高校物业管理现状分析及对策探讨

朴羽

摘要：高校对物业管理的高标准需求必将推动高校物业改革，促使更多智者思考如何解决高校物业服务改革中出现的一些问题。进一步完善和规范高校物业服务市场，开放高校物业管理服务，才能逐步树立高效、开放、透明的高校物业服务形象。

关键词：高校；后勤；物业；管理

随着高校的加快发展和后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理因其特殊性，正日益受到学校和社会的重视，它具有强大的生命力和广阔的发展前景。尤其是2017年1月22日教育部《2017年工作要点》的发布，预示着高校物业的发展趋势亦将是政府引导、社会广泛参与、学校参与共同办物业的新格局。相信在今后的工作中，高校物业能承载着学校和师生员工的期望，以管理为手段，以服务为中心，积极自我发展，探索改革新出路，发挥更大的作用。

一、高校物业管理内涵及意义

高校物业管理，即专业化的物业管理部门、机构或公司对高校师生提供的包括校园内建筑设施、电器设备的维修和养护，以及校园绿化、卫生、治安等在内的一系列综合性服务。从定义上来看，一方面，高校物业管理作为社会物业管理的一部分，其要求采用市场化的经济手段来对管理和提供物业服务；另一方面，鉴于高校在范围上的局限性，高校物业管理与社会物业管理存在一定的差异，其应当更多地体现出高校的特征，应当满足高校和谐、健康、积极的教育环境建设的要求。随着我国市场经济的不断完善，学校物业管理也应当向社会化的运行模式进行转变，因而，研究当前高校物业管理将有助于推动高校物流管理机制体制以及运行模式的创新，对减轻高校管理压力、提高资金使用效率以及提升教育教学水平具有重要意义。

二、高校物业管理现状及存在问题

目前国内高校物业管理模式大致有四种。校内独立乙方：以后勤占有学校固定资产为资金注册高校物业实体，理顺了产权关系，事企分开，完成后勤系统和学校行政系统的剥离。但高校物业实体人员组成复杂，有部分高校分流人员，亦有社会招聘人员，年龄、文化、技术参差不齐，加上高校物业实体工作时间不固定、工作内容形式多样，工资待遇又不高，其人员流动性较大，服务质量难以得到保障。这与高校需要一个长期稳定环境的目标有所背离。混合乙方模式：高校的后勤服务项目由原有高校物业实体和社会引进的物业管理服务实体组成。该模式引入竞争，提高了高校物业管理服务水平。但同一学校的物业分属于不同经济实体，权力一定程度被分散，不利于服务管理工作的协调和统一，资源配置产生一定浪费。社会服务模式：高校将后勤服务项目全权委托给一家或多家物业管理公司管理，通过吸引不同领域社会力量参与物业管理，并以市场竞争机制来保障服务质量。校际联合模式是若干所高校通过合资、联营、参股等多种形式组建联合物业管理经济实体，服务于校内和校外两个市场。这种模式打破了旧格局，不仅立足本校物业服务市场，还向其他高校或社会机构提供服务，从而确保物业实体的盈利性和竞争力。国内高校物业管理存在问题主要体现在：事企不分，高校过度行政性干预，高校虽组建物业管理实体，但仍然是“命令式”“指令式”的行政管理约束，管理体制没有理顺。规范化管理不足。由于高校物业管理法律法规尚不完善，故物业实体内部管。高校物业服务收费标准难以统一，执行“成本倒推法”。物业管理的人文品位、文化氛围有待进一步提升，目前高校物业在这一方面仍有差距。物业管理经费短缺，难以提供优质服务。目前高校物业管理经费主要是来源于行政拨款，由于物业管理价格体系没有确立，学校给付的经费偏低，造成大量高校物业服务在低水平上重复。

三、高校物业管理新模式的研究

（一）转换物业管理体制

高校物业管理的新体制建立是从原有旧體制模式上转化而来，不同于社会上的物业管理企业，从一开始就按企业化和市场化机制运行。因此高校后勤物业管理企业作为经营服务实体，必须进行机制转换，选配精干、高效、能正确把握改革方向、愿意为教育服务的领导班子；尽量减少管理层次和人员，提高办事效率，转变工作作风；同时要努力实现经营机制的创新，坚持按企业化、产业化的要求，建立有效的运行机制，最大限度地优化各种资源配置，降低经营成本，建立健全“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我约束”的现代企业制度。探索高校物业管理新模式，要深入理解市场经济的理念，选择符合物业管理企业发展必然趋势的运营模式。当然，不同地区、不同高校的现状采用不同的运作模式，要经过阶段性发展和过渡，才能逐步发展成为信息化、规范化、专业化的现代化物业管理公司模式。

（二）建设优质物业管理队伍

高校物业管理所涉及的内容广泛，专业性较强。对不断发展的教学设施的维修养护，无疑更要求管理人员具有更高的自身素质和专业水平要重视人才选拔和培养一方面优先选拔综合素质较高的人才，充实高校物业管理队伍，为管理提供有益的经验；另一方面，注意现有员工的素质培养，通过培训、进修等方式来增强人员的思想、文化、身心、业务水平等方面的素质。企业要加强员工管理对员工实施科学管理，严格按照现代企业的标准和要求用人，建立相互竞争、赏罚分明的人才竞争激励机制，充分调动员工的积极性，鼓励员工创新技能及管理方法。要形成良好的报酬激励机制把物业经营管理者的酬金分成两部分，80%作为固定酬金发挥基本的保障作用，20%作为浮动酬金视师生对物业管理的满意程度而定，发挥激励作用。学校有权选择物业管理企业，并制定相关制度和计划安排来规范约束其行为，纠正违反双方合约的行为。

四、结束语

推行物业管理是高校后勤社会化改革的必然，也是社会进步的需要，但由于各高校的具体情况千差万别，基础条件各不相同，因此，在实施过程中必须遵循“因校制宜”的原则，在科学论证的基础上制定学校物业管理的总体规划，正确处理好改革发展和稳定的关系，积极稳妥地推进社会化进程。

参考文献：

[1]罗永刚.高校物业管理发展对策研究[J].重庆工学院学报，2015.

[2]王新华，向安强.高校物业管理的特点刍议[J].企业经济，2016.