基于地权保护的宅基地市场化改革进路

2017-04-11王晓锦

社会科学家 2017年7期

关键词：使用权宅基地社会保障

王晓锦

（中国工商银行，北京 100140）

【政治文明与构建和谐社会】

基于地权保护的宅基地市场化改革进路

王晓锦

（中国工商银行，北京 100140）

十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革重大问题决定》要求改革完善农村宅基地制度。这对于农村宅基地制度改革具有指针意义。落实这一要求，首先要合理安排宅基地和宅基地上构筑物的关系，使其不仅科学，而且符合宅基地及其上构筑物使用、流转的便捷和效率要求。其次，就宅基地使用权的保障功能而言，其实现了“居者有其屋”的人之生存基本需求。改革农村宅基地制度，实现其财产价值，必然会弱化宅基地生存保障功能，这就要求要完善我国农村社会保障制度。最后，允许宅基地使用权自由流转，要坚持平等原则和市场化原则，以保障实现宅基地使用权的财产价值。

宅基地使用权；市场化；房地一体；社会保障功能

党的十七届三中全会作出的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出：“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。”党的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）明确提出要保障农民宅基地用益物权，改革完善农村宅基地使用权制度，并通过试点方式慎重稳妥开展农民房屋流转改革。①参见中共十八届三中全会公报《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》第21条。为了落实贯彻《决定》中相关精神，2014年12月31日中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（以下称《意见》），开始了农村宅基地改革的试点工作，从其启动开始到现在也已经过了一年多时间，并选取了北京市大兴区等33个县市区作为试点区。②选取的33个市县区包括北京市大兴区、天津市蓟县、河北省定州市、山西省泽州县、内蒙古自治区和林格尔县、辽宁省海城市、吉林省长春市九台区、黑龙江省安达市、上海市松江区、江苏省常州市武进区、浙江省义乌市、浙江省德清县、安徽省金寨县、福建省晋江市、江西省余江县、山东省禹城市、河南省长垣县、湖北省宜城市、湖南省浏阳市、广东省佛山市南海区、广西壮族自治区北流市、海南省文昌市、重庆市大足区、四川省郫县、四川省泸县、贵州省湄潭县、云南省大理市、西藏自治区曲水县、陕西省西安市高陵区、甘肃省陇西县、青海省湟源县、宁夏回族自治区平罗县、新疆维吾尔自治区伊宁市等。参见：《全国33县市区拟试点农村土地制度改革》，参见：《京华时报》2015年2月26日。这标志着我国农村宅基地制度改革已经开启了新的征程。在试点改革过程中，主要以市场化为导向，还原宅基地使用权的财产属性，在保障农民土地用益物权权益的基础上，有序进行宅基地的流转、抵押、转让，探索农民增加财产性收入的渠道。但在实践中也遇到了一些问题，主要是：（1）如何科学地安排宅基地和在宅基地上建造的构筑物之关系；（2）农村宅基地的社会保障功能及在未来落实宅基地财产性收益功能时如何协调和完善相关社会保障制度；（3）宅基地使用权受让主体现有局限改革思路。本文就这些问题展开研究，探讨未来改革进路。

一、宅基地和宅基地上构筑物关系设计

土地和地上构筑物（包括房屋及其他附属物）都属于法律意义上的不动产，都包含在物的范畴之中。对于物而言，其包括归属和利用两个方面。实际上，土地和地上构筑物关系主要涉及两个方面，即权利归属规则与权利利用规则。[1]就权利归属而言，由于我国实行土地公有制，宪法又明确规定农村宅基地不准买卖。根据《决定》的要求，通过试点慎重稳妥推进农民住房财产权的流转。这就涉及如何科学安排宅基地及其上构筑物的关系。

历史地看，土地与构筑物关系的法律规则，大体有以下四种不同的体例：（1）罗马法中土地吸附建筑物立法体例，其亦被称为一元主义结构。（2）土地与地上物并列的立法体例。此即二元主义，如我国台湾地区“民法”第876条即其适例。（3）地随房走的立法体例。前苏联曾经实行过。（4）“地房同时走”的立法体例。这也是我国现行体例，其基本特征是地与房依法必须同时进入交易机制。”[2]也有学者认为有三种模式：首先是二分模式；其次是三分模式；再次是四分模式。[3]

