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如何认识房地产市场风险?

2017-04-12劳梓钦上海

上海房地 2017年9期
关键词:银行贷款迹象比重

文/劳梓钦(上海)

如何认识房地产市场风险?

文/劳梓钦(上海)

在新一轮房地产市场调控下,一、二线城市的楼市正在降温,随之出现了一种思潮,认为中国房地产业的黄金时期已经过去,将有泡沫破灭的风险。但主流的看法是,当前的种种迹象显示房地产业的黄金年代已经过去,未来的市场将逐步向常态化过渡,但泡沫破灭以至于出现崩盘的可能性很小,主要原因在于未来中国城镇化进程将产生稳定的需求,未来收入增长带来的财富效应将在需求面起到很大的拉升作用,而目前的政策调整空间较大,一旦房地产业出现明显下行迹象,政策会起到积极的提升作用。

对于房地产业下行,很多人往往会套用欧美的经验来分析危机的演化过程,认为房价下降后,危机将沿着“房贷违约上升——金融产品违约——银行风险集中爆发”这样一条从金融到宏观的链条传导。例如2009年,上海银监会曾针对全球金融危机下的房价下跌,开展上海中外资银行个人住房按揭贷款压力测试:在房价下跌10%、20%和30%的情景下,不良率将分别达到1.18%、1.51%和2.08%,结论是情况不容乐观,但事实上最后并未出现危机。我国的实际情况是:第一,房贷的质量比较高,首付比例较为严格,这一点比很多发达国家都做得好。第二,银行贷款中仅有6%—7%是直接贷给房地产商的,房地产商的资金来源主要是信托和购房者的预收款。即使如此,银行流向房地产业的总贷款占GDP的比重也不过12%—13%,低于许多国家。第三,土地抵押的银行贷款占银行贷款比重约为20%—30%。土地价值的变动固然是一个风险来源,但这种风险更多取决于宏观经济。因此,只有宏观经济稳中求进,持续向好,才能从根本上防范房地产业的风险,才能真正做到经济增长“减少对房地产业的依赖”。

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