2016年上海房地产市场的重大事件及影响

文/上海城市房地产估价有限公司

2016年上海房地产市场的重大事件及影响

文/上海城市房地产估价有限公司

一、房地产市场调控

2016年，上海市政府先后三次颁布调控政策：“沪九条”规定“认房不认贷”；“沪六条”严查开发端的违规行为，并对二手存量住房交易资金进行全面监管；“11.28新政”将调控升级，规定“既认房又认贷”。至此，上海房地产市场调控政策已经涵盖了限购、限贷、管地和管人四个方面，调控力度前所未有。

“11.28新政”实施后，上海房地产市场价格得到控制，成交量大幅下降。2016年11月和12月存量住宅价格指数分别为285.09和285.72，环比上涨0.22%，成交量分别为18242套和13286套，环比下降27.2%。

纵观历次房地产市场调控，在调控初期效果都比较明显，有些调控政策的效应持续期长达两三年，但是总体来看，行政直接调控存在着一定的副作用，往往陷入“调控政策出台——一段时期后价格报复性上涨——调控升级——房地产成交量减少，市场清淡”的怪圈。因此，必须从根本上对这个怪圈背后各个主体的行为逻辑进行分析，这样才能建立合理有效的长效机制，保证房地产市场稳定。

二、土地市场

“沪六条”提出进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，强调银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂时，应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的，取消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，且三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。随着上海资金监管和处罚措施的逐步落实，以及土地拍卖市场全面去金融化，今后房地产开发商之间的竞争，不仅是资金实力的竞争，更是经营模式的竞争。只有具有资金实力，又拥有领先经营模式的优质开发企业才能在未来上海房地产市场继续生存和发展。

2016年2月，市政府明确对中心城区中小套型住房供应比例的要求，对阶段性商业办公楼宇供应量较大的区域，规定商业物业的持有比例提高100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或者长期持有，新出让的商品住宅用地，用于社会租赁的商品住房比例不低于15%。5月，土地出让文件中首次出现对住宅自持的要求，明确规定开发商自持不低于一定比例的物业。10月，政府要求根据地块的不同情况，进一步增加商品住房用地中保障性住房（含人才公寓）配建的比例和房地产开发企业自持住房的比例。

综合土地市场出现的大事件可得出以下结论：一是对土地资金的监管加剧，目的是要加强土地市场交易规范化进程；二是对经营用途的指导和限制性规定，最终是要促使开发商进行长期的持有运营。然而，若后者没有相应的税收和金融措施相配套，不仅不能激励开发商从事经营管理，反而会使开发商将成本转移给可出售的房地产库存，推高房价。

三、房地产金融

2016年房地产开发企业通过私募债、公司债和中期票据等融资工具进行融资的总额高达11376.7亿元，同比增加26%（数据来源：中原地产研究中心）。与此同时，开发企业的负债结构也出现重大变化，公司债在整体负债中的占比迅速提升。2011年，房地产开发企业整体负债率为76%，其中大部分为银行贷款。而2015年房地产开发企业整体负债率为70%，银行贷款占比大幅下降，公司债为主体的负债占比大幅上升。

需求端方面的变化在于，个人住房贷款规模和增速均快速上升，民间资本通过P2P进入房地产金融领域，助长市场泡沫。个人住房贷款余额方面，2015年为14万亿元，比上一年增长23.2%,2016年高达19.14万亿元，比上一年增长35%（数据来源:中国人民银行）。个人房贷销售占比2011年为17.3%，到了2016年上半年则高达43%。与此同时，以“链家理财”为代表的过桥贷款业务为购房者提供资金周转，进一步提高了消费端的杠杆率。

房地产金融杠杆率一直是个存在争议的问题，对比欧美发达国家4倍甚至更高的杠杆倍数，本轮调控之前供给端和需求端3倍左右的杠杆倍数并不算高。但为何要“降杠杆”？表面上看是降杠杆率的绝对值，其实是要降杠杆率的相对值，即增长率。高杠杆率并不必然导致房地产市场泡沫，但突然迅速提升的杠杆率增加值，以及各种无法监控的场外资金形成的杠杆倍数升级，必然引发房地产市场价格风险。降杠杆的内在逻辑是降低非合规渠道的配资，从而降低房地产市场金融风险。

