推进“两权”抵押贷款思考

谭同金

2015年7月，《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（以下简称《意见》）正式印发执行，农村土地承包经营权抵押贷款、农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款（以下简称“两权”抵押贷款）正式启动试点。

四川开展农村土地承包经营权抵押贷款试点县（市、区）分别有成都温江区、崇州市、彭山区和内江市中区、遂宁蓬溪县、南充西充县、巴中巴州区、广安武胜县、乐山井研县、广元苍溪县等10个县（市、区），开展农民住房财产权抵押贷款试点的县（市、区）分别有泸县、郫都区和彭山区3个县（市、区）。“两权”抵押贷款试点正式实施。

配套机制有待完善。在试点地区开展“两权”抵押贷款，从目前看，政策环境似乎已不再是问题，但配套机制却有待完善。

关于确权。从目前来看，除农村土地承包经营权确权较完善外，农民住房财产权确权还有待完善，尤其是随着新农村建设的推进，农民住房多已改、扩、迁、新建，但应随之换发的上一轮确权所核发产权证明未换发，确权应加快跟进，为“两权”抵押贷款奠定基础。

关于价值评估。各地虽多有房地产价值评估公司、物价鉴定中心等组成了基本成熟的价值评估市场，但多数只涉城市房地产、机器、厂房等价值评估，均极少涉足农村产权价值评估，农村土地承包经营权、农村住房价值则无成熟评估市场，分散于广大农村的住房价值标准相差较大，难以准确估价，且无更多可供参考的案例借鉴。

关于流转交易。制度上未明确规定交易登记机构，在操作中一般遵循惯例由该类产权登记机关作为交易登记机关开展交易登记，但相应登记操作流程、登记费用、操作规范、风险防控等配套实施细则尚不完备，部分地区交易中心虽然形式上已组建，但多数处于未运转状态，成熟的交易市场还未培育完善。同时，针对农村“两权”的收储平台建设滞后，收储机制也有待加快完善。

市场尚有一定局限。虽然对于“两权”抵押贷款的期盼，社会公众呼声由来已久，但更多的是基于最近这10年来，城市房地产的迅猛甚至于畸形发展，导致在城市化进程中逐渐加剧的城乡差别、贫富悬殊，从而引发公众对农村土地、农民住房财产等不能同权同价同交易的一致诟病。虽然其中也有市场的期望，但并不代表是这个市场已经成熟、需求高度旺盛的急迫期望。

而国民心中有着根深蒂固的几千年家庭文化，这一传统根植于拥有自己的土地和住房之上，正所谓安居才能乐业。以现实的住房抵押融资换取生产经营的不确定而承担风险，对于广大农民来讲，抵触是必然的，接受还有一个漫长的过程，需求还需持续不断培育。而我国目前尚不完善的养老、医疗、教育体系，也是制約农村产权抵押融资需求的重要考量因素。

土地及房屋固定建筑的不可移动性，是农村“两权”作为固定形态资产的基本特性，将对受让方的选择造成巨大的局限。在农村，除非迫不得已，农户不会选择异地居住生活，户籍落户、承包经营的自留山（地、田）是最主要的障碍。哪怕同村组的村民，如果其承包经营的自留山（地、田）距离过远，对其农业生产、生活造成了巨大的不便，基本也不会考虑迁址居住生活，除非近在咫尺的邻居。而受传统儒家文化影响，对于购买乡邻因经营失败而用于融资抵押的房产，存在一定的心理障碍，势必与其他因素一并混合影响农村“两权”的市场交易。

不可预知的风险须创新管控方式。任何一项信贷新产品的发展史，其实也是该产品完整的一部风险演变史和制度完善史。在产品诞生初期，不可预知的风险点较多，银行业金融机构出于风险防控的需要，势必高度审慎。且由于业务开展初期配套机制建设的滞后，当创新业务出现不可预见的风险后，作为亡羊补牢之举的风险防控机制才将会逐步得以完善。农村“两权”抵押贷款也不会例外，风险高企是银行业金融机构的共识，在没有较为完善的风险防控机制和具体措施前，势必影响金融机构业务拓展的积极性，这也是银行业长期的一贯做法和经验之举，无可厚非。

推进试点的几点建议。一是务必重点关注借款人偿债能力，这是借款人第一还款来源的保证，是信贷资金能否按期收回的基础。不能对“两权”作为第二还款来源的代偿能力寄予过高期望，更不能舍本逐末将是否能提供“两权”抵押作为是否发放信贷资金的唯一标准。这其中既有对其偿还能力的考量，又有对其所拥有的“两权”价值的风险考量。

二是务必重点关注借款人的信用状况，这是关系信贷资产质量的一个重要关联因素。不可否认的是，在当前相关失信惩戒机制尚不完善阶段，信贷资金是否按期安全收回更多的受制于当地信用环境和借款人信用状况。是否发放贷款，尤其是在广大农村，信贷客户经理更多的还是依靠对借款人的信用状况的判断。提供“两权”抵押，更大的意义在于放活农村产权提供了一条重要的途径，对于信贷业务拓展也只是多了一种方式的选择。

三是务必重点关注“两权”权利物所在的地理位置和所处的经济环境，积极、审慎开办“两权”抵押贷款。一方面“两权”抵押贷款是国家深化农村产权改革的重要举措，是进一步缩小城乡差距的国计民生之举，积极开办“两权”抵押贷款，既是政治需要，也是四川农信践行普惠金融社会责任的需要，同时还是四川农信反哺“三农”的感恩回报。另一方面，不是所有农村地区的“两权”都具备入市交易的条件和价值，要差别化地审慎开展“两权”抵押贷款，这是关系到“两权”抵押信贷资产质量一旦下迁后，抵押“两权”能否顺利处置的关键，是确保银行业金融机构持续、健康发展最基本的风控需要。

（作者单位：四川长宁竹海农商银行）