以房养老的国际比较与借鉴

苗雨聪，王小雪

（天津财经大学，天津300222）

引 言

长期以来，民生问题都是国家和社会关注的热点。随着我国老龄化时代的到来，老龄人口持续增长与社会化养老能力严重短缺之间的矛盾更加激烈与深化。截止到2015年底，中国有2亿左右六十岁以上的老年人，到2020年，将有2.4亿左右的六十岁以上的老年人，占总人口的比重约为16%，到2050年该比例将达28%。我国长期以来实行的计划生育政策以及与之伴随的老年人口逐渐增多，导致老龄抚养比不断攀升，在十三五期间，民生养老成为亟待解决的难题。

制度建设层面，我国现行的养老保险制度尚无法满足全体退休人员所有的生活需求；而在资产配置方面，受传统观念的影响，我国存在大量“房子富人，现金穷人”，社会保障体系的不完善与养老观念的制约往往导致一些老年人晚年生活拮据。面对老年生活资金不足的现实，住房反向抵押贷款能够有效缓解社会保障体系中养老资金收支不匹配的难题，对我国养老制度的进一步完善也具有重要作用。

反向抵押贷款就是指老年人向金融机构反向质押自己所拥有的房屋所有权，经过一系列程序，从金融机构获得现金流来源的一种方式。本文在梳理国内外相关文献的基础上，分析比较了美国、日本、英国、新加坡等发达国家的反向抵押贷款制度，聚焦于风险管理与产品定价，结合我国房地产市场的特点提出以房养老的相关对策与建议。

一、文献综述

（一）国外文献综述

在风险识别和度量方面，学者主要从长寿、市场利率变动、房价的长期波动、以及道德与违约等方面进行著述。Isaac F.Megbolugbe与Peter Chinloy（1994）将利率风险、长寿风险、住房价值风险定义为交叉风险，而其中长寿风险作为其中最为重要的风险影响着其它各个因素。C.F.Sirmans与Linda S Klein（1994）对老年人提前还款风险进行了Probit模型分析，其中的风险因素包含贷款限期、年龄、以及住房估值等。因为在贷款截止的时候，出现本息超过房产价值的情况很少，因此这种违约风险的概率是比较小的。John Piggott与O.S.Mitchell（2005）对此项抵押业务进行了分类，主要包括借贷人风险和金融机构风险。 Rodda， David T，Hong Ly，Rodger，Thompson（2003）等对提前还款的因素进行了度量，并通过随机模拟设立了一种终止模型，从而度量出违约风险。John Piggott与Liang Wang Emiliano A（2007）等人的研究结果显示私人的金融机构对于反向抵押贷款没有动力介入，因为此业务风险比较高，而缺乏政府背景的金融机构对于高风险的业务也就没有了兴趣。从这一角度出发，发达国家的政府一般会组织成立专门的机构，在二级市场中买入反向抵押业务的产品，转而再将此业务产品卖给银行等金融机构。

风险的管理和防范方面，专家对分散风险的方法大体是从利率风险、长寿风险、道德风险即对房屋的保护等几种情况分类研究的。Szymanoski，Jr（l994）指出，由于长寿风险对其他风险都有影响，而且长寿带来的风险比较大，因此需要化解此风险，可以通过对住房反向抵押贷款的大量聚集来高效的分散风险。 Burrows （2001）， Blake （2003）， Lin 与 cox （2005）， Kevin Dowd，Andrew J G Cairns（2006）建议使用“ survivor bond”和“survivor swap”管理住房反向抵押贷款与生俱来的长寿风险。Valdze，John Piggott与Liang Wang，Emiliano A.（2007）则考虑到由于借款人可能存在寿命过长的情况，因此针对可能对贷款机构造成的重大损失而通过资产证券化的方式进行风险分散，并采用敏感分析方法对长寿风险进行有效的管理，并因此认为这会对反向抵押贷款的推进和成熟起到推波助澜的作用。其中住房道德风险也是贷款机构可能遇到的问题之一。由于在反向抵押贷款结束后房屋的所有权会被金融机构进行估值拍卖，这可能导致贷款者在使用期间不对居住房屋进行妥善修复与维护，从而使金融机构存在大量的道德风险。