从理论来看，房和地的权利归属类型可归纳为以下两种情况：第一种，土地与房屋等建筑物不能分离，也就是所谓的结合主义或一元主义。这种立法体例是罗马法时代的产物。在这种情况下，土地与房屋等建筑物是作为一个不动产来处理，房屋属于土地的组成部分，不能脱离土地存在而单独成为权利的客体。建筑物的所有权自然就归属于土地所有权人享有。第二种，房屋等建筑物可以与土地相分离而存在，称为分别主义或二元主义。即房屋等地上建筑物独立于土地，土地上的建筑物和土地形成两个完全独立的不动产权利，也就是建筑物所有权与土地所有权。根据我国法律的规定，我国的土地所有权分别属于国家或集体所有，房屋的所有权人不享有土地的所有权，从权利归属方面来讲，我国实行房地分离主义。土地使用权和房屋所有权分别存在。

依据我国法律的相关规定，农村宅基地的所有权属于农村集体组织，房屋等建筑物的所有权属于权利人。因此对于宅基地和地上构筑物的关系主要是从权利利用的角度去分析。我国宅基地的使用权和地上构筑物的所有权分别由不同权利人所享有，房地为各自独立的权利客体。“房地一体”原则是对建设用地和其地上构筑物之间的物权利用关系所作的规定，对于该原则是否适用于农村宅基地和地上构筑物之间的关系。对此学者存在不同的观点。大多数学者认为“地随房走、房随地走”的房地一致基本规则不仅适用于我国国有土地使用权及其上建筑物流转的情形，而且对于农村集体经济组织所属土地使用权及其上建筑物的流转也同样适用。[4]但也有学者持相反观点，房“走”了，地的所有权并非一定要跟“走”，地的使用权也不一定要跟“走”。[5]

笔者认为，对于宅基地和其上之构筑物关系，应该坚持以一致性为原则，以区分为例外的原则。因为：首先，农村宅基地是农民的基本保障用地，农民对其拥有用益物权。其次，采用区分原则，不仅与过去实践经验差距很大，而且在规则设计上必然导致叠床架屋，模式更为复杂，与市场化要求的便捷和效率不符。第三，采用分离模式作为权宜之计，不进行前瞻性设计，必然导致规则的短视，甚至造成规则因不能适用而引致改革夭折。最后，我国目前农村土地市场发展不成熟，相关制度不完善，容易造成对农民合法权益次生损害。在采用分离模式的日本，有学者明确指出“将建筑物和土地视为两种独立的不动产是土地制度设计中的最大败笔。”[6]

从我国目前农村土地法律和政策的相关规定来看，宅基地的流转因其具有的重要社会保障作用而受到很大的限制，这与农村住房被法律确定为私人财产，因而其流转不应该受到宅基地流转限制的影响在理论上存在矛盾。《决定》通过“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点”、“慎重稳妥推进农村住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道”等具体措施强调要赋予农民更多的财产权利。但当今农村房屋抵押权实现时房屋所有权可能发生移转，而作为房屋存在基础的宅基地使用权在现行法下却不可随之流转，因此出现“房走地不走”的尴尬局面。[5]房屋新所有权人因此无法合法取得宅基地使用权，这种矛盾甚至会大大减弱农村房屋作为抵押物的被接受度，从而在某种程度上损害了农村房屋的财产价值，也因此减低了农民融资的可能性和额度，从而背离《决定》的上述宗旨。[7]事实上，在2014年1月出台的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》中，已经在33个试点县（市、区）行政区域暂时停止《土地管理法》和《城市房地产管理法》关于集体建设用地使用权不得出让等规定。上述试点的举措在某种程度上体现了政府在农村土地改革问题处理中对于“房地分离”原则的态度，但是在实践中效果如何我们还需要拭目以待。

二、宅基地社会保障功能的改革设计

《决定》在对农村宅基地使用权流转进行设计时，同时要求稳妥审慎推动，其中一个重要的原因是农村宅基地所承载的社会保障功能，它要保障居者有其屋。农村土地所承担的社会保障功能有其历史原因。新中国建立后，一方面由于积贫积弱，另一方面因为自1840年鸦片战争以来长期战火不断，国家一穷二白。在这种情况下，中国共产党只能用土地来保障广大农民的基本生活。加上中国又是一个农业国家，农民为数甚众，因此，从巩固革命时期的政治联盟的要求出发，也要求农民都能够安居乐业。所以，新中国成立后，农村就形成了以土地为基础的十分特殊的社会保障体系，甚至至今都没有大的改变。

