基于公信力的不动产登记信息公开查询的操作分析

朱鸿峰

【摘要】不动产登记信息公开查询是一种传递物权信息的方式，而不动产登记的公信力是该信息可被信赖的基础。本文从维护交易安全与节省交易费用两方面阐述了不动产登记信息公开查询制度对于我国建立稳定、高效的不动产市场的必要性；之后指出不动产登记信息应视查询人不同采取分级公开的方式；最后对建立网络化查询方式的重要性进行了分析，并讨论了查询不动产登记信息收费的合理性。本文认为不动产登记信息公开查询有助于保障交易安全、提高交易效率、保护产权，是维护不动产市场良性运转的重要措施。

【关键词】不动产登记 公开查询 交易安全 分级查询

不动产统一登记是登记机关依法定程序将不动产权利记载于登记簿上的制度，旨在通过加强政府的管理保证不动产权利人的合法权益；通过不动产权利变动的公示保障不动产交易的安全与效率，维护不动产市场的有序进行。不动产统一登记制度的构建统一了登记机关与登记规则，完善了不动产的登记信息。作为一种公示方式，不动产登记信息的公开查询不仅能够明晰产权，为不动产的交易提供便利；而且通过减少交易欺诈获利的机会，降低了交易成本；还可以作为司法机关获取当事人财产信息的可靠渠道。因此，不动产登记信息公开查询制度的建立有益于不动产权利人的财产保护、不动产市场的稳定发展以及我国的司法公正。

一、登记的公信力是登记信息可信的基础

不动产登记是物权设立与保护的重要组成部分，在《物权法》第二章中明确规定了不动产登记的物权的设立、变更、转让和消灭等内容。不动产登记的公信力是通过公示权属信息让他人产生合理信赖的效力，它既关系到公民参与登记及主动登记的意愿，也直接影响不动产交易的市场秩序。

1登记公信力的功能

一是，保障交易和财产安全。不动产交易中通常涉及大量数额的金钱，购买者最关注的是产权的真实性与完整性，公信力使不动产登记簿所公示的不动产物权权属可以被信赖；在不动产登记簿所记载的产权信息与真实情况不符的情况下，公信力的存在保护了信赖登记的善意第三人的利益。因此，对于不动产市场，公信力不仅为交易的安全提供了保障，而且促使不动产权利人如实登记自己的权利，避免因自己的错误导致财产损失。二是，在市场经济体制下，国家赋予不动产登记以公信力具有重要的政治、社会意义。登记的公信力使得公众相信个人不动产物权受到政府的保护，使公众形成了对政府的信赖，使产权人拥有对个人合法财产的安全感，提升了人们拥有不动产的意愿，促进了不动产市场的良性发展；并且，借由登记的公信力，政府在引导不动产市场的同时提升了威信。

2登记公信力的表征方式

不动产统一登记不仅可为产权人提供了产权归属的证明，也为购买者提供了一种可靠的产权查询方式，减少了购买者在交易中可能存在的风险，这对保护不动产权利人的财产安全、保障不动产交易的安全和推动不动产市场的发展具有重要意义。不动产登记由国家机关组织实施，并以国家信用为基础，其公信力体现在三个方面：不动产登记簿、不动产的善意取得和登记错误的赔偿。

（1）不动产登记簿

不动产登记是一种物权的登记，《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，可以说不动产登记起到了公示物权的作用，而这也是不动产登记的核心功用。不动产登记簿是一种由不动产登记机构所管理的对不动产权利的官方记录，不动产登记的公信效果的基础体现在此。《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”这也就是说不动产物权以登记簿为准。不动产登记簿记载了不动产的自然状况、权属状况和曾经的转让记录等其它事项，清晰的公示了不动产物权的归属，维护了权利人的财产安全。