（二）国内文献综述

在风险度量与控制方面，柴效武（2004）收集并整理了影响住房反向抵押贷款的影响因素，并类比了正向住房抵押贷款，从多个方面进行论证，从而得出反向抵押贷款风险性更大的结论。范子文（2006）、严韬（2016）指出了提供融资的金融机构主要面临的风险，包括借款人获得信息不对等的风险、本身可能破产风险、财税风险、社会福利风险、利率风险、道德风险、寿命过久风险、房产价格波动的风险，并针对风险提出了应对之策。沈红波等（2013）通过参数设定与模拟，分析了住房反向抵押贷款的风险特性。

在风险管理与防范方面，柴效武（2008）指出在我国开展三险并行的制度有利于帮助借款和贷款机构有效的规避风险，即实行反向抵押保险、抵押寿险、以及房产保险三险并行的策略；柴效武（2008）和范子文（2011）认为可以通过保险和政府介入的方式来分散长寿风险；针对利率波动可以采取浮动利率计息的策略，而对于房价波动带来的风险，可采取多次评估，以及购买房屋保险等措施来加以规避。柴效武、张海敏（2007）指出借款人存在着对身体状况的逆向选择风险，为改变博弈顺序，以及有效提高规避风险的效率，应对反向抵押产品做详细的设计；詹绚伟、曾光（2005）通过对照住房贷款与反向抵押贷款资产证券化的结果，得出在我国国情下的应用范围以及资产证券化能够分散流动性风险等研究结论。

二、主要发达国家以房养老的模式

（一）美国

美国主要是以住房反向抵押贷款的形式来推进以房养老的。此类业务自上世纪60年代推出，经历了30余年，直至九十年代才在政府的支持下得以迅速发展。这些业务服务重点各有不同，且各具优势，为不同收入水平的老龄人群提供了较大的选择空间。此外，作为最早推出以房养老模式的国家，美国也为此类业务制定了较为全面的优惠政策。

1.业务类型及其优劣势

美国的住房反向抵押贷款业务包括：房屋价值转换抵押贷款（HECM）、住房持有者贷款 （the Home Keeper Program）和财务自由计划贷款（Financial Freedom）等形式。

房屋价值转换抵押贷款（HECM）。HECM指对于进行房屋反向抵押的老年人按月或按年进行贴现的一项金融机制。申请人可以在签订贷款协议的前提下，不搬离住房，并且美国政府对其进行全国范围内保险，因此政府将会在金融机构破产或倒闭时对贷款人之前应获得的资金进行支付。此类抵押贷款由联邦住房管理局（Federal Housing Administrator，FAH）提供意外损失赔偿等保险，监管则是受国会监督；美国住房与城市发展部则对保险进行最初设计与修改。而HECM则是由银行、抵押贷款公司和私营金融机构提供。从风险分散渠道上来看，HECM的销售对象是针对联邦全国抵押贷款联合会（Fannie Mae）的，因此在二级市场中HECM唯一的销售对象是Fannie Mae，从而避免了一些“过桥贷款”，拖欠税费和保险费的现象。从覆盖人群上来看，62岁以上的老年人都可以进行反向质押贷款。因此，HECM是现在美国市场占有率最高，受众最多的反向抵押贷款种类，未来发展趋势良好。

住房持有者贷款（the Home Keeper Program）。此款贷款是由住房和城市发展部提供的，与HECM十分相似，设计者只是把此类贷款的服务对象设定为可抵押房产价值比较高、对房产所有权宽松的人群。与HECM相比，此类贷款的限制条件少、房价受利率随市场波动等因素而波动，因此采用按月调整利息等手段以规避风险。从增值收益来看，作为一种不同种类的抵押贷款，由于客户可以在未来房产增值时获得增值收入，这意味着贷款者可以获得更高数额的贴现等优势。

财务自由计划贷款（Financial Freedom）。此类抵押贷款是由自由基金公司提供的，与前两项抵押贷款不同的是，此类抵押贷款是由私人贷款机构提供的，最大的特点就是不向房利美出售，没有政府担保，成本高于HECM。但这种贷款能推行的一个重要原因就是要抵押的房产价值远远大于HECM的上限，主要服务于那些超过40万美元的房产抵押业务。此类业务贷款可以选择一次性收到一大笔资金，并买入保险，从而转化为按月支付的贴现资金；也可以保留房产价值的一定比例，从而在身故后，将部分剩余资金留给继承者。