但是，推动农村集体土地市场化改革尤其是根据《决定》的要求，推动农村宅基地使用权市场化改革，必然会弱化农村集体土地的社会保障功能，这也就要求国家在制度设计上要考量如何寻找替代手段，以实现保障制度的顺利过渡和对接。

一是要构建具有国际化水准的社会保障制度体系。从当前情形看，社会保障制度发展日益呈现国际化趋势。根据国际劳工局的文件，社会保障是“社会通过一系列的公共措施对其成员提供的保护，以防止他们由于疾病、妊娠、工伤、失业、残疾、老年以及死亡而导致的收入中断或大大降低而遭受经济和社会困顿，对社会成员提供的医疗照顾以及对有儿童的家庭提供的补贴。”[8]而纵观国外社会保障制度的发展，各国的社会保障制度都在作出相对国际化而切实的改进：英国布莱尔政府时期对社会保障的改革取得了显著的效果，包括改革失业保险体系、医疗制度、改革养老保险体系、加强对弱者的保护、提高管理与服务水平，减少支出漏洞；而德国社会保障制度的改革主要通过设法增加保险收入、扩大社会基金积累以及尽可能减少保险支出、减轻国家财政负担的方法；美国政府则是有选择地集中解决老年人和贫困人口的基本生活需求，如果人们对养老有更高的期望，就要到市场寻求保障。[9]从西方国家社会保障的实践经验来看，有以下几点值得我国借鉴：一是社会保障制度的建立以维护人的基本尊严为基点；二是着重保护经济弱势群体，尤其是失业者、农民权益等；三是社会保障制度要与本国的经济发展水平相一致，在国家财政的合理承受范围内；四是社会保障制度要正确处理好公平和效率的关系等。

二是要针对中国农村现实实际，建立完善的农村社会保障机制。现代社会保障是国家或社会依法建立的、具有经济福利性的、社会化的国民生活保障系统，包括法定的社会救助、社会保险、社会福利、社会优抚系统和非法定的各种补充保障措施。[10]社会保障最基本要素在于“通过社会失业保险、社会救助等方式对社会财富进行再分配，以保护竞争中的弱者，为失业者和贫困者提供缓冲空间和生活希望”，[11]因此有效的社会保障制度为社会经济提供良好的发展空间，是市场经济“优胜劣汰”机制的缓冲器，从而保障每个市场主体基本生存的物质基础促进市场经济的良性发展和维护经济公平、安全。

而就我国目前农村社会保障现状而言，首先农村最低生活保障的覆盖范围较窄，截止2014年底，农村居民最低生活保障人数5207.2万人，而农村总人口61866万人，①国家数据 http：//data.stats.gov.cn/easyquery.htm？cn＝C01＆zb＝A0301＆sj＝2014，2016 年 4 月 4 日访问。相较而言，农村居民最低生活保障的覆盖范围仅占8.42%。其次国家在实施农村社会保障制度的过程中责任不明，职能缺失。民政部颁布的《农村社会养老保险基本方案》规定：农村社会养老保险在基金筹集上要坚持“个人缴纳为主，集体补助为辅，国家给予政策扶持”，这一政策安排其实没有对政府的责任做出明确规定，或者说政府实际上规避了资金供给方面的责任，在农村赋税体制改革之后，基层政府的财政能力在弱化，其本身就有从中央下放资金分利的倾向，至于中央分配的资金任务就更难完成。[8]最后，农村社会保障管理体制不顺，运行难度高。如目前农村社会保障的机构协调远远不够，农村社会保障经办机构薄弱，不仅缺乏经办社会保障事务的组织体系，更缺乏社会保障专业人才，同时农村社会保障的监督机制也不够完善，这些往往导致农村社会保障机制在真正运行过程中的不规范，容易走弯路，不仅运行成本高，而且收益小。[12]总之，我国农村社会保障制度仍属于亟待完善的阶段，而仅仅依靠政府的财政支持是不够的，必须从市场角度加快和加强农村社会保障的公平性和效率性，因为毕竟中国是农业社会，土地是农民的命根子，因此，农村宅基地使用权的有效实施必须有完备的社会保障制度与之相匹配。

