房地产企业税收筹划的风险与防范措施

王炜

摘 要：房地产行业近几十年来发展十分迅速，对房地产行业进行规范化管理变得越来越重要，尤其在税收筹划方面，更是重中之重。本文首先分析房地產行业税收筹划的各种风险，例如法律风险、政策风险、财务风险等，然后对房地产行业税收筹划的问题进行分析，并提出解决办法。

关键词：风险与防范 税收筹划 房地产企业

一、房地产企业税收筹划存在的风险

1.房地产企业税收筹划的法律风险。房地产企业税收筹划面临着法律风险。企业对税收法律的解读会出现偏差，这就可能企业的税收筹划方案打着法律的擦边球，出现偷税等违法现象。或者，企业规划出了合法的税收筹划方案，却无法在现实中执行，不具有可操作性，从而沦为纸上谈兵。房地产行业的税收筹划目前引入我国的时间还太短，发展还很不成熟，我国在这方面的税收法律还很不完善，在一些细节的规定上还有很大的操作空间，一些企业便可以利用我国现有的法律漏洞在规定的法律的边缘进行一些适当的操作，与法律打擦边球，从而谋求更高的利润。房地产企业在这种漏洞的吸引下很有可能在在税收筹划过程中利用这些法律中的漏洞来进行偷税漏税行为，从而又会增加房地产行业税收筹划的违法风险。我国房地产行业的税收筹划方案必须具备一定的合法性，而且必须经过我国的税务部门的确认才能够顺利开展，这就会导致一些问题。例如，一些房地产企业在对我国的现有税法进行解读的时候与税务部门的理解有一定的偏差，因而在具体执法方面跟企业的做法存在一定的差异，导致企业的一些行为被判定为违规。这就会导致房地产企业税收筹划产生一定的风险。而且，即使一些企业只是进行自己理解下的合法的税收筹划活动，这些在他们看来是合法的税收筹划行为，也很有可能因为企业自身对税收政策理解的偏差造成失误，从而引起一些企业的税收筹划方案没有办法通过税务部门的审核，从而无法得到实际执行。于是企业的税收筹划方案策划的再完美也没有意义，变成一纸空文，更甚至一些企业的方案还会被税务部门认定为时偷税、逃税的行为，从而不仅得不到想要的税收利益，反过来还会加重房地产企业本身的经营成本和税收成本，房地产企业反而会得不偿失，丢失本来的利益。

2.房地产企业税收筹划的政策风险。房地产企业对国家政策的敏感程度很高，受政策影响比较大，一部分原因是因为房地产业在我国的国民经济中占据着很大的地位，决定我国国民经济的走向。但是由于我国市场经济体制到现在为止还不成熟，在当地产行业方面的法律法规还很不完善，相关的法律法规少，规章制度和税收规范性文件较多，但是起不到太好的规范作用，不能替代法律的地位，还会导致税收政策的透明度降低。但是我国目前已经意识到了这一问题，并在想办法进行解决，加快房地产行业的政策制定。现有的许多政策也在随着我国房地产行业的实际情况不断地发生变动，如今的政府税收政策不定期性较大，时效性相对较短，这也对房地产企业的税收筹划产生很大的影响，给税收筹划带来很大的风险。对房地产企业来说，由于不同时间的国家政策很容易发生变化，从而使企业之前的筹划政策与当前政策不符，失去原有的效用，甚至还会导致与法律相违背的后果。

3.房地产企业税收筹划的财务风险。房地产企业一般都需要巨额的资金进行房屋建设，属于资金密集行业，如果没有巨额的资金作为建筑的条件，就很容易会导致房地产企业带来巨大的财务风险。如果建筑过程中资金链的任何一个环节出现问题，都会给企业带来巨大的损失。因此，房地产企业必须要注意税收筹划中的财务风险，保证资金供应在充足的范围内。目前房地产企业建筑工程的资金一般都不是自己的本金，而是通过抵押在建的工程项目的方式向银行借款，企业借入的金额越大，那么虽然在一定程度上企业税收筹划的空间也就越大，也就越可能获取高额的税收筹划利益，但是从另一方面来看，企业的财务风险也就增大。