2.反向抵押贷款业务的相关配套政策

政府提供保险。美国住房与城市发展部下属机构联邦住房管理局支持和承保了HECM，HECM得到了联邦政府的保险，意味着借款人可以得到事先向其承诺的所有资金；美国住房与城市发展部确保贷款的收回额会超过住房价值并承担贷款意外受损时的赔偿责任。

采用浮动利率。联邦政府也为反向抵押贷款提供了利率保障，为了降低利率波动引起的风险，美国几乎所有的贷款机构都实施可调整利率，同时，为避免对消费者的利益损害，这一利率的调整受到了财政部安全利率的约束。

限额控制。为了减少房价波动的风险，联邦住房管理局对各地区所有能申请的反向抵押贷款的最高房产价值额度作出了限制。

（二）日本

对于同样步入老龄化社会的日本来说，以房养老同样有着广泛的应用。最早是由试点开始，后经政府批准，银行业列入此项业务，但由于上世纪的房地产泡沫，则不得不暂停此项业务。如今重新发展的反向抵押业务主要为两大类，一是政府参与型；二是民营机构参与型。

政府参与型由政府直接融资，即政府亲自通过所属部门向借款人提供资金以支持反向抵押贷款业务；而间接融资则是由政府指定特定银行受理此项业务，仅接受特定申请，银行承担相应的收益和风险，但政府会提供相应的损失补偿。

对于民营的银行、信托等机构，通常是借款人直接通过向此类机构抵押自己的房产进行现金的领取，可以按需领取，但是自己领取的部分要计算利息，对没有领取的则抹除利息，当然对于未领取完应得资金就已经过世的，资金将留给继承者。

（三）英国

英国实行的是资产释放计划，对于此类的反向抵押贷款，绝大多数的公司要求老人的年龄在65岁以上。资产释放计划主要涉及的反向抵押贷款是生命周期贷款，其中有单利贷款、复利贷款、住房收入和改进计划等四种形式。单利贷款主要是指贷款在贷款结束前只需还息，无需偿还本金。复利贷款是指贷款人在贷款期间无需偿还利息，直到贷款结束之后，而利息会以固定利率不断地的累积到贷款余额中去，从另一方面也能帮助贷款人抵抗利率上升的风险。而贷款住房收入和改进计划都是对房屋价值进行释放，住房收入计划是通过释放价值来每月获得一定金额的贷款，住房改进计划则是通过房屋价值释放来支付房屋的维修或改善居住环境所需的费用。

（四）新加坡

1.业务类型

新加坡最早的反向抵押贷款是针对私有住房开展的一项有严格条件的业务。要求申请人年满60周岁以上；申请者必须为新加坡籍贯；申请人对房屋拥有70年以上产权；只有英康保险公司服务对象才能成为申请人。如此苛刻的条件，再加上当时新加坡80%以上是公有住房，使得这一业务开展不顺利。从那以后，反向抵押业务在新加坡经过几次波折，业务提供者从保险公司增加到房建局，服务内容也从私有房产扩大到共有房产，因此反向抵押业务获得了一定程度推进。新加坡房建局推出了房契回购计划，符合条件的公有住房户主可以向新加坡房建局提交申请，将他们公有住房的一部分剩余租期出售给房建局，接到申请后，房建局组织专业人士对公有住房的市场价值进行评估，并与申请人签订协议，回购公有住房租期最长不超30年，协议签订后，房建局向申请人提供一定数额的补贴，在限定期间内，申请者可继续使用此房的各项权利。考虑到房契回购最长不超30年，假设申请人到期限届满时仍健在，房建局将为申请人另行安排居住地；假设期限届满前申请人不幸去世，则剩余的回购房契所得则归申请人的继承人继承。

2.住房反向抵押贷款的相关配套政策

2000年新加坡政府提出实行担保的反向抵押贷款业务，执行机构是新加坡保险合作社，是一家具有政府背景的保险公司。针对本国公有住房较多的实际情况，推出向拥有小型三房的公共房屋发展计划公寓的老人提供政府担保的制度，而对拥有更大房屋者只适用无担保的反向抵押贷款业务。

三、国际比较与经验借鉴

发达国家的反向抵押贷款之所以能够成功，不仅仅是产品本身的设计是从各自的实际国情出发、针对国家各个层面的广大受众，更重要的是在反向抵押贷款的运作、监管和政策优惠上更加合情合理，深入人心。

