浅谈商品房的库存问题及化解对策

（石河子房屋产权交易中心，石河子市，832000） 董旭燕

自2015年年初以来，面对宏观经济下行的压力，国家和地方各级政府相继出台了一系列支持房地产业“稳需求、去库存、控风险、促转型”的房地产新政策。2015年11月10日，习总书记在主持召开中央财经领导小组第十一次会议时对房地产业提出了明确的指导意见，“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。随后，中央经济工作会议将房地产去库存确定为2016年我国五大经济任务之一，李克强总理在国务院常务会议上也明确提出，“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。至此，因地施策，分类调控，促进房地产业平稳健康发展成为地方各级政府的一项新任务。

2016年底，新疆兵团第八师石河子市（简称师市）有存量商品住房约10 890套（住宅5 629套，商服5 261套），面积140万m2（住宅63万m2，商服房77万m2）。其中：北泉镇存量商品房4 193套（住宅1 633套，商服2 560套，），面积49.91万m2（住宅15.28万m2，商服34.63万m2）；其它团场商服房446套，面积7.5万m2。商品住宅基本处于存量的合理的区间，商业用房存量较大。

1 目前师市房地产库存存在的主要问题

1.1 刚性需求明显减少

我市人口数量增速不快，人口增长速度远低于商品住宅的增长速度。近几年来，随着兵团城镇化建设的快速推进，团场职工94%以上家庭都住上了楼房，市区失去了这一大部分购房群体。

1.2 改善性需求减少

2010年以来，市区累计新建保障性住房（含统建房）3.5万套，机关事业单位（含自治区、兵团驻石单位）全部进行了统建房建设，南山新区、石河子镇努尔巴克村等正在新建农民安置房，满足了上述消费群体对改善性住房的需求，使得再次购买商品房愿望减小。

1.3 投机性需求减少

过去多年的量、价快速增长使需求释放有所透支。随着商品房价格的走高，以及受国家房地产投资政策（征收房产税）、不动产登记等方面的影响，进行房地产投资的人员减少。

1.4 建筑企业面临巨大的资金压力

据统计，师市房地产开发企业在建项目贷款数量急剧上升，表明因受市场销售量下降的影响，开发企业资金状况不是太好，企业面临巨大的资金压力，致使贷款数量不断增加，进一步加大了开发企业的融资成本。目前金融机构对房地产开发贷款普遍持谨慎态度,为了控制信贷风险，金融机构已逐步收紧对开发贷款、经营性物业贷款和个人按揭贷款，甚至个别银行全面暂停房地产项目贷款。“钱荒”因素不得到缓解,楼市前景不容乐观。

1.5 商业地产开发与师市经济发展水平和市场需求不相适应

近几年来，越来越多的开发企业大量开发商业地产或者城市综合体，商业营业性用房投资和开发面积快速发展，不仅隐藏着一定的投资经营风险，而且远远走出了市场需求。比如：近几年建设的温州地下商业街、温州国际商城、九州物流港、北泉的中溢家居广场、华泰商业步行街、中影文化广场、中盈义乌小商品城、中盈的写字楼以及南山新区的福宁新城商业项目等，都存在销售情况不理想的问题。

2 对师市房地产去库存的建议和对策

房地产业作为一个具有高度综合性和关联性的行业，在经济发展中起着举足轻重的作用，而去房地产库存化，对于保持房地产市场持续平稳健康发展，对于促进经济平稳较快发展、防范社会风险、维护社会和谐稳定意义重大。根据师市房地产市场实际情况、目前面临的经济新常态以及发展新机遇，建议当前和今后一段时期主要抓好以下几方面工作。

2.1 继续促进房地产行业平稳发展

房地产业作为国民经济重要产业之一，平稳增长才是走可持续的科学发展之路，房地产市场过热或过冷都会影响整个行业的健康发展。师市上下要进一步认清形势，转变观念，审时度势，充分认识做好房地产工作的复杂性、艰巨性和重要性。要进一步落实房地产新政，切实履行政府部门管理职责，综合运用规划、税收、金融、土地等手段，以提高政策的执行效果，强化监管职能，提高信息披露透明度，保持房地产市场健康稳定发展。

