关于青岛商品房价格影响因素的分析及价格预测

王常维++季平

【摘要】本论文从定性分析影响青岛房价的可能因素入手建立多元线性回归方程，然后定性对青岛当前社会经济大环境分析应用房价模型预测将来房价走势。

【关键词】商品房价格 房价预测 多元回归

一、基本假设和变量符号说明

假设各变量因素与房价有关；假设地区内物价相对稳定，没有发生大规模自然灾害和战争；假设住房建筑成本用土地转让金代替（因为人力成本相对涨幅不大建材成本甚至有所下降）。

假设政策没有重大变动限于现在的基本调控；假设居民购买能力由人均可支配收入和生产总值代替；假设忽略物业费停车费房产税的影响；假设居民购房平均年龄在26岁-27岁。

地区GDP（x1）；2.当年人口 （x2）；3.购买者出生当年人口（x3）；4.人均住房面积（x4）；5.土地交易价格指数（x5）；6.对美元汇率（x6）；7.人均可支配收入（x7）；8.商品房价格（y）；9.随机误差变量 （u）

数据统计：

来源自 青岛统计信息网 前瞻数据网

1.调用SAS的主成分分析对相似因素进行取舍避免多重共线

2.调用SAS的多元分析模塊拟合模型函数

因为考虑到这些因素可能存在多重共线需要逐步剔除所以采用逐步回归找到最密切的影响因素 结果如下：

Pr > F远小于0.05，故回归方程的线性性及各参数的显著性检验均通过。

参数显著性检验

建立线性回归方程为：y=-2469.09996+ x1*0.388412 +x5*16.94493+x7*0.1105 ，且拟合优度达到R2=0.9372。可知，方程拟合效果较好，说明土体出让金指数和人均可支配收入以及地方GDP对青岛房价有显著性影响。

模型应用：

预测数据处理：

不考虑政策影响定性分析，人均可支配收入和土地出让金价格指数相对稳定可以采用GM（1，1）灰色预测模型来预测得到以下数据：C1=0.292；

C1 C2 C3 均小于0.35 均通过后验差检验。

带入模型得模拟预测结果：

经查阅2016年资料16年预测结果基本与上半年统计结果相似，下半年由于各种国内外因素商品房平均价格一度飘升到9182元/平米。

二、结论与建议

在众多因素中回归关联度最大的是土地转让金价格指数和人均可支配收入，本模型人存在着很多的问题例如忽略了很多认为不重要的因素影响，以及无法解释某些特殊点如08的年暴跌，但可以从宏观出影响房价的基本因素是很成功的。

因为土地价格因素仍是影响房价的主要因素，所以政府在宏观调控时应该利用好对土地价格的调控，设置合理的价格红线，保证国民经济平稳运行，遏制房地产泡沫的发生。