（一）反向抵押贷款运作机制的比较与借鉴

抵押贷款的运作机制宏观上包括运营市场及运营模式，微观上涉及机构的定位分工、制度建设、信息披露等内容。首先就反向抵押贷款运营市场而言，其中主要包括反向抵押贷款市场，即为申请人提供资金支持的银行等金融机构；证券市场，其主要职能是为流动性不高的房屋等金融资产获得较高的现金贴现提供平台；保险市场，能够对各类风险进行评估与产品保险，从而制定出针对各类风险的担保条款；还需有较为活跃的二手房交易市场，其健康稳定能够对反向抵押贷款起到至关重要的作用。其次则为运营模式，纵观全球各大反向抵押市场，没有一种市场是完全由政府运营的，更没有一种市场是由私人机构独立进行市场化运营的。考虑到此类业务的社会保障属性，该市场应以政府引导金融机构运营为主，私营机构进行定向补充，以满足各个层次的反向抵押贷款的需求；同时要将政府针对此类业务设立的福利政策充分应用于市场。

中国正处于关键的经济转型期，在法律和社会保障制度尚不完善的情况下，借鉴发达国家经验，相关的业务推广应分阶段进行：试验阶段，即通过定点城市，甚至是定点社区来推行反向抵押贷款，从而积累一定的成果；政策完善阶段，此阶段应由政府大力倡导，在第一阶段的基础上，总结经验教训，在一、二线城市全面推开此项业务；商业推广阶段，此阶段在政府引导下，社会各个部门——银行、保险、证券等相关金融机构应全力协作，将此项业务向全国推广。

在明确政府主导地位的同时，需要明晰银行、保险、社保等机构的责任。我国在推广此类业务时，银行应充分利用其资本金充足的优势以及在房地产金融产品方面的经验来开展此项业务；而考虑到房地产市场的价值波动、利率的变动以及贷款人长寿等各因素，此项业务又必须在保险公司的积极配合下才能展开；社保、会计、律师事务所等机构则主要提供相应的配套服务。

（二）反向抵押贷款监管与优惠政策的比较与借鉴

欧美发达国家的监管对金融机构的合理运行提供了有力的保证，同样的，反向抵押贷款业务也受到严格的政府监管。加拿大运用财务机构对其进行监督管理；英国政府指定金融服务局进行监管，而且还为之颁布相关条例；而美国则为了保证信息资料的公平，专门制订了条例来限制信息的不对称纰漏，确保反向抵押贷款在严格的监管之下得以正常运营。

政府对反向抵押业务的借款人利益承担保障责任。首先政府对开展反向抵押贷款业务的银行等金融机构进行严格审批；政府与保险公司应联合为借款人进行担保，防止出现贷款机构无力支付的情形；由政府指定专门的机构为反向抵押贷款提供咨询与服务，从而促成一些如会计、律师事务所、房产评估所、金融公司积极参与此项业务。而在这其中，发达国家的政府往往承担了主要的风险并建立了相应的风险转嫁机制。

作为一项内含社会福利性质的贷款业务，欧美发达国家针对住房反向贷款在财税政策上给予了极大的支持。美国政府为了应对抵押贷款业务利率波动及房价波动风险，在各州建立额度限制；对于服务费用规定不能高于贷款本金加上服务费占不动产估值的80%；加拿大减免反向抵押贷款的税务；法国在财税政策上，对于个人养老金也能免税，如果买房停止支付资金，则卖方可以收回产权。我国同样可以在政府的支持和引导下对反向抵押贷款进行相关费用和税费的减免，其中主要有个人所得税、房屋所有权人的营业税、土地增值税等。

老年人在大多数情况下都是自己通过各种渠道来认识且接受这项新业务，因此服务咨询必须到位，否则业务的实施与推广将会面临严峻的挑战。例如美国的国家房屋价值转换中心——这种非盈利性组织就可以对消费者提供更加中立、更加合理的建议和咨询服务；由于反向抵押贷款是一种复杂的金融产品，因此美国规定相关从业人员必须经过培训，并通过认证考试，合格后才能在全国性的非盈利性组织中从事服务咨询工作。

