土地证券化国外经验借鉴与国内实践案例分析

杨晓东

摘 要：借鉴德国、美国、日本土地证券化模式，我国重庆江津、安徽宿州、江苏无锡等地开展了抵押贷款、股份入股、资产信托等土地证券化实践，有效推动了我国土地证券化进程。本文通过分析国内外土地证券化模式，找准土地证券化的差距，提出了一些改进措施。

关键词：抵押贷款；土地股份；资产信托

中图分类号：F830.92 文献标识码：B 文章编号：1674-0017-2016（10）-0086-03

土地证券化是資产证券化的一种形式，是一种新型的金融融资方式。徐淑萍（2001） 强调土地证券化是农户以证券化的土地使用权进行抵押、投资，或以证券化的土地入股，成立联合新型农业开发企业的过程。邓大才（2003） 认为是把承包土地的权利或者承包土地所能够得到的收益转变成为资本市场上可流通的金融产品的过程，包括申请抵押贷款、发行抵押债券和股票。黄小彪（2005） 认为是以土地收益作为担保发行证券，是在不丧失土地产权的前提下，利用证券市场的功能，将不可移动、难以分割、不适合小规模投资的土地转化成可以流动的金融资产的过程。

一、国外土地证券化模式

（一）欧洲-土地投资信托模式。以德国为代表的欧洲土地证券化的历史可追溯至18世纪70年代，为避免土地革命和战争对农业经济实体的冲击，德国政府成立了土地抵押信用社，由省级政府主导发行土地债券，以低息贷款筹借给组织成员，并最终建立了以抵押信用合作社及其共同成立的联合合作银行为主体的土地抵押信用合作制度。德国采用“社员-投资者”、“合作社-投资者”的双渠道证券销售模式，利用“阶梯化摊还本金”的形式，由社员在规定期限内以递增方式偿还本金，充分激发社员的还款积极性。合作社作为社员和投资者的纽带，负责将社员每年支付的利息转付给投资者，将社员每年偿还的本金作为“偿债基金”进行贷款生息或证券赎回，以保障市场的流动性和循环性。

（二）美国-联邦土地银行模式。为解决资本主义大农业发展的大规模资金来源问题，美国1916年设立了“联邦农业贷款局”，主要向家庭农场提供低息贷款，于1952年联合全国12家土地银行组成“中央土地银行”，总揽全国农用土地证券的发行和抵押业务的运营，标志着土地证券化制度的形成。美国土地证券化体系的底层为“农业信用合作社”，众多合作社组成了“联邦土地银行”，负责发放土地债券，参与土地抵押贷款的主体不是社员而是合作社。农民或农场主必须向联邦土地银行购买借款额5%作为入股凭证，才能获得借款，且借款额一般不得超过土地价值的85%，期限短为3-4年，长为30-40年，利率为年利率的5%-7%；偿还本金由合作社交给联邦土地银行，本息全部偿清时，可退股收回股金。联邦土地银行可以所有股金、公积金总额的20倍发行债券，期限为3-10年，年利率约为5%。

（三）日本-不动产资产信托模式。为消除小农经济的小规模和低效益，20世纪50-60年代，日本尝试以“农村合作金融组织”为主体来发展农村土地证券，主要业务是向农户提供低息借款。日本土地证券化的主体是“日本农业协同工会”，负责共同农业生产、共同资料采购、共同产品销售等功能，以及吸纳储蓄、融资信用、保险服务等活动。特色是多层次的农村金融层级网络，基层农业协同工会由广大农户入股组成，并逐级入股形成农村信用联合社和农林中央金库。核心是农村土地所有者以出售或租赁的形式将土地信托于农村信用联合社和土地银行，并通过土地受托人发行与管理土地证券的过程中获得红利。

