全面预算在商业管理公司的应用

李银锋+袁伟平

摘 要：全面预算管理是利用预算对组织内部各条线、各部门的各种财务及非财务资源进行分配、考核、控制，以便有效地组织和协调企业的生产经营活动，完成既定经营目标的过程。以大连万达集团商业管理公司为例，阐述了如何编制适应企业发展的、便于有效实施的全面预算方案，以达到优化资源配置，实现企业运营目标的需要。

关键词：全面预算；方案；编制

中图分类号：F23 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2016.33.092

1 商管公司实行全面预算的必要性

良好有效的全面预算控制是企业制定和完善内部会计控制的基础和前提。商管公司在可持续发展中的日常业务比较稳定，所产生的相关收入和成本支出也比较常态化，且比较容易量化，也比较容易进行标准化管理，对于子公司众多的商管公司适合开发专门的全面预算管理系统对庞大的子公司进行高效管理。所以，在进行全面预算管理时，商管公司应该立足自身管理实际，制定一套行之有效的预算控制体系，并明确各管理主体的责任和义务，合理划分责任范围，并做好预算控制监督工作，定期检查资金管理和监督预算政策的执行情况。同时，企业应该积极分析各因素对预算控制的影响，并及时发现问题和解决问题，实现预算管理和绩效考核的有机结合，推动其可持续发展。

2 商管公司全面预算编制

2.1 前期调研工作

商管公司总部财务部在财务部总经理带领下，从每年10月初用半个月左右的时间对全国下属子公司当年前三季度的经营情况、预算执行情况、利润指标完成情况进行摸底，对各子公司下一年度经营情况进行调研，详细了解各单位租金指标、物业管理费指标、主营业务成本指标，行政办公费指标，人工成本指标，财务费用指标，以及设备更新状况、能源需求状况、制约租金收入、物业管理费收入以及多种经营收入指标的关键环节等方面，另外通过对全国各地各子公司当地的市场行情，各商业综合体建筑面积，以及各商业综合体所处地段等信息通过各商业综合体之间横向对比，为制定来年预算获取第一手资料。

2.2 下达预算编制草案

商管公司总部财务部根据公司董事会制订的公司发展战略和经营目标，在对下一年度市场情况、企业自身发展状况等因素科学预测的基础上，提出下一年度企业全面预算草案，于每年10月底之前下发至全国各子公司。

2.3 预算编制

（1）编制范围。全面预算的编制范围与企业合并报表的范围口径一致。

（2）预算编制内容。商管公司的全面预算主要包括收入预算、成本预算、人工预算、费用预算等。

2.3.1 收入预算

收入预算是安排预算期收入规模的预算，它是商管公司编制全面预算的关键和起点，在收入预测的基础上，根据商管公司年度目标利润确定的租金收入、物业管理费收入和多种经营收入的计费面积和计费标准来编制。商管总部财务部根据前期调研情况首先下达总收入预算，总收入预算包含预算年度全年租金总收入、物业管理费总收入、多种经营总收入以及其他业务收入和营业外收入。对于租金收入、物业管理费收入和多种经营收入的预算需要把握两点：首先，对于有合同的收入项，要严格按照既有合同的收费标准和收费金额来确定；对于合同即将到期的，要考虑新签合同的收费标准递增率，对于没有正在履行合同的商铺，要结合公司当前的运营状况和预算年度的动向谨慎预计收入情况。

2.3.2 成本预算

成本预算主要包括主营业务成本中的能源费预算、工程维保费预算、绿化费预算。其中，能源费预算又包含电费预算、水费预算和燃气费预算。

（1）电费预算。对于能源费中电费的预算要结合商管公司所管辖的商业综合体建筑面积，所辖商业综合体区域内的动力设备和照明设备，例如强电、弱电、风机、空调、通风、污水处理机等大功率设备、所辖商业综合体建筑区域内的照明灯的数量，对于大功率设备耗电的预算要根据每天大功率设备的开启时长和功率计算得出，但要考虑平时和节假日的区别以及季节不同、南北地区温差不同等综合情况；对于照明设备的能源费消耗预算按照照明设备的数量，照明设备的功率以及照明设备每天开启的时长来估算，但仍然要考虑季节变换等天气因素，按照春夏秋冬一年四季分十二个月份来分别做预算，每个季节，每个月份结合不同情况进行估算。

（2）水费预算。对于能源费中水费的预算，首先要结合公司所管辖商业综合体的耗水因素：主要有清洗设备、商业综合体外广场的绿化灌溉，餐饮商户的数量、餐饮商户的规模以及员工餐厅耗水等因素。对于清洗设备要按照商业综合体的管理品质和管理标准，按照建筑面积，每天的清洗次数来估算，对于幕墙的清洗要按照集团公司要求的每年的清洗次数，每次的清洗面积以及每次清洗的耗水量来估算。其他耗水量的估算具体情况具体对待。

（3）燃气费预算。对于能源费中燃气费的预算主要根据公司所管辖综合体的楼层数、每个楼层的建筑面积和每年开启暖气的时长来估算，具体操作的时候依据所在地区冬季需要开启暖气的时长来估算，例如：黄河以北的城市每年進入公历十月下旬气温就降至需要开启暖气的条件了，但长江以南的城市每年可能要到公历的十一月底或者十二月初才需要开启锅炉烧暖气，总体来说，冬季寒冷时间越长，需要开启暖气的时间就越长，同时消耗的燃气量也就越大。另外，消耗燃气多少的因素还与室内建筑面积等因素有关，室内建筑面积越大消耗燃气量就越大。同时，对于能源费中燃气费的预算还要结合大气候环境等因素，例如额尔诺现象等。

