房地产价格影响因素研究综述

2017-04-26刘鹰

经济研究导刊 2017年8期

刘鹰

摘要：2015年底至2016年，全国范围内再次出现房价增幅加剧的状况，房价的非理性增长给社会、经济带来了一定的负面影响。基于此，通过对2002年至今发表的文献进行综述，梳理了对房地产价格产生影响的需求侧因素、供给侧因素，以及同时影响供需两侧的因素，并指出目前实证研究中数据统计及研究角度不充分的缺点。在此基础上，提出应该加强实证数据的科学性和全面性，对影响因素提出合理适度的分层分类方法，弄清各层次重要性及及耦合机制，从而挖掘出主导影响因素。

关键词：房地产；价格；需求侧；供给侧；影响因素

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）08-0075-02

1998年房改以来，中国房地产市场飞速发展。据国家统计局网站数据[1]，2000—2014年，全国商品房销售面积增加近6.5倍；商品房平均销售价格从2 112元/平方米增至6 324元/平方米，增加3倍，增幅近20倍。自2000年以来，城镇居民家庭人均居住消费支出从565.3元增加至1 484.3元，增幅仅2.6倍，远小于商品房平均销售价格的增长倍数。这表明，人均用于支付居住的消费能力不及房价的增长速度，导致了一系列社会和经济问题。当前，房屋居住性消费已成为居民消费和投资支出的最大部分，因此房地产业的运行发展关系到整个国民经济的健康和稳定[2]。本文旨在通过对目前该领域内的文献进行综述，进一步理清对房价影响因素，为后续进行房地产价格研究提供一定参考。

房产价格的成因及波动研究是当代宏观经济研究和城市经济学中种重要的研究领域之一。各种经济、政治层面的宏观和微观因素均通过复杂的传导机制对房产价格产生影响。目前学者对房地产价格影响因素进行的研究，主要可归纳为三方面：需求侧影响因素、供给侧影响因素，以及同时影响供求双方的因素[3-7]。

一、需求侧影响因素

有房产需求的主体几乎是社会中每个家庭单位，其影响因素归纳起来主要有人口、收入等。

（一）人口因素

人口因素包括人口数、人口素质、年龄结构比例等，收入因素主要包括人均可支配收入等。人口数量往往与房地产价格呈正相关关系。徐建炜等（2012）研究发现，我国少年人口抚养比上升导致房价下跌；老年人口抚养比增加使得房价的上涨[8]。在人口结构的影响方面研究认为，当老年人的储蓄释放殆尽时，房价失去快速上涨前提，将趋于走弱。人们的教育水平、生活质量和文明程度、居住观念等也可以引起房地产价格的变化。陈斌开等（2012）采用了受教育程度和收人水平等联合控制变量来描述“组群效应”，通过回归方程方法结合类似曼昆的方法准确地估计了不同年龄段的我国住房需求，结果表明需求增长率很好地拟合了2004—2009年的住房价格变化[9]。我国居住观念是以住房为家，以刚性需求为主。但随着近年来房价增速太快，购买力不足人群租房的比例大幅度上升。

（二）投资需求

房价上涨，资金充裕的投资者为了保值或增值，在房价上涨后出售住房获利，加剧了行业资金的拥挤程度，对房地产的价格也产生影响。人均可支配收入对于投资房产具有重要意义，随着人均可支配收入的增加，投资意愿增强，促使房价上涨；反之则下降。另外，房产位置及公共服务的好坏直接决定了投资的回报率。

二、供给侧影响因素

从供给侧视角来看，主要是对土地供给和价格、房产投资、等对供给产生影响的因素。

（一）土地政策和城市规划

土地供应方面，一方面，土地供应总量的控制直接控制住房供应总量；另一方面，特殊地段土地稀缺性势必造成土地的供应有限性。王松涛等（2009）提出了“生产函数渠道”、“预期渠道”和“供应效率渠道”三种影响机制，描述了土地供给影响住房供给进而影响房价的过程，认为房价也和土地价格紧密相关。邵新建等（2012）发现，由于地方政府垄断了城市土地市场，追逐土地利益最大化驱使地价攀升，地价每增加1%导致了城市房价上涨0.55%[10]。但是，况伟大等人（2012）利用中国35个大中城市2003—2008年的数据得出不同结论：地价房价比仅为10.23%且房价对地价的弹性仅为2%，因此推断地价不足以成为房价变动的主要原因[11]。再者，我国大力推进城镇化及相应的城市规划也极大影响了房地产价格。数据表明地方政府缺乏抑制房价的动力。实际决策过程中，政府通过调整土地供给的数量、节奏、类型等来影响住房供应及房价。另外，由于城市居民收入存在一定差异，为了保证社会安定，促使政府必须对公共住房类型、数量及分配对象、分配标准进行规划，实行适度合理的公共住房政策，这样也将影响房价。