2.2 注重提高住房品质

重点发展与市民承受能力相适应的普通商品住房，适当发展中高档商品房，满足改善性住房需求。注重打造高品质房源，从规划设计、建筑材料、建设质量、配套设施、绿化美化等方面提高品质，提升小区建设品味。不仅让购房户真正感到物有所值，而且达到提升城市面貌的目的。

2.3 创新商品房消化渠道

重点就是在全面打通商品住房与保障性住房、棚改房、安置房三个通道上下功夫。一是政府购买商品住房作为保障性住房由试点向符合条件的商品住房项目延伸。要整合各类保障房补贴和建设资金,集中分批购买部分库存商品房房源用于保障性住房。二是货币化安置范围由棚改项目向所有房屋征收项目延伸。对城市规划区范围内城市基础设施建设等因公共利益征收的项目，原则上实行货币化安置。三是货币化安置方式由政府建设、购买房源和组织团购安置向被征收人自主安置延伸。重点引导、支持被征收人用货币补偿款自主购买商品住房，最大限度满足被征收人个性化多元化住房需求。 四是鼓励团场出台相关政策，用已建成的存量商品房补偿被征收人。

2.4 确保市场有序供应

合理调控房地产开发用地。对已经出让还没有动工的房地产开发用地进行全面清理，并根据市场供求状况，结合商品住房存量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏。对住房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的区域，适当减少或暂停住宅用地供应，管控好土地供应闸门，从源头上减少新的库存。对已供未开发用地，超过约定开工期限，但未达到闲置土地认定条件的项目用地，经房地产开发企业申请，可办理开、竣工延期，合理调整开发时序，放缓上市节奏，确保商品房有序供应。优化住房及用地供应结构。对于在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等规划条件强制性内容的前提下,允许房地产开发企业适当调整套型结构;对已编制完成规划设计方案审批但尚未动工建设的地块，根据所在区域人口规模及周边配套情况，在不突破片区控规总用地、总建筑规模、容积率，满足公建配套等条件的前提下，可由房地产开发企业申请调整商住比例。对已供未开发用地,根据市场状况,研究制定未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,用于国家支持的新兴产业、创新型产业、品牌商业、养老产业、文化产业、体育产业等项目。

2.5 优化发展环境

落实金融支持政策。认真贯彻执行国家有关支持房地产业发展的金融政策，制订有效措施，积极争取房地产开发贷款额度，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设的有市场前景项目的合理融资需求，并提高贷款授信审批效率，及时发放贷款，促进商品住房的开发建设。进一步缩短放贷审批周期，配足个人住房贷款额度，优先满足居民家庭贷款购买首套普通商品住房和改善性普通住房的信贷需求。每年年终，人民银行对各银行业金融机构年度发放的房地产项目开发贷款及个人住房贷款进行统计排名，相关部门根据排名情况，于下年度相应调整住房公积金、住宅专项维修资金等与住房相关联的存款支持。积极发展租赁市场。鼓励自然人、各类机构投资者等组建以住房租赁为主营业务的专业化经纪机构，通过长期租赁或购买库存商品房，开展规模化、专业化的租赁经营。鼓励房地产开发企业，在商品房库存中长期持有部分房源，直接向市场开展住房租赁规模化经营。鼓励库存压力较大的房地产开发企业，顺应市场规律，调整营销策略，通过先租后售、共有产权等模式运营商品房。优化发展环境，不断规范市场秩序。简化审批流程，减少住房开发审批的中间环节，同时适当降低房地产相关税费，并控制好土地出让价格。进一步规范市场秩序。加大房地产市场监管力度，严肃查处房地产交易环节以及经营管理中的各项违法违规行为，尤其是要加大房地产企业虚假交易、返本销售、售后包租等严重扰乱楼市正常交易秩序的违法违规行为的查处力度，为企业发展创造良好的空间。加快问题楼盘的处置进度，建立部门联动机制，尽快妥善解决存在的问题。进一步加强房地产市场监测和分析。继续完善房地产市场信息披露制度，准确把握和判断房地产市场走势，及时发现和妥善处理市场运行中出现的新情况、新问题。