二、国内土地证券化实践

（一）抵押贷款-江津模式。抵押贷款是指农户或企业以土地承包经营权或使用权作抵押向金融机构申请借款的过程。江津市虽作为全国柑橘生产的最佳区域之一，但产品结构单一、缺乏创新，以致产量过剩、果贱伤农。江津市政府组织农民以土地承包经营权、土地附属物及其他资产折价入股方式成立江津市仁伟果业有限责任公司，仁伟公司向国家开发银行贷款60万元，重庆市政府提供三年贴息。引入澳门恒河果业集团，利用当地资源优势，进行反季节柑橘培养，保证了农业开发的资金来源。

（二）土地股份合作社-南海模式。南海市政府开展土地证券化实践中，对此进行了有益探索。一是进行三区规划，即把土地按功能划分为农田保护区、经济发展区和商业住宅区。这样既保护了农田，又能通过合理布局，使土地资源得到重新和有效利用。二是将集体财产、土地和农民承包经营权折价入股，同时制定出章程规定股权设置、股红分配和股权管理的相关内容。折价入股后，由管理区或合作社统一规划、管理和经营全村或全社的土地。在股权设置上，以社区户口为准确定配股对象，分别设置了基本股、承包权股、劳动贡献股、集体积累股、社员分配股等多种股份。有集体积累股与社员分配股之分的村社，按照股权比例分红；只设社员分配股的村社，扣除再生产基金、福利基金等后的剩余利润用于社员股利分红。村民享有的股份具有很强的福利性质，不得继承、转让、赠送和抵押。

（三）土地流转信托-无锡模式。按照《北京信托·土地信托之无锡桃园村项目》方案中约定，村民享受每年1700元/亩的固定收益，受托人（即承包人）获得每年浮动收益的70%，村民按照流转土地面积获得20%，信托公司留5%，村委会留4%，股份合作社留1%。按照信托计划工作流程，首先请国土部门测量土地，确权到户；村民以自己的土地承包经营权作为出资，入股成立股份合作社，入股村民获得《土地承包经营股权证书》；股份合作社在取得村民的土地流转权后，以财产权委托给北京信托设立“财产权信托”，再由北京信托将其委托给由该村5位种桃能手发起的“灵俊水蜜桃专业合作社”进行经营管理，北京信托为加入股份合作社的村民颁发经监管部门批准的“土地收益凭证”。为了降低村民的风险，村里要求专业合作社先预付3年的固定收益到村委会账上，而且镇政府还出具保证书，如果经营中出现问题，由镇政府负责。

三、国内土地证券化实践存在的问题

（一）农村土地产权不清晰、主体不明确。德国、美国、日本的农村土地证券化建立在土地私有制的基础上，农民享有土地所有权，不仅可以对土地进行占有、使用、收益等权益，还具备进行土地抵押、出售等完整处分权利。与欧洲等国家不同，我国土地产权包括集体所有权、使用权、收益权、处分权多种权益，农民仅享受土地的使用权、收益权，不具备农村土地财产出售、出让、转让、出租、抵押、信托、典当的权益，弱化了农户的主体地位，为集体土地所有权归为土地纠纷埋下隐患。

（二）证券市场法律、制度体系不完善。德国、美国等国家土地证券化过程中，均有规范完善的法律制度体系，如美国的“联邦农业贷款法案”、“农村土地新用法”，日本的“農村土地抵押法”，为土地证券化提高了制度保障。而我国目前农村土地流转信托模式，涉及到诸多的法律问题，信用评估、信用增级、证券化具体操作等方面的制度尚为欠缺。江津模式中，虽然我国法律允许土地承包经营权入股，但无配套政策，更无政策鼓励这种权力抵押；在南海模式中，关于股权流动、农民监督管理权等方面的欠缺，使产业布局分散，资本规模狭小，农民和村集体已经产生了矛盾的激化；无锡模式中，土地信托管理、风险保障都没有明确的制度可依。