四、房地产税收

2016年，“营改增”试点范围扩大到房地产业，其中对房地产开发企业实施11%的增值税税率，对房地产经纪类和物业服务类业务实施6%的增值税税率，对房地产交易环节实施5%的增值税税率。同时，上海国税局规定，对个人住房出租实施1.5%的增值税税率，月租金3万元以下免征增值税。经营性租赁收入仍按11%征收增值税。

对于土地价款扣除问题，上海市国税局23号文和39号文对在房地产业推行“营改增”政策的操作细则进行了说明，其中明确土地出让金可以分两年按比例进行抵扣，允许房地产开发企业实施进项抵扣。

“营改增”有利于房地产行业上下游的税负合理化，促进服务类房地产业务成长。但是，本次“营改增”的实施，未能考虑对租赁经营业务的支持和鼓励，比如，开发商自持运营的土地价款如何实现抵扣，对于代理经租类的业务实施怎样的增值税税率，等等。

五、商业地产

伴随商业地产火爆成交的是商业地产经营模式探索和改变。一是本土商业地产运营模式和外来品牌乐园在经营模式上的碰撞，如万达集团叫板上海迪士尼。二是商业地产运营商的转型。万达集团从2014年开始转型，布局文化、科技和金融。2016年度其营业收入高达2549.8亿元，其中服务业占比为55%，首次超过房地产业收入。三是轻资产化。2016年5月，世茂集团携手博时资本，以旗下多家五星级酒店为平台，实施“博时资本-世茂酒店资产证券化项目”，该项目总规模29.6亿元，期限为8年。

六、其他事件

2016年10月，上海市政府连续两次公布75家违规违法的房地产企业和中介机构，其中相当一部分违法行为是进行虚假宣传和发布虚假广告。新《广告法》旨在治理虚假广告，保护消费者权益。但仍存在使用类似“第一”、“最佳”等字眼的情况，这实际是进行虚假和夸大宣传，因此，新《广告法》的落地仍需要有针对性的判定框架。

2016年12月底上海开始暂停公寓式办公楼的各项审批事项，并召开加强“类住宅”管理的工作会议，明确表态要对这类住宅加强管控。根据“网上房地产”的相关数据，2016年商办（类住宅产品混杂在商办项目中，无法完全剥离）销售面积同比上升75%，而竣工面积同比下降19%。随着土地出让对商住自持要求的提高，未来类住宅项目的供应量会大幅减少，供求矛盾会加剧。2017年1月“网上房地产”信息显示，约有130个类住宅项目被暂停销售。

2016年12月1日，《资产评估法》开始实施，该法对房地产估价行业的评估业务、评估专业人员的分类、评估机构设立的门槛和评估档案的保存年限、委托人的法律责任等作了具体规定，进一步规范了评估行为，大大促进房地产评估行业健康发展。但《资产评估法》放宽了人员从业的门槛，明确非评估师也可以承担评估业务，这对于专业性极强的房地产评估业务，是否会有不良影响，还有待观察。

综上，房地产市场主要受到政策的影响，如行政调控的直接政策，以及土地、金融和税收等间接政策。这些政策既契合了2016年“三降一补”中降房地产库存的方向，又兼顾了房地产市场逐步回归理性，即“房子是用来住的，不是用来炒的”的要求。然而，依据西方发达国家房地产市场调控的经验，行政调控政策的负面作用会逐渐显现，限购和限贷短期内会对房地产成交量价产生一定的抑制，如果不能有效匹配供给端和需求端，不能有效疏导房地产市场资金流向，那么仍将有可能再次出现房地产市场过热的行情。只有建立长效机制才能给房地产市场健康稳定发展提供体制基础。

（整理：颜莉）