健全符合市情、适应市场规律的住房体系

文/本刊评论员

健全符合市情、适应市场规律的住房体系

文/本刊评论员

为了促进“住有所居”目标的实现，经过不断实践和探索，上海基本形成了房地产市场和住房保障“两大体系”，其中:市场体系坚持“三个为主”，即以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主；保障体系坚持“四位一体”，即全面推进廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障住房、征收安置住房的体系建设。在城市常住人口规模不断扩张、经济社会快速发展时期，这种住房体系不仅能适应城市发展的实际需要，而且能为缓解住房矛盾发挥重要作用。2000年以来，全市常住人口增加了八百多万人，人均住房建筑面积增加了一倍多。在全部居民家庭中，拥有产权住房的家庭占比有较大提高。随着全市住房成套率逐步提升以及现代建筑材料和技术的推广应用，居民的居住条件得到了明显改善。

对于人口高度聚集的超大城市，住房问题是一个始终要面对的重大问题。它不仅关乎经济发展和城市运行，也是人民群众最为关心的民生问题之一。在全球主要城市中，既有因住房问题解决得较好而促进城市转型升级、竞争力逐步提升、居民安居乐业的案例，也有因住房问题解决得不好而使城市竞争力不断下降、经济社会发展缺乏活力，甚至暴发危机的案例。因此，分析上海的住房体系，既要有历史思维，也要有全球视野，既要立足上海实际，又要遵循超大城市发展规律，既要总结发展经验，还要勇于探索突破。

进入新时期以后，上海的住房发展面临新形势。首先，住房需求出现新变化。在生活水平不断提高、老龄化程度逐渐加深、家庭小型化趋势愈加明显的背景下，住房需求更趋多元化，居民也更加关注居住品质。其次，住房供应面临新情况。由于资源环境约束更加趋紧，要更加重视资源集约节约利用、存量住房供应、租赁住房供应。再次，住房发展迈入新阶段。在新的经济社会发展形势下，要更加重视促进产城融合、城市特有住区风貌保护、居住品质提升。

面对新形势，上海的住房体系在运行中还存在不少需要完善的方面。首先，房地产市场体系与住房保障体系的衔接存在问题。“两大体系”之间的有效衔接不够，协调机制不够健全。其次，房地产市场体系存在长效性问题。为了应对房地产市场过热和房价过高的问题，目前更多采取的仍然是行政手段，在长效机制建设方面尚需加强。再次，住房保障体系存在可持续性问题。需要从城市发展导向、公共资源配置及目标群体设定等方面进一步增强上海住房保障体系的可持续发展能力。

一个相对健全的住房体系要统筹考虑国际发展趋势、国家战略需要与自身发展实际，其目的是促进住有所居，推动城市经济社会良性发展。为此，应不断健全符合市情、适应市场规律的住房体系。首先，加强住房体系的基础性制度建设。核心是处理好政府与市场的关系，要强化政府在立法、规划、体系建设、标准规范和监管等方面的职责，使市场在资源配置中起决定性作用。其次，增强住房保障体系的可持续发展机制。重点是处理好需要与可能的关系，要围绕城市发展战略明确住房保障的范畴、方式、资源等，防止出现福利断崖和福利陷阱等。再次，完善房地产市场体系的长效机制。关键是处理好供应与需求的关系，在满足合理自住需求的前提下不断推进供给侧结构性改革，尤其是不断增加有效供给，避免市场大起大落。