（三）定价指标选取方面的比较与借鉴

1.产品设计是反向抵押贷款的核心内容之一，产品设计的好坏，直接影响到民众对于产品的接受程度，其中的关键性指标有两个：一个是每期应给付的贷款数额，另一个是付款方式。在美国反向抵押贷款给付额度的计算是按房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，然后将资金均匀分摊在贷款人剩余的寿命中。房主的贷款额度取决于房主年龄、房产价值、贷款机构要求的利率等。同样的，在我国，由于借款人的年龄、经历、预期寿命以及房屋状况等客观因素各不相同，因此反向抵押贷款就不是一项简单的金融产品，在进行设计时需要综合考虑多方面的因素，例如房价波动、预期寿命、利率的变化，以及机构与贷款人之间的相互博弈等。

其中房价波动因素需要综合考虑贷款人的房产折旧，以及未来增值或贬值的预期情况；贷款人领取贷款金额的标准是按照预期寿命来进行偿付的，对于预期寿命的确定会对贷款金额产生相当大的影响（刘降斌等，2015）；伴随着全球资产价格上升、通胀严重的趋势，未来利率的走向存在诸多变数，从而增加了相关金融产品的设计难度。同时借贷双方不同的诉求也需要合理的定价加以满足，即产品的设计部门希望把产品的价格定得更低，从而获得更多的利润；而贷款者则希望产品售价不要太低，进而可以每一期得到更多资金。从可行性角度考虑，国内多数老龄人口对于收益较大的产品选择参与的可能性更大。

除可量化指标外，还要对其他定价因素进行动态调整，例如对于坐落地段好，房屋状况优良的贷款者，则相应地调高定价；而对于夫妻健在、预期寿命大于单身者的客户得到的贷款金额相对较低。

2.产品定价的基本公式是通过对房屋价值的确定、贷款者的预期寿命以及一定的给付系数等因素来确定年金的发放。

机构每期支付年金的计算公式：

每期应付数额=签订合约时房产的估值÷预期贷款人的寿命×给付系数

根据上述计算可以推导出给付系数的公式：

给付系数=贷款期间累计可以得到的资金÷房屋评估的确定价值

给付系数与预期利率和预期年限相关。利率费用较高且预期年限较长时，则给付系数较低，否则会较高。

影响给付系数的主要因素有利率、费率、保险期限以及预备金率。利率方面，由于反向抵押贷款是一项长期的金融业务，其中利率水平的设定要综合考虑存款利率、贷款利率、国债利率、市场利率等，必须在权衡以上各种利率水平的基础上提出一个较为合理的数据；费率方面，要依据人工费、设施费、预防风险的准备费、损失费等区分具体情况设置不同的费率水平。

设定保险期限以及预备金率时，要充分考虑到设置两个指标的目的：为了防止长寿风险的发生而设置保险期限，预期寿命越大，则给付系数越大，贷款人得到的金额就越少；而准备金率是仿照一般企业那样设置的，同样是为了防范各种意想不到的事项发生，在考虑给付系数时应考虑预备金提取率的情况。

（四）相关业务部门功能设定的比较与借鉴

政府大力倡导推动。这方面可借鉴美国成功的经验。美国政府对住房反向抵押贷款业务的健康有序发展与繁荣起到了极其重要的作用，它对抵押贷款进行担保，降低了相关的风险，从而使业务顺利推广。我国在开展此项业务时，政府也应积极参与，并做好相关的担保与监管等工作。政府在其中的主要功能包括：有效的维护公平竞争和公平交易；有效解决由于信息不对称对组织和个人造成不必要的经济和精神的损失；对于市场垄断的出现起到积极地抑制作用等。

对于政府的介入形式也可以积极借鉴美国等发达国家的经验。首先，在市场占有率方面，政府提供的反向抵押贷款产品要占到市场的绝对多数份额，比如90%以上；其次，在经费使用方面，政府对于反向抵押贷款的宣传拨出大批经费，用于业务宣传、咨询人员培训等来扩大市场需求；第三，在风险分散方面，政府部门对反向抵押贷款进行兜底服务并不是直接用财政预算，而是对贷款者进行统一投保，对于收取保费的保险公司发生保险金额不足的情况下才进行救助；在市场监管及制度设计方面，一旦推出反向抵押贷款产品，相关机构就应始终密切关注并监督市场的运行状况，并且颁布相关的法律法规来规范产品运行的环境。