（4）工程维保费和绿化费预算。有关工程维保费和绿化费的预算，商管公司所辖的商业综合体每年的工程维保项目主要包含：空调系统、通风系统、弱电系统、消防系统、电梯系统、弱电系统、给排水系统、土建设施、工器具检测、工程物料采购等。编制工程维保费的年度预算，首先要按照商业综合体的开业时间，各设备的运行年数确定维保费的整体情况，例如，维保设备投入第一年所耗费的维修保养成本自然就小，但是随着时间的推移，维保设备逐步老化，设备维修保养的成本逐年增加。其次针对每一项维修保养项目，在预算年度分月预计需要做维修保养的任务计划，所做任务计划要具体且可量化，然后根据每个维修保养项目做财务预算，任务计划只是相当于工作量，而财务预算才涉及金额的预算支出，按照任务计划科学的做完财务预算之后需要按照权责发生制做资金预算，做资金预算要结合既有的合同的文件，并结合实际情况，这样才能编制出基本符合实际情况的现金流预算。

2.3.3 人工成本预算

人工成本预算包括在职职工基本工资、社会保险费、住房公积金，此处的社会保险费和住房公积金预算主要指的是单位承担部分，对于个人承担部分已在基本工资中包含。对于人工成本的预算首先要确定预算年度的员工人数，其次要考虑每个人每个岗位在预算年度中的在岗时间，再次要结合各个不用岗位的薪资级别和每年的晋级调薪情况综合考虑，另外还要依据各单位作业量的增减以及岗位需要来确定。对于人工成本的预算不但要考虑基本工资，还要考虑津贴、加班工资、效益工资、效益奖等；以上所有因素都考虑进去之后就要考虑年终奖的问题，对于预算年度年终奖的预算要根据集团总部下达的年终奖系数和预估的预算年度指标的完成情况综合确定。

2.3.4 费用预算

对于商管公司的费用预算主要为行政办公费的预算，行政办公费的预算要分解给公司各条线各部门，对于业务招待等费用，集团总部有明确标准的就按照集团总部的要求分解，对于集团总部没有明确标准的，各部门要结合预算年度的实际情况进行预估。

2.3.5 税费的预算

待各条线各部门的收入、成本、费用预算全部做完后，由财务部对各条线各部门的部门预算数据进行汇总，同时，按照与收入和利润相关税费的综合税率预估应交税费，按照银行贷款合的约定利率预估财务费用。

2.4 预算数据汇总及平衡

在公司所有的收入、成本、费用以及相关税费预算初稿都编制出来之后，财务部对上报的预算方案进行审查、分析，提出综合平衡建议。在审查、平衡过程中，进行充分地协调、沟通，对发现的问题和偏差，提出初步调整意见，并反馈给有关预算编制条线和部门予以修正。对经过多次协调仍达不成一致的，在充分调研的基础上，向公司总经办汇报，以确定是否调整有关预算编制单位的预算目标，并最终达到综合平衡。在基本确定大数据偏差不大的情况下，财务部进行预算初稿的汇总，预算初稿的汇总也相当于预计资产负债表、预计利润表和预计现金流量表的编制，此项工作是综合性预算，反映预算年度计划期内的财务状况、经营成果和现金收支。至此，商管公司年度预算初稿已基本成型。

2.5 预算草稿上报

在预计资产负债表、预计利润表和预计现金流量表编制出来之后，公司预算年度的预计利润总额、预计净利润等考核指标均已计算出来，财务部对预计利润总额和预计净利润等数据和商管总部下达的指标进行对比，如有偏差，则提报总经办进行讨论调整预算数据，直到调整后的数据满足商管总部下达的各项经营目标才能把预算初稿往商管总部汇报。

2.6 审议批准预算方案及下达预算方案

商管总部在收到各地子公司的预算草稿后，审核各子公司的预算草稿指标完成情况，如果符合集团总部制定的总体经营方针和经营目标，商管总部财务部则会下达正式的预算方案。

各子公司收到正式的预算方案后从预算年度的一月份开始执行，各地商管公司在经营过程中如果没有重大情况出现，预算数据一般不允许调整。至此，年度预算工作结束。

3 全面預算在商业管理公司中所起到的作用

商管公司全面预算的编制，使得公司所有的收入、成本和费用都列入了预算年度的工作任务计划，有了任务计划，使得公司所有部门所有员工对预算年度的经营管理活动有了大纲，不会再盲目的去开展工作，使得所有的员工所有的工作都有了目标，使得所有的费用和支出都有了上限。在全面预算的指引下，在成本费用有了上限的情况下，在公司收入可以无限大的情况下，使得员工的工作有了明确的方向，在可以保证完成预算基本指标的前提下，使得企业利润可以无限放大，无论对公司和员工个人都能达到利益最大化，推动企业的可持续发展。

参考文献

[1]张熙庭.战略预算-管理界的工业革命（2010年版）[M].广州：广东经济出版社，2010.