关于区属集体企业旧厂房整体改造利用的思考—— 以普陀区工业总公司为例

文/曹 伟

关于区属集体企业旧厂房整体改造利用的思考
—— 以普陀区工业总公司为例

文/曹 伟

普陀区工业总公司的前身为普陀区集体事业管理局，1978年，普陀区集体事业管理局建立，当时有里弄加工企业98家，厂房建筑面积合计近7万平方米，随着改革开放的深入及企业的发展壮大，到了1992年成立普陀区工业总公司时，已经形成食品、服装、鞋帽、家用电器、机械制造等10个行业产品，企业厂房的建筑面积已增加至近14万平方米。

随着市场竟争的日益激烈，大批企业因经营不善造成产品停产，职工下岗。企业为求生存把生产厂房用于出租，收取租金发放下岗职工工资等，多年来，在普陀区旧城改造中，已有超过半数的厂房被动迁征用。

一、普陀区工业总公司旧厂房现状特征

近年来，普陀区工业总公司不断强化不动产的管理，将全部厂房集中由总公司资产经营管理部统一管理。目前，厂房总建筑面积为65000多平房米。

这些厂房共同的特性是房屋建造时间久远，厂房结构质量差，外观陈旧、破损严重；单体面积较小，分布较散，大多位于老式居民区旁，周边环境较差,卫生条件一般。

二、旧厂房整体改造的必要性和可行性

总公司系统旧厂房大多位于商业区及交通便利之处，周边人口众多，具有较大的区位优势，由于旧厂房普遍存在建造时间久、结构质量差、破损严重的问题，一些厂房因分隔出租存在较大的安全隐患，长期以来一直租金偏低，且安全管理的压力很大，为使集体资产保值增值，管理好利用好现有的不动产，提升不动产的租赁收益和经营能级显得尤为必要，旧厂房整体改造利用可大幅提升房屋品质，消除各类安全隐患，提高租金收益，有效地提高企业的经济效益。

（一）旧厂房整体改造的必要性

1. 实施旧厂房整体改造是提高安全意识，降低安全隐患的需要。公司旧厂房年久失修，厂房内部分木质结构建筑有不同程度的破损，安全设施不到位，存在诸多安全隐患，但由于承租人较多，对安全隐患进行整改和修缮难度较大，一旦发生火灾后果不堪设想。通过对旧厂房整体修缮和整顿过程中，重点着力于健全安全防范体系，从而降低安全隐患。

2. 实施旧厂房整体改造是提升城市形象、改善城市风貌的需要。原结构质量差，外观陈旧、破损严重的旧厂房通过修缮和整顿，不仅有效提高安全防范力度，而且改善了旧厂房的整体面貌，从而提升城市形象。

3. 实施旧厂房整体改造是拓宽公司经营领域，探索新渠道的需要。实施旧厂房整体改造可以拓宽公司经营领域，公司的经营方式不局限于定期收取房租，还可将旧厂房整体改造为品牌连锁酒店等，提升建筑的使用价值，探索新渠道在公司长期经营计划中的优势。

4. 实施旧厂房整体改造是充分利用建筑空间资源的需要。旧厂房整体改造之后可以充分利用地上地下空间资源、并依据功能特点进行合理布局，使空间利用集约化。

5. 实施旧厂房整体改造是提高租金价格，增加企业经济收益的需要。通过整体改造使旧厂房的外观和内在品质均有大幅提升，可引进中高端业态，可较大幅度地提升房屋租金收益。

（二）旧厂房整体改造的可行性

1. 经济可行性。公司旧厂房的区位优势，使其在改造成其它项目后，能轻松享受便捷的交通和旺盛的人气，旧厂房的整体改造后，租赁收入将会有大幅的提高，增加企业租赁收益。

2. 模式可行性。

整幢自营模式：经收回房屋并且整体改造后自主经营，拓宽新经营渠道。

整幢出租模式：经改造后整体出租给单个承租方，与先前相比，收取租金更为简单方便。

合作经营模式：经整体改造后，与其他投资合伙人合作项目，共同运作管理，共负盈亏。

四、开展试点积累成功经验

近年来，普陀区工业总公司结合不动产所在区域实际，积极寻找战略合作伙伴，先后引进邮政储蓄银行、快乐养老院等民生及公共服务类企业，引入外来资本对老旧厂房进行整体改造，取到了较好的成效。