在以上述及的各项可借鉴经验中，政府对业务的担保至关重要。结合我国的实际国情，政府在推进相关业务时应做到以下几点：

（1）在任何情况下老人都不会被迫出售房屋还债；

（2）无论老人的寿命有多长，贷款人的债务上限就只是房屋的总价值；

（3）当贷款机构发生流动性等危机时，政府部门负责支付贷款人的资金。

四、我国推进以房养老的政策建议

与发达国家相比，我国目前开展反向抵押贷款业务还存在着如下现实障碍：

观念转变需要假以时日。中国自古就有家产流传子女，子女赡养老人的传统。而对于绝大多数老龄人而言，房产是自己人生中较大一笔财富，如果参与反向抵押贷款则与财产继承的传统相悖；同时子女将面临较大的社会舆论压力。传统观念认为，养儿防老，只有子女不孝顺，父母才会选择将房屋进行反向抵押贷款用于养老（朱劲松，2011；张璋等，2016）。此外还有其它一些复杂因素，如许多中国家庭举全家之力辛苦半生才还清房屋贷款，人到老年时不愿再行举债，从而造成对反向抵押贷款产品的情感抵触等。

银行、保险公司等机构的参与热情不高。与传统业务相比较，反向抵押贷款业务风险高、周期长，这可能源于当前我国房地产价值的未来发展趋势难以准确研判、贷款人寿命难以精准计算、调研工作难以深入开展以及相关技术人才短缺等制约因素。此外，反向抵押贷款业务交易费用较高，需要长期而稳定的资金支持。金融机构是否将此类业务作为重点开发的对象取决于其信贷资金的配置状况及机构长期发展的战略布局。

尽管如此，作为现行社会保障机制的有力补充，以房养老在我国依然有广阔的市场前景。在推进相关业务开展的过程中，应将重点放在以下几个方面：

（一）推进反向抵押贷款的相关体制机制建设

完善法律法规。当前我国金融市场还不发达，信用体系也不够完善，对于一款涉及面广泛、定价复杂的金融产品而言，如果没有相对完备的法律法规作保障，一旦出现房价或利率大幅波动带来的违约事件，势必对这一新兴市场带来深远的负面影响。因此有必要在不断提升我国金融机构风险管理能力的同时，不断完善相关制度设计及立法。具体来说，政府应在税费减免、确保资金的可持续性以及担保机制的建立等方面做好制度设计及相关立法工作。完备的风险分担机制是住房反向抵押贷款业务得以顺利开展的基础，在业务开展的初期，可以考虑建立政府主导的担保机制，以解除金融机构的后顾之忧，激发其业务开展的积极性。

（二）积极推进房地产贷款二级市场的发育与完善

房地产贷款二级市场是指房地产债权的交易市场，房地产贷款银行将已抵押的债权转让给一定的机构，这些机构将已抵押房产的债权打包推向市场，从金融市场吸收资金再投入到房地产贷款银行，从而使得房地产贷款一级、二级市场相互连通，形成良性的资金流。从国际经验来看，单单发展一级市场将使贷款机构无法避免流动性风险，这也是造成我国金融机构贷款偿还期较短的根本原因。对于反向抵押贷款资产，贷款机构只有等到贷款者死亡、搬迁、或者销售房产之后才能得到现金流，因此，贷款机构可能面临贷款周期长带来的流动性不足问题，这类问题可以采用资产证券化的方式来加以应对。资产证券化是以未来的现金流作为担保，将反向抵押贷款以证券化的方式出售给投资人。在提高资产流动性的同时分散了风险。而贷款机构则可以通过资产证券化优化其负债结构，释放资本以从事边际收益更高的项目。自从2013年我国重新启动资产证券化业务以来，各方面都取得了长足发展，今后可以考虑适时推出住房反向抵押贷款的证券类产品。但同时我们也要清醒地认识到，有别于一般的资产支持证券，反向抵押贷款未来现金流具有极大不确定性，因而对相关资产证券化的产品设计提出了更高的要求。

（三）专业人才及核心技术的准备

由于反向抵押贷款是一款相对复杂的产品，其中涉及财务、房产评估、精算、法律等相关知识，因此有必要为此项业务的开展做好人才方面的准备，初期可以考虑从海外市场直接引进，进而逐步组建本土化专业团队。就产品设计的核心——定价而言，要结合我国的具体国情，在充分调研的基础上，首先划定参与此项业务的老年人年龄边界，继而对贷款额度做出精确的计算，同时还须设定基于市场利率变动、房价波动、长寿等因素影响带来的额度变动条款等。

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