三是通过推动农村集体土地市场化方式来促进和保障社会保障机制功能的实现。一个值得注意的现象是，国家的社会保障制度与经济社会发展呈现“倒U”型的变动关系，在社会保障制度薄弱的情况下，社会保障难以发挥其应有的优化资源配置和保护弱者功能，加大社会的贫富差距，无疑会阻碍社会经济的发展；随着社会保障制度功能的不断加强，社会保障的功能逐渐显现出来，保障社会经济的公平和效率发展；但是市场经济的发展水平不是随着社会保障制度的不断加强而越来越高的，在越过临界点时，越加完备的社会保障制度只会阻碍社会经济的发展，正如上述德国、美国社会保障制度的改革实践一样，对市场主体的保障仅限于其“基本程度”的物质需求，否则只会造成社会公众的惰性。这一弊端在我国以土地作为农民基本保障手段的机制中也有所显现。因此我们需要在制度上加以完善。具体作法是：（1）完善农村集体土地权利制度，促进农村集体土地包括宅基地使用权的合法流转，保护农民的合法权益。（2）设计高效、便捷的集体土地交易市场，增加农民的财产性收入水平，增强市场性和竞争性。（3）逐步减少直至消除农村集体土地使用权的身份性要求，逐步消除城乡差距。

三、宅基地使用权受让主体限制规定改革设计

从《决定》的要求来看，农村宅基地使用权制度改革主要是围绕如何落实其财产属性，发挥其财产功能，从而保障农民财产的保值增值，实现财产的收益权能而展开。但是《意见》中要求“探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地。”这显然将限制宅基地使用权的流转，也不利于宅基地使用权价值实现。而从目前笔者在一些地方的实践调查所知，它们均对宅基地使用权流转中受让主体加以限制，即不允许向本集体经济组织以外的其他主体转让，坚持“集体经济组织内转让有效，对外转让无效”。实践中最突出、矛盾最激烈的就是向城镇居民转让宅基地使用权。下面以此为例展开探讨。

司法实践中，法院判决向城镇居民转让无效的最主要的理由是认为这些协议违反了强制性规范。各地判决所引用的“强制性规范”有的来自于法律，有的来自规章或一般普通规范性文件，还有的来自于各地高院的会谈纪要或指导意见等。第一，来自于法律方面的包括：（1）《土地管理法》第3条规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他方法转让土地。土地使用权可以依法转让”；（2）《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”认为一户一宅为强制性规定。如果允许买卖，将使得买方拥有宅基地超过一处。（3）《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”认为第152条仅规定了宅基地的占有和使用权，没有规定处分权。根据物权法定原则，宅基地使用权没有处分权。第二，规章和一般规范性文件：（1）《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；（2）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”；（3）《国土资源部印发〈关于加强农村宅基地管理的意见〉的通知》（国土资发［2004］234号）规定：要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。（4）《国土资源部关于进一步加快宅基地使用登记发证工作的通知》（国土资发［2008］146号）规定：“严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。”第三，各地高院的会谈纪要或指导意见。例如：（1）广东省高院《关于审理集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（2001年10月30日粤高法发〔2001〕42号）：“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效。”（2）《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》（2004年12月15日，京高发［2004］391号）文指出，“此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”（3）《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民—［2004］4号）规定：“应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理。具体如下：一是对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。二是对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。三是对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。四是对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。”