（二）房地产开发投资

房产开发投资情况直接决定了房屋开发情况，包括土地开发面积、房屋存量等等都对房价造成了间接影响。理论上，当房地产开发投资增速上升时，房地产市场处于繁荣阶段，供给相对充足，房价跟随供需状况而平稳波动或稳中有降；反之，当开发投资下降，房产供给会有所下降，导致房价波动。实际上房地产投资水平对房价的影响并非如此简单。一方面，房地产投资增加将带来商品房供给的增加，有利于延缓房价上涨；另一方面，人们对房地产市场的乐观预期与投资相互作用，涌入的投资会促使开发商提高房价。

三、影响供求双方的因素

除了上述影响住房供给或需求的因素外，还有其他多种因素会对住房供给、需求同时产生影响，主要为宏观经济形势、财税政策、货币及信贷政策等。

（一）宏观经济形势

供给方面，国民经济各行业的经营状况通过影响土地、建筑行业物质的供给和需求来间接影响住房供给；物价水平和工资水平通过影响房屋造价成本来影响到住房供给。需求方面，城市经济活动规模以及城市人口变化直接与住房需求相关；工资水平和就业情况影响人均收入水平，进而对其住房需求產生影响，最终影响房地产价格。

（二）财税政策

与房地产直接相关的课税包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税和契税等。征收住房交易税或住房持有税可影响投资性需求，甚至降低改善性住房购买的积极性。对土地持有环节征税主要影响房地产商购入土地的积极性，从而对住房供给产生影响。

（三）货币及信贷政策

主要影响因素为贷款政策、货币供应量等。就贷款政策而言，可以分为对个人房地产消费的房产抵押贷款政策及利率，以及对开发商开发借贷的贷款政策两方面。房产抵押贷款利率增加、首付比例上涨、公积金贷款总额降低以及贷款年限的缩短都会抑制贷款行为，从而影响影响房价。对开发商的借贷政策收紧，将影响开发商现金流，从而抑制借贷规模，导致其土地储备能力和住房开发能力降低，进而影响房价。货币供应对房地产市场供求的影响通过资金总量体现。货币扩张时，供求双方贷款更容易，供给与需求均呈现扩张趋势；货币收缩时，供求双方贷款受阻，供给与需求都会受到抑制。

四、目前研究的不足

（一）实证研究中数据统计标准不一、不全面

不同部门、不同区域、不同领域用于房产分析的数据源的量是有限的，而且其统计口径、标准并不一致，这就导致对于房产的实证分析数据往往不统一。而且影响房地产价格的因素非常多，许多影响因素之间往往是互相制约的，因此影响因素之间的因果关系并不明晰。例如，文献中普遍认为利率降低导致大量资金涌入房地产市场，从而抬升了房价，但是从政策制定的角度来看，高房价也有可能是政府采用较高利率的货币政策的原因。

（二）缺乏将供给侧因素和需求侧因素以及对供需双方均有影响的因素结合起来的研究

目前的研究往往局限于手头能够收集到的有限资料，通常的做法是将几个相关因素作为变量，将房价作为因变量，进行多元回归分析，这些变量要么是供给侧的变量，要么是需求侧的变量，将两者结合起来考虑的并不多见。另外，目前的研究存在两个难点，首先是尚未找到对众多影响因素的合理、全面的分层分类方法，其次是尚未弄清各层次内部的各影响因素的影响权重，以及不同层次影响因素之间的耦合机制，从而挖掘出主导影响因素。由此导致了采用通常的回归分析方法在选取的研究变量上未进行过充分性论证，存在人云亦云的盲目性，使得许多影响微弱的变量被选取，以及许多重要的变量被忽略。此外也未对各个影响因素之间的关联关系进行充分挖掘，未将供需双方因素的互相转化机制予以考虑，导致回归方程中缺乏因素之间的联合变量。

五、结论与建议

对影响房地产价格的因素的研究文献进行了综述，分别从需求侧素和供给侧，以及同时影响供需两侧的因素三个方面进行了讨论，并提出两点建议。

1.加强实证研究中数据统计的科学性，房价研究的数据应更加标准、更加全面。

2.研究应该结合需求侧、供给侧等多方因素，对大量影响因素提出合理适度的分层分类方法，弄清各层次内部的各影响因素的影响权重，以及不同层次影响因素之间的耦合机制，从而挖掘出主导影响因素。

参考文獻：

[1] 中华人民共和国国家统计局网站.http：//www.stats.gov.cn/.

[2] 王满银，肖瑛，张蕾，姚治国.中国房地产宏观调控政策研究[J].城市问题，2012，（10）：50-54.

[3] 袁东，何秋谷，赵波.房价变动的影响因素研究—— 一个文献综述[J].经济与管理研究，2016，（3）：77-85.

[4] 童长，杨和礼.房地产价格影响因素研究[J].建筑经济，2007，（7）：190-192.

[5] 汤文彬.我国房地产价格影响因素实证分析[J].价格理论与实践，2016，（1）：119-121.

[6] 王娟，刘志成.影响房价因素与高房价困局下的政策选择[J].价格月刊，2013，（8）：13-17.

[7] 慈向阳，宣国良.房价上涨的因素及风险研究[J].价格理论与实践，2005，（3）：23-24.