房价上涨对消费的影响机制研究

李菲菲

摘 要 笔者在文献分析的基础上，将房价上涨对消费的影响机制概括为直接效应、抵押效应、预期效应和预防性储蓄效应。并据此提出了加快建立房地产发展长效机制、推动房地产金融产品创新、完善税收及保障制度建设等相关政策的建议。

关键词 房地产财富效应 传导机制 消费

国外许多研究已经表明房价的变动可能影响居民消费，未来如果房地产价格继续上涨，房产净值的占比会不断增加。而上涨的房价是否会影响居民消费，损害居民福利，进而掣肘我国经济发展？从理论和实践上，这些都是亟须回答的问题。本文弥补了现有文献关于房地产财富效应传导机制论述中的不足，深入分析了房价变动如何作用于居民消费，从房地产政策和增加居民收入层面为政府提供了建设性启示。

一、文献综述

房价上涨对消费的影响，一般被称为房地产财富效应。按照《新帕尔格雷夫经济学辞典（Q-Z）》的解释，假设其他条件保持不变，居民持有货币余额的变化对居民消费支出的影响就是财富效应。房地产财富效应是指，由于房价变动导致房产价值变化，从而影响居民消费。

在房地产财富效应机制研究中，最权威的当属Ludwing&Slok（2002）提出的六种不同的作用机制：第一，兑现的财富效应。是指房屋出租、出售的收益受房价上涨的影响而增加，从而增加消费。第二，未兑现的财富效应。即使不兑现，房价上涨让拥有房屋的居民也感觉自己有钱了，通过“财富幻觉”影响增加消费。第三，流动性约束效应。主要讨论房屋抵押收益的影响。第四，预算约束效应。针对租房者，房价上涨很有可能引起房屋租金上涨，房租上涨，租客可能会减少其他方面的消费。第五，替代效应。针对计划购房者，房价上涨，购房势必需要更多的资金，购房者可能会压缩其他消费。第六，信心效应。主要体现在有房者对宏观经济和房地产市场的信心，认为其房产投资收益是持久的、稳定的，消费支出也会相应增加。而有房者的消费习惯在全社会产生示范效应，带动社会总消费水平的提升。

国内学者在整理介绍国外学者观点的基础上，分析了中国房地产价格变化对消费的影响。刘建江（2005）在国内首次阐述了房地产财富效应的定义，并总结了其传导机制，但是判断房价上涨对消费的影响作用不显著。袁冬梅（2009）提出预防性储蓄效应和传统消费心理效应，认为在房价波动不断增大的情况下，受我国居民传统心理影响，房价过高会抑制居民的消费欲望。

二、中国房地产财富效应传导机制

从已有研究可以看出，房地产财富效应传导机制主要是从实际发生的影响和心理预期两个层面发生作用，而且对不同的人群，有不同的作用。通过作用方向、作用对象、实现条件等方面的剖析，本文将房地产财富效应传导机制归结为四种效应，房地产财富效应则是这四种效应相互作用、此消彼长的结果。