（一）黄陵路19号整体出租改造案例（快乐养老院），该处厂房有A楼B楼C楼三幢楼共计建筑面积约3421平方米，经过多次招商论证，结合租赁业态调整，引入有实力的战略合作伙伴，开设受国家政策扶持的社会养老机构（快乐养老院），同时聘请专业的设计团队进行规划设计，定位于中高端，通过大规模的改造，使原来环境脏、乱、差的旧厂房一举成为环境优美、舒适的养老园区。从收益角度来看，租金年增幅达120%。

（二）大渡河路605号整体出租改造案例，经过多次招商论证，根据长风商贸区的特点，引进邮政储蓄银行，整体改造，用作邮政储蓄银行的支行办公大楼，房屋内部结构也重新加固，外立面得到大规模的装饰，从收益角度来看：租金年增幅达80%。

五、实施整体改造的诸多困难

虽然前期的旧厂房改造取得一定的成效，但在实际操作中还存在诸多困难，具体来说存在五个方面的问题。

（一）项目总投资来源及资金问题

对旧厂房进行大规模、高水平改造等一系列的活动，需要具有相匹配的经济实力。即使有实力，收回投入成本要等较长时间，并且面临一系列的市场与财务风险。

（二）时间跨度长问题

对旧厂房进行大规模的改造除了投入大量资金外，还有一段较长时间的改造间隔期。从零散租户动迁搬离到整体使用的这段间隔时间越长，公司的收益越少。

（三）影响周边居民问题

公司旧厂房由于多数在老式居民区周边，整体改造项目的实施必然会给周边居民带来一定的困扰，包括：施工噪音、工程垃圾、建筑粉尘等问题。

（四）专业性欠缺问题

公司在房屋租赁方面拥有较为成熟的机制和运营方式，但对于实际经营连锁酒店或者敬老院等行业的经验甚少，专业人员和经营管理经验的欠缺是公司改造旧厂房利用过程中的薄弱点。

（五）创新意识不足问题

公司内部人员年龄断层较为严重，年龄较大的老职工，思想较为保守，创新意识不足，对公司现阶段的经营状况比较满足，对于开拓新经营模式的意识较为淡薄，而年轻职员虽有创新意识，但是经验和阅历较为欠缺，项目的实施过程对参与其中的年轻职员来说，更是一个学习和锻炼的过程。

六、整体改造利用的途径

为了进一步利用好现有的不动产，提高资产运营效率和效益，提升不动产的租赁收益和经营能级，公司将打破多年遵从的单一经营运作模式，考虑利用现有的厂房资源，开拓新的经营模式，通过多种途径来实现旧厂房的整体改造利用。

（一）公司回收旧厂房并与承租方协商后，将旧厂房直接交付给承租方整体改造成符合双方要求的建筑，改造费用由承租方承担。此类方式公司已经拥有较成熟的运营方式，几个成功的案例均是采用此方法，相对风险较小，但收益少，租期长。

（二）公司在回收旧厂房后进行整体改造，完工后再将厂房出租，改造费用由公司承担。此类方式可利用公司原有的房产开发经验，成本相对可控，只要前期工作扎实，投入相对较少，但收益可明显增加。

（三）公司在回收旧厂房后,与政府部门或所在街道合作，实施城市更新计划重新建造，此类方式的优点，一是可以按照规划的要求，重新设计建造满足需要的现代化大楼，二是可以充分利用地下空间修建地下停车场，解决停车难问题，三是可以提升城市形象；缺点是投资大，建造周期长，投资回收期长。目前，公司所属位于延长西路180号上海延长机械刀片厂，建筑面积3527平方米的厂房正在与所在街道进行合作，现已经委托相关设计院做城市更新项目的规划设计。

（四）公司以旧厂房作为投资，寻找有一定经济实力的合作伙伴一同投资项目，共负盈亏。即在各合伙人协商一致的前提下，我公司提供厂房，其他合伙人提供技术、资金、人才等作为投资，共同投资项目，可以降低相关风险，共同获利。

（五）公司回收旧厂房后进行整体改造，完工后自营。此类方式前期规划很重要，公司缺乏相关的专业人员，风险相对较大。

无论通过何种途径，如能实现对公司现有旧厂房的整体改造利用，将会大幅提升现有厂房的质量和品质，大幅提高厂房的租金收益和使用价值，无论从经济效益、社会效益等都有利于公司的长远经营发展，为公司后一步的经济增长增添后劲。

（作者单位：上海市普陀区工业总公司）