（2）不动产的善意取得

不动产的善意取得是对信赖不动产登记簿上错误产权信息的善意受让人的保护，也是对不动产交易市场秩序的维护。《物权法》第106条对善意取得作了规定，受让人满足三个条件即可善意取得不动产，即善意、支付合理价格、完成登记或交付。对于采登记生效主义的不动产权利，“善意”需要满足两个前提条件，其一是登记簿上记载的权利与真实状况不符，其二是受让人对该登记错误情况不知情。明知登记簿错误而进行交易的购买者，则不受法律的保護。《物权法》第127条、第129条和第158条规定了土地承包经营权和地役权的设立不需登记，但不登记不得对抗善意第三人。对于采登记对抗主义的不动产权利，若权利未登记则“善意”的达成需要受让人采用实地调查、走访等方式对真实的权利情况进行核实。

（3）不动产登记错误的赔偿

《物权法》第21条规定了不动产登记错误的赔偿责任。导致登记错误出现的原因主要有三点：一是，申请人提供虚假材料而登记机构工作人员未作详细审查；二是，登记机构工作人员的意外失误；三是，登记机构工作人员与他人串通违法。这三点都与登记工作人员的失职有关，登记机构对登记错误造成的损失应承担部分责任，或承担全部赔偿责任后向过错责任人追偿。

二、不动产登记信息查询的作用

1维护交易安全

交易可视为财产权利的转移，通过合法交易取得的财产权利受到国家的保护。交易双方具有相互依赖的特点，既谋求合作，又有利益冲突。就不动产而言，其交易通常涉及大量的金钱，交易的安全性也就显得尤为重要。不动产登记信息公开查询将政府加入到不动产交易中起到监督的作用，这削弱了交易双方的信息不对称，减少了交易当事人因利益冲突而采取不道德行为的机会，维护了交易的公平。

（1）不动产登记信息公开查询是一种传递物权信息的方式

不动产物权的公示是指不动产物权的归属与变动借由一个公开的平台被外界所识别，公示的方式是不动产登记。《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”这说明不动产物权以登记为准，并通过登记来进行公示，应当登记的物权变动若未登记则变动不生效力。不动产登记簿作为物权归属和内容的根据，具有推定力；公众通过查询不动产登记簿的登记资料可得知不动产的自然状况与权利状况。不动产登记信息的公开查询强化了不动产登记的公示作用，为物权信息提供了一个便捷的“出口”，提高了不动产交易的效率与安全性。

（2）信息对称与交易安全

交易的安全性是市场有序发展的重要基础，而产权的不清晰增加了交易的风险，阻碍交易的顺利完成。对于不动产而言，卖方通常知晓买方所不清楚的或者难于查证的有关产权瑕疵的信息。在交易中，卖方对产权瑕疵的隐瞒与对买方的欺骗等机会主义行为降低了交易效率，增加了其不当获利的机会，会间接导致买方遭受重大的经济损失。因此，不动产登记向外界公示了不动产合法有效的物权信息，不动产的潜在买家通过查询登记信息可获取物权归属以及影响不动产价值的最直接的信息，进而做出交易与否的决定。这在一定程度上改善了买方的信息弱势地位，促进了交易双方的信息对称，避免了买方因卖方的机会主义行为而造成的损失。

2节省交易费用

可转让性是产权的一个重要属性，它促使产权向能更好的利用该财产的使用者转移。如果存在过高的交易费用抑制交易，则产权难以进行优化配置。因此，需存在有效的制度来明晰、保护产权，降低额外的交易费用，提高产权的转让效率。一次完整的不动产交易包括两个阶段：签订契约与完成登记。“签订契约”表明交易双方达成共识，在这个过程中交易双方需花费成本进行信息收集、谈判、决策及履约。其中信息的获取起着重要作用，甚至可以说是整个交易的核心部分，获取信息的成本即为一种交易费用。为使不动产交易能够进行，有受让意愿的一方需要对目标不动产有基本的认识，这使得不动产登记信息的传递工作—不动产登记信息公开查询—在不动产交易中发挥重要作用。对于被传递的不动产登记信息，最重要的就是准确性，准确性使交易双方对不动产价值有一个合理的预期，减少了信息的不确定性所造成的损失。此外，登记信息的查询服务应具有简便、快捷的特点。