第一，直接财富效应，主要作用对象是有两套以上住房的居民，他们在满足自住需求基础上有多余的房屋出租、出售，房价上涨，房屋租金和售价相应增加，刺激房主消费支出增加，因此作用方向是正向。直接財富效应的强弱，主要看有两套及以上房产的家庭所占比例。目前，不同群体的住房资源占有极不平衡，实际拥有两套以上住房家庭的比例较小。考虑到边际消费递减，当财富在少数人手里集中时，每一单位财富的增加，家庭消费是逐渐减少的。因而，直接财富效应尽管作用力度较大，然则作用的空间较小。如果将来更多的住房资源集中在少数人手里，直接财富效应的作用力度随着房价的上涨会逐渐减弱。第二，抵押效应，通过房地产抵押融资获得更大的流动性，从而增加消费支出，作用对象是住房所有者，作用方向是正向；房价上涨有益于提高贷款额度，对消费有促进作用。然而受传统观念的影响，中国人喜欢买房置业，传承后代，一般不会将房产抵押以换取资金进行消费。另一方面，目前中国的抵押消费贷款在贷款期限、额度、用途以及贷款人年龄、房龄等方面都有限制，拥有住房的居民即使将房产抵押贷款，大部分也不会用于消费。随着各种消费类贷款产品不断推陈出新，抵押效应的作用也会越来越显著。第三，预期效应，房价上涨增加了居民对个人财富以及整体经济环境的良好预期，即使实际收入没有增加，也使得居民更倾向于增加消费，也属于正向效应，作用对象主要是住房所有者，没有满足住房需求的居民也会受到一定影响，但影响较小。预期效应的作用程度取决于两方面，一是宏观经济的稳定增长，二是房地产市场的稳定发展。从宏观经济层面看，自从1992年确立了市场经济体制改革目标以后，中国开始了由计划经济转向市场经济的长期过程，宏观经济充满不确定性。从房地产市场发展角度看，房地产市场发展尚不足20年，相关法律规范还不完善。各方面的不确定性，使居民无法对自己的消费支出做理性预期，预期效应发挥地作用微乎其微。第四，预防性储蓄效应，主要作用对象是未来有购房需求的人群，包括租房者、换房者、房地产投资者等，作用方向为负向。一是租房者。房价上涨，房租一般会随着上涨，租客为了支付更多的房租可能会增加储蓄，削减其他开支；二是购房者。随着房地产价格的不断上涨，居民购房的首付款和还贷压力增大，为了购房也只能进行更多的储蓄。而且房价上涨，滋生了众多房市投资者和投机者。从整体来看，房价上涨的越快，居民为住房的消费支出就越多，房地产市场的投资、投机者越多，预防性储蓄效应作用也越大。

三、结论和政策建议

房产是中国家庭最重要的财富，对许多家庭来说甚至是唯一的财富。目前，中国房地产财富效应表面上可能不显著，但实际上通过多重效应的组合作用，深入影响了居民的消费结构。据统计，2015年中国私人消费增长8.4%，高于6.9%的GDP增速，拉动中国经济的主动力已经逐渐由投资转移到消费。房地产财富效应的研究从新的角度关注房价波动对居民福利的影响，关注内在消费结构变化的动因，而如何更好地发挥房产财富效应的作用，主要有以下几点内容：第一，改变以往房产调控政策短视性、后发性的特点，建立系统性的长效机制，引导房地产市场的平稳健康发展。第二，推动房地产金融产品创新。目前，金融市场的房产抵押产品有种种限制，市场也不十分规范，不利于消费者灵活便利地将不断增值的房屋财产转变为当期消费。第三，完善房产税、遗产税等相关税收制度建设，从制度层面推动了传统观念的改变，转变了人们的消费观念。第四，完善各项保障制度，促进保险行业发展。未来中国消费的主力军应该是基本满足住房需求的人群，这部分人目前面临着巨大的还贷压力，大部分还要考虑子女教育、父母养老、个人人身意外或者未来养老问题，不断增长的房价和未来生活的不确定性使得这部分人有钱也不敢花。因此，要想释放更多的消费，必须要促进保险行业的完善和发展，建设完善教育、重疾、意外以及养老等多层次、全方位的保障，减少各种不确定性因素对居民生活的影响。

（作者单位为中国社会科学院研究生院城市发展与环境研究系）

参考文献

[1] Ludwig，A.，T. Slok . The Impact of Changes in Stock Prices and House Prices on Consumption in OECD Countries[Z] . International Monetary Fund Working Paper02/1，2002.

[2] 刘建江，杨玉娟，袁冬梅.从消费函数理论看房地产市场财富效应的作用机制[J].消费经济，2005（02）：93-96.

[3] 袁冬梅，刘建江.房价上涨对居民消费的挤出效应研究[J].消费经济，2009（3）：7-10.