（三）抵押评估等金融中介不发达。虽然德国、美国、日本等国家土地证券化模式各有侧重，但金融中介机构不可或缺。德国土体抵押合作社、土地合作银行是中介机构，用社员的土地抵押向资本市场发行债券，美国、日本也是如此。相比较，国内的土地证券化担保机构、资信评级机构、农村金融机构发展较为薄弱，如江津市筹备股份公司时，需要江津市政府和国家开发银行的帮助，才得以注册，为股份公司担保的也是江津市政府建立的绿丰农村担保有限公司。且国内主要采取政府部门主导的评估模式，未建立市场化的评估部门。因评估规则和标准较为简单，在小范围、小规模的土地流转和抵押贷款中具有一定的适用性，对后期大规模土地价值评估缺乏权威性。

四、土地证券化国外模式对国内实践的启示

（一）政府支持是土地证券化的重要前提。无论德国、美国、日本模式，还是江津、南海、无锡模式，农村土地证券化制度的建立都离不开政府的有效干预。相对而言，中国政府在执行力和公信力方面具有独特优势，政府可采取减免税收、直补、提供低利资金等方式给予农村土地证券化资金支持，扶持农村土地证券化的发展；还可以通过农业税收优惠等农业金融扶持政策来配合农地证券化，从而增大投资者投资收益、减少融资者融资成本和扩大融资规模。

（二）产权制度是土地证券化的基础保障。一是要加快农村土地所有权和使用权取得登记、变更登记、抵押登记和信托登记的制度建设，明确登记内容、登记时间、登记义务人、登记机关和查询办法，只有清晰界定的产权才能明确产权主体、定位职责，才能有效地确定抵押标的物、避免产权纠纷、保护农户权益。二是将农地制度改革与农民的保障要求有机地结合起来。由于农民所承包的土地长期以来一直承担着就业保障、基本生活保障等功能，农民对土地的依赖性很强，农民对土地转让或土地折价入股的行为一直有后顾之忧。为此，国家可采取“因势利导制宜，农民自愿”的原则，积极、稳健地推进养老、医疗、生育、伤残等工作的顺利开展，多渠道、多层次地进行农村社会保障机制的改革。

（三）法律法规是土地证券化的根本依据。一是要修订完善《农村土地承包法》，从维护农户土地承包经营权的权力公平角度出发，持续推进土地承包制度。二是修订土地承包抵押法律制度。在完善土地登记，培训、发展和规范土地承包经营权转让市场的基础上，在法律上开放土地经营权抵押市场。三是制定和完善各类配套法律法规。如加快农村股份合作组织的地方性立法，重点就农村集体经济组织的法律地位、权力能力、成立条件、权力义务做出规定等。另外，针对发展实践，需要进一步完善《农地抵押贷款法案》、《农地使用权流转条例》、《担保法》等。

（四）证券市场是土地证券化的有效途径。一是建立健全农村土地证券化信用担保、信用评估体系，各地政府要建立农地证券登记结算和托管机构，负责对农地证券的托管和登记，对农地证券的实时交易过程开展全过程的监督和规范。二是促进农村金融机构与各类农村集体经济组织的合作，积极发展农民互保型联合贷款，提高农户融资水平。三是放宽农村金融市场准入条件，特别是允许符合一定条件的农村合作经济组织联社开展储蓄、贷款及合作保险业务、要加快农村信用社改革步伐，对符合条件的，改组为农村社区商业银行。同时，允许民营企业依法成立区域性中小商业银行或参股农村商业银行。

参考文献

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Foreign Experience for Reference and Domestic Practice

Case Analysis of Land Securitization

YANG Xiaodong

（Ningxia Branch of Nanjing Securities Co.， LTD.Ning Xia Yinchuan，750000）

Abstract： Learning from land securitization modes of Germany， the United States and Japan， land securitization practices such as mortgage loan， shares investment， assets trust etc. have been carried out in Jiangjin of Chongqing， Suzhou of Anhui and Wuxi of Jiangsu， which effectively promotes the process of land securitization in China. The paper analyzes domestic and foreign land securitization modes， finds out the difference of land securitization， and puts forward some improving measures.

Keywords： mortgage loan； land share； assets trust

责任编辑、校对：王红莉