三、不动产登记信息的公开程度

从国际上看，不动产登记信息的公开程度分为两类：完全公开和有限公开。完全公开原则是指任何人均可查阅不动产登记信息，但并非意味着与不动产相关的信息均是公开的。以英国为例，与产权相关的登记信息是可被公众查阅的，而像不动产的交易信息这种一旦被他人知晓有可能损害权利人利益的信息是不可查阅的。有限公开原则对查询人做了限定，不向所有人公开，仅向有利害关系的人公开。采有限公开原则的国家包括德国、瑞士等。我国《物权法》第18条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”这为我国不动产信息的查询提供了法律基础，同时也意味着登记资料是有限公开的。除此之外，《不动产登记暂行条例实施细则》第97条也对登记资料的查询做出了相关规定。不动产登记信息涉及不动产的自然、权利信息与不动产权利人的个人信息等等，各种信息公开与否不能一概而论，应是有限度、有条件的公开，同时限定查询主体的范围与信息公开的程度，兼顾公示效果与权利人的隐私安全。

四、网络化的查询方式与查询要求

随着我国不动产市场的愈发活跃，不动产登记信息的查询需求会越来越大，仅靠登记机构的工作人员的人工服务，难以应对大量的查询申请。建立互联网查询系统既满足了公众对于登记信息的查询需求，也减轻了登记机构的工作压力和行政成本。借助互联网，不动产登记信息公开查询不仅扩大了不动产登记簿的物权公示效果，而且强化了不动产登记的公信力并节省查询人的时间花费。互联网查询应采用不动产登记信息分级查询的方式，有的信息视为公众有权知晓的对象，有的信息则需待申请通过后才能查询。公众可直接查询的信息是一些基础的不动产登记信息，如土地权属、用途、使用期限、房屋结构等，查询人可通过在网页中输入不动产的位置信息来获取它们。此外，在不动产交易过程中，买方可通过网页输入卖方提供的不动产单元的编码来直接获取待交易不动产的相关信息。网络化查询最明显的优势就是具有全天候的特点，查询人可在任意时间查询不动产登记信息，摆脱了登记机构的工作时间对查询人的限制。此外，网络化的查询方式消除了地域限制，实现了异地共享信息，不仅为当事人异地查询提供了便利，而且有助于公安机关打击违法行为、法院处理与财产有关的诉讼，还为国土资源管理、国家税收提供便利的信息渠道。

五、查询收费

公众需要国家提供具备公信力的不动产物权信息来提高不动产交易的安全与效率。国家在收集、整理不动产登记信息后，向查询人提供这些信息需要花费一些成本，比如机构的行政成本、打印查询结果的耗材成本等。“查询登记信息收費”可视为对所花费成本的一种补偿。查询人在获取了真实性由国家提供保证的不动产信息后再做出交易与否的决策，其获取信息的费用，即查询登记信息的花费，是一种交易费用，也可以当作是一种规避交易风险的成本。当查询费用低于能从不动产交易中获得的收益时，人们就愿意使用该查询服务。

查询费用的制定需考虑不动产所在地的经济状况，过低的查询费用会导致查询服务的过度使用，增加登记机构提供服务的成本，加重查询系统的负担；而查询费用过高则会抑制公众使用查询服务的积极性，降低不动产物权的公示效果。此外，还应对收费信息的种类做出区分。若查询的是可向公众公开的不动产登记信息，如不动产的位置、面积、建筑年代等基本属性，应免于收取费用；若查询的是不动产的交易信息、权利人个人信息和原始资料，则除了查询申请需得到批准，查询人还需交纳查询费用。不动产的潜在受让人在寻找其满意的不动产的过程中可能会多次使用不动产登记信息查询服务，合理的收费模式既可以提高登记信息查询的服务质量，也有利于减轻当事人参与不动产交易的负担。

六、总结

不动产登记信息的公开查询是是联结不动产登记簿与查询人之间的桥梁，也是强化物权公示效果的重要途径，它强调查询获取的不动产信息的可信赖性，以及自身所应具备的服务功能。

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