上述各地法院以违反强制性规范而认定向城市居民转让宅基地使用权的协议无效在法理上欠妥。第一，只有法律和行政法规才能导致合同无效。最高人民法院《关于适用＜合同法＞若干问题的解释（一）》第4条的规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。①最高人民法院（1992）民他字第8号批复认为：农村房屋买卖，按约定交付房屋款项以及管理房屋的有效。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》虽由国务院发布，但其性质应当是一般规范性文件而不是行政法规；《国土资源部印发〈关于加强农村宅基地管理的意见〉的通知》和《国土资源部关于进一步加快宅基地使用登记发证工作的通知》则是部门的一般性文件。上述文件根本不能作为确认合同无效的依据。第二，相关法律规定合同无效理由理论上值得探讨。禁止宅基地流转，缺乏充分的理论证成，实践上也否定了其财产属性。《决定》中相关要求的明确，在某种意义上是对过去立法存在问题的修正。（1）法院引用《物权法》第152条，是认为宅基地使用权人没有处分权，因此权利人将宅基地使用权卖与他人违反法律的强制规则，应当无效。然而，该条没有列举宅基地使用权的处分权能，并不意味着权利人没有处分权。可以作为佐证的是，法律法规和实践是认可向符合条件的本村村民转让宅基地使用权的。可见，《物权法》第152条并没有完全否定宅基地使用权的处分权能。而且值得注意的是，《土地管理法修订稿》新增了第21条：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利，可以依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”（2）《土地管理法》第62条“一户一宅”的规定并不能作为效力规定，仅仅是取缔规范。作为交易对手一般并不一定知道对手是否合乎一户一宅的规定，无法作为另一方声称合同无效的理由。“一户一宅”规定的真实意义应当是“一户仅申请一宅”而不是“一户只能拥有一宅”。从该条最后一款来看，法律并不禁止农村的房屋的买卖。如果房屋买卖，那么以法理推之，房屋下面的宅基地也应当允许买卖。因此，该规定主要针对的是初始取得。（3）《土地管理法》第3条也不能作为确认合同效力的依据。第3条规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他方法转让土地，”但接着又规定“土地使用权可以依法转让”。立法原意应当禁止土地所有权的买卖，至于土地使用权，则允许在一定条件下转让。第三，直接判决合同无效违背了禁止反言的法理，也将使私法上的契约精神大打折扣，也不能给违法一方给予相应的制裁。北京市怀柔区法院的调查报告指出：先前的房屋买卖协议多是在自愿基础订立的，有些甚至是卖方追着买方要求出卖的；如果卖方因为地价上涨或拆迁补偿的原因而利用最权威的司法途径确认这种行为无效，“实际上是严重损害了社会的公序良俗和诚实信用的社会根基”。[13]此外，有些学者认为转让行为应当得到本集体经济组织同意，[14]这种观点也值得进一步研究。

从制度设计体系性角度衡量，应当认定向城市居民转让宅基地使用权的协议有效。因为第一，体现了公平和平等。因为禁止农村宅基地使用权转让，会增加当事人利用法律漏洞实施机会主义的可能性。由于近年来土地价值水涨船高，有些已转让宅基地的村民认为收回宅基地有利可图，在宅基地使用权转让完成之后，纷纷起诉要求确认转让合同无效。虽其请求有一定的法律依据，但却是违背诚实信用原则的。因此法院对待此类案件应该特别慎重。对农村村民宅基地使用权转让纠纷，法院是否审理应当区别对待。对于已取得土地使用权证的宅基地，因权属明确，法院可依法审理。否则，应当驳回起诉。若认定转让协议有效可以更加公平的处理纠纷。因为：其一，转让协议有效可以遏制出尔反尔的行为。必须认识到，在一个法治社会，尊重市场，禁止反言比禁止宅基地转让更有价值。法律也不能容忍当事人一方利用法律的漏洞，破坏诚实信用这一基本法律原则。即使宅基地使用权变动最终没有完成，如果有一个有效的协议，也有利于维护买受方的利益。合同是有效的，那么违反约定的一方应当承担违约责任。其二，认定转让协议有效并不是承认宅基地使用权可以自由转让。我们认为，对于将房屋出售给本集体经济组织以外人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认为宅基地使用权发生移转。之所以如此，是因为我国的宅基地使用权的原始取得本身是需要有关部门批准的。现在如果得到了有关部门的批准，那么买受人相当于获得了类似原始取得的效果。如果房屋与宅基地使用权进行了移转交付，也应当认为宅基地使用权发生了移转。因为目前我国宅基地使用权权利变动是以交付完成物权变动的。交付完成，即意味着宅基地使用权发生了变动。尽管一些规范性文件禁止城市居民取得宅基地使用权，但这些规范性文件并不是法律或行政法规，并且从法理上也仅仅是禁止性规范而非效力规范。有关部门完全可以依据这些规范性文件处罚相关当事人，但不得阻止宅基地使用权的移转。第二，有利于止讼。据调查，在北京地区，有关宅基地转让诉讼纠纷，75%发生在农民与城镇居民之间。而进入诉讼的纠纷，远不足整个农村宅基地、房屋买卖交易总量的10%。很多出卖房屋的卖主在观望，一旦法院支持了这种出尔反尔的行为，那么那些观望的卖主将迅速加入诉讼大军，并将成为影响社会稳定的不安定因素。

值得注意的是，《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民［2004］4号）规定“对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利”，维护了买受人的利益。尽管规定声称“对合同效力暂不表态”，但实际上已经达到了表态的效果。但是，无论怎样，“尊重现状、维护稳定”并不能成为司法者含糊其辞的依据和理由。

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