保障性住房的融资模式选择研究

陈玉　韩芳

摘要：随着保障性住房的建设发展，保障性住房建设融资难的问题开始日益凸显，并严重阻碍了保障性住房的建设发展，因此，创新融资手段解决保降}生住房建设的融资问题成为完成保障性住房建设任务的当务之急。以乌鲁木齐市为例，结合乌鲁木齐市保障性住房的实际情况对乌鲁木齐市保障性住房的建设提出了“PPP+REITs”的组合融资模式，以期改善当前融资难的困境。

关键词：保障房；资金短缺；融资模式

为了解决低收入群体的住房问题，2007年以来我国政府已经开始增强对房地产市场的调控力度，在对房价进行调控的同时，各级政府也加大保障性住房建设力度，对保障性住房建设的投资不断增加，保障性住房的覆盖面也在扩大。随着保障性住房建设量的增加，保障性住房建设的融资问题开始显现。以2011年为例，我国建设保障性住房1 000万套，需要建设资金1.3万亿元，而全国保障性住房的建设资金的缺口约为1万亿元。巨大的资金缺口成为了抑制保障性住房快速发展的主要瓶颈，因此解决保障性住房的融资问题迫在眉睫而且任务艰巨。这对保障性住房建设和融资工作提出了更高的要求。本文以乌鲁木齐市为例，通过分析乌鲁木齐市保障性住房的建设的实际情况，以及各类保障性住房的融资特点和融资模式特点，提出参考性的融资模式和途径，以实现保障房建设的可持续性发展。

一、乌鲁木齐市保障性住房建设存在的问题

1.乌鲁木齐市保障性住房建设情况

截至2014年，乌鲁木齐市户籍人口达到266.91万，其中，城镇人口194.59万，农业人口72.32人。另外，根据乌鲁木齐市暂住证的办理情况，乌鲁木齐市还有接近200万的非戶籍常驻人口。根据乌鲁木齐市房地产产权登记系统的数据，乌鲁木齐市户籍人口住房自有率达到75%以上，但是非户籍常住人口的住房自有率较低，住房自有率仅27%。乌鲁木齐市保障性住房主要有经济适用房和公租房（2015年起开始廉租房已和公租房实施并轨管理，以下廉租房和公租房统称公租房）。为了研究和分析乌鲁木齐市的保障性住房的建设和融资情况，对乌鲁木齐市住房保障办公室提供的2011-2015年保障性住房的建设数据进行汇总，表1主要包括保障性住房的建设数量以及投资情况。

2.保障性住房的建设资金缺口较大

由表1可以看出乌鲁木齐市2011-2015年期间开工建设的保障性住房规模，以及货币补贴的数量。由表1还可以看出从2012年至2015年期间乌鲁木齐市保障性住房的建设数量呈递减趋势。保障住房建设量趋势的变化与乌鲁木齐市在保障性住房方面的融资的递减直接相关。2011-2015年期间乌鲁木齐市在保障性住房方面的计划投资和实际完成投资情况如表2所示。由表2可以看出，2011-2015年期间乌鲁木齐市在计划投资金额方面波动不大，但实际完成的投资却逐年大幅下降；虽然2011-2015年期间乌鲁木齐市实际完成更投资65.52亿元，但实际完成投资和计划完成投资之间差额巨大，计划投资和实际投资间的资金缺口达64亿元，实际完成投资额仅为计划投资额的50.59%，住房建设资金存在巨大缺口。这也直接导致了乌鲁木齐保障性住房建设量的逐年递减。

3.融资渠道单一，融资压力巨大

乌鲁木齐保障性住房的建设资金来源渠道单一，资金来源主要以财政拨款、土地出让净收益、住房公积金以及地方政府债券为主，但是这些资金渠道的来源均是由中央或地方政府主导支配。而银行等金融机构具有趋利性的特点，保障性住房的投资回报周期较长，导致金融机构投资保障性住房建设的热情不足，能够提供的资金数额相对于保障性住房建设资金的巨大的缺口来说也极为有限。所以，从长远来看，金融机构难以承担起保障性住房融资的重任，保障性住房的建设仍然面临巨大的融资压力。

二、我国保障性住房的种类及融资特点

我国保障性住房主要分为经济适用房、公共租赁住房和廉租住房三大类。2014年公共租赁住房和廉租住房实施并轨运营。表3是我国保障性住房的种类及融资特点。

三、国外常用融资模式比较

在保障性住房的建设和资金筹集方面，国际上的许多国家已积累了很多宝贵经验，如美国、新加坡等国家已经形成了较为成熟的保障房融资模式。由于各国的实际情况不同，各个国家选择的融资模式也存在较大的差异性。例如，美国依靠其发达的资本市场建立起了高效可靠的住房金融系统，并为保障性住房的建设筹集到了充足的资金，从而解决了中低收入群体的住房问题。新加坡则发挥了其完善的公积金体制优势，解决了保障性住房建设资金的问题。

目前，我国保障房建设资金融资模式主要有以下三种：以中央财政补助和地方政府资金投入、土地出让净收益、住房公积金增值收益为主的政府直接财政投入融资模式；以银行贷款、地方政府发行债券、住房公积金贷款等为主的政府主导负债类融资模式；以REITs、PPP、BOT等为主的政府与企业或私人共同参与的融资模式。

四、乌鲁木齐市保障性住房建设融资的建议

1.经济适用住房的融模式选择

从表1可以看出，乌鲁木齐市保障性住房的建设主要以公租房为主，经济适用住房的建设量相对比较少，由于经济适用住房具有商品房的特点，所以资本可以很快收回，但是由于限定价格销售，所以资本回报率较低。由于经济适用住房具有资金回收快的特点，所以相比公租房，经济适用住房更容易获得银行的中长期贷款。乌鲁木齐市的经济适用房的建设可以考虑采用PPP模式和REITs的模式引入社会资金参与公租房的建设。PPP模式中，政府和中标单位一起成立经适房项目公司，中标单位通过项目公司进行融资，后期收益归属于项目公司，私营资本也可以获得收益；经济适用房REITs项目中，部分保障房建设完成后，可以由政府做担保，组建融资平台，将建成的保障房和未来收益一起，委托信托机构发行和管理REITs，筹集社会资本，具有较高的回报率和低运作风险。

2.公共租赁住房的融资模式选择

公租房以政府为主体进行建设，建设资金回收主要来源于公租房租金，收益相对稳定。针对公租房收益稳定、风险较低的特点，除了政府直接进行财政投入外，公租房的建设还可以通过银行的中长期贷款和发行债券的方式进行融资。在公租房的建设当中，社会资金通过REITs和PPP的方式参与建设。REITs模式能够吸引民间小投资者参与公租房建设；PPP模式中，政府与企业合作完成建设。但是，由于公租房的投资回报周期较长以及出于政策不稳定方面的考虑，市场投资者大都持观望态度。因此，REITs和PPP模式无法大规模应用，只能作为公租房建设资金的补充来源。

结语

针对保障性住房建设的资金缺口，本文对比分析了各类保障性住房的特点以及融资模式的特点，最后对乌鲁木齐市保障性住房的建设融资提出了“PPP+REITs”融资建议，既解决了保障性住房建设资金方面的缺口，也使参与主体获得了收益，让政府成为保障房的最终所有者。希望本研究所设计的乌鲁木齐市保障房融资建议能对乌鲁木齐的保障性住房建设有所启示，促进乌鲁木齐市保障性住房建设的发展。