二、我国房地产企业税收筹划的风险的产生原因

房地产行业要进行税收筹划，首先必须弄清楚预先筹划和项目执行中的不确定性之间的关系。项目执行过程中具有很大的不可预测性，这是房地产企业进行税收筹划时主要的风险所在。本文将这些原因具体划分为以下几个方面。在我国目前的税收法律中，很多法律条文的规定都比较笼统，没有对房地产行业的细节进行规定，这就导致税务部门对法律条文的理解和房地产企业对法律条文的理解存在较大的差异，两者之间的权责关系也不是完全对等的，房地产企业与国家的税务部门相比，天然就处于劣势的地位，只能根据税务部门的要求和规定来进行操作。这样的情况下，税务部门就更容易掌握一些企业所不知道的税法信息，国家一旦发布一些新的法律条文和政策法规，那么对于新的政策和法律条文的理解上肯定是税务部门比房地产企业的理解更加深刻，更加符合法律本意。房地产企业在对于这些法律信息的获得时间上和理解的准确性上也都滞后于国家税务部门。这些都会导致企业的风险。

三、房地产企业税收筹划风险的防范策略

要想对房地产企业的税收筹划进行风险的有效管理，企业首先要在制定税收筹划时，仔细思考潜在的、可能产生的税收筹划的各种风险，想办法建立合理有效的风险防范措施，这样才能尽可能做到消除税收筹划的潜在风险。本文根据之前的税收筹划中的风险分别提出以下几个措施。

1.房地产企业必须要正确认识风险。房地产企业必须正确认识税收筹划的风险，即法律风险，政策风险等。房地产企业在设计税收筹划方案时，不能盲目自信，认为不存在风险，或者风险概率低不会造成很大影响，这些观念态度都是不可取的，因为一旦出现丝毫差错，在房地产这种资本密集型产业可能就会引起巨大损失。因此，房地产企业必须正视潜在的风险，并且今早做好防范措施，防患于未然，以确保税收筹划方案的合法性及可实行性。

2.房地产企业必须确保税收筹划方案与税法和政策同步。首先，必须正确理解税法，绝不做偷税逃税等违法行为，不能为了获得更大的利益而违法，因为此举只会给企业带来更大的损失。一个违法尤其是偷税的企业会在民众心中失去其公信力，其市场必然会下降。其次，必须详细解读政府最新政策，还要防范政策在短时间内变更，一旦有变，筹划方案也要立即随之更改。在充分了解最新相关法律政策之后，再列出所有可能的方案，从中寻求最优方案。房地产企业目前筹措资金主要依靠银行借款，很容易因为资金链的出错而导致风险发生，因此企业必须拓宽自己的融资渠道。企业不能仅仅只依靠向银行贷款的方式来进行资金筹措，还要多开拓一些新的方式。一些中小的房地产企业不但缺乏资金，而且由于企业规模太小，难以向银行借到足够多的资金，因此更要尝试新的筹措资金的渠道。

3.房地产企业必须建立健全会计核算制度。房地产企业要想真正实现合理、合法地进行税收筹划，首先必须建立健全的会计核算制度。企业必须确保会计核算制度具有真实性、准确性和合法性，一旦这些环节无法保证，就会在很大程度上降低税收筹划的利润和效果。这就给我国的房地产企业提出了更高的要求。首先，房地产企业必须充分保证会计核算资料的真实性。因为只有保证房地产行业的会计核算制度完善，保证会计核算的真实性，才能为以后的税收部门的审查创造合理的条件，保证在审查时不会因为资料的错误和弄虚作假而导致法律问题，给企业带来法律风险。其次，房地产企业也需要加强自身的对于会计核算的监管工作，保证会计核算中不会出现与法律相违背的问题，避免一些不必要的法律纠纷。

四、结语

目前房地产行业在我国发展十分迅速，已经成为我国经济发展的支柱性行业，对于房地产企业的税收筹划也逐渐百年的更加重要，必须对其中的各种风险进行管理。企业要提高对风险的防范意识，建立健全会计核算制度，同时对国家政策进行合理地解读，努力拓宽融资渠道，这样才能真正做好税收筹划的风险防范工作。

参考文献：

[1]陈兰.房地产企业主要税种的税收筹划[N]. 财会信报，2011-06-27（C02）.

[2]沈玉清.房地产企业税收筹划探讨[N]. 财会信报，2008-01-28（D02）.

[3]陈海青.税收筹划要注意防范风险[N]. 中国税务报，2006-02-06（006）.