浅析城市规划对土地价格的影响

（新疆四方建筑设计院有限公司 新疆 乌鲁木齐 830042）

浅析城市规划对土地价格的影响

祝有财

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城市规划和土地价格是影响城市发展的重要因素，二者相互影响、不可分割。本文首先剖析了城市规划与土地价格作用于反作用的关系，进而分析了城市规划要素、城市规划实施等对土地价格的影响。

城市规划；土地价格；影响

引言

土地既是资源又是资产，是一种特殊的自然资源。土地不是商品，土地资源的配置却需要纳入市场的调控范围。按照经济理论，供给与需求构成了市场，并影响着价格的变动。土地在城市发展中扮演着重要的角色，是由土地属于稀缺性资源决定的，其在相当长一段时间内、在城市发展空间范围内供给有限，所以土地的需求直接作用于土地的价格；另一方面，城市土地在空间上的不可移动性，导致周边的环境和状况也会影响土地的价格。这也是城市规划为什么会对土地价格产生影响的根本原因。那么城市规划和土地价格之间的关系究竟是怎样的？

一、城市规划与土地价格的关系

城市规划和土地价格是影响城市发展的重要因素，二者相互影响、不可分割。城市规划最基本的内容就是对土地的规划利用。土地价格对城市规划的直接影响则体现在城市用地的选择与布局上，科学合理的城市规划应建立在对目前土地市场的了解和分析之上，保证城市有限土地资源的最优化利用；按照经济理论，供给与需求构成了市场，并影响着价格的变动。土地在城市发展中扮演着重要的角色，是由土地属于稀缺性资源决定的，其在相当长一段时间内、在城市发展空间范围内供给有限，所以土地的需求直接作用于土地的价格。城市规划开发建设快的时候，土地供给跟不上需求量的快速上升，土地价格会上涨；当土地价格上涨到一定程度时，会反作用于城市规划，当决策者只考虑土地财政的眼前利益时，会改变城市规划。适宜的城市规划，不但能够最大限度挖掘原有土地的空间利用价值，在合理划分和布局的基础上为居民生活带来便利，为自然环境和城市发展的和谐发展带来便利。

二、城市规划对土地价格的影响

城市规划是指城市各项建设发展的综合性规划。城市规划一般分为总体规划和详细规划，总体规划指对城市性质、发展方向、规模大小和用地范围等的规划，包括研究工业、居住、道路、广场、交通运输、公用设施、环境保护和文教、商业、服务设施以及园林绿化的建设规模、标准和布局进行规划设计。详细规划更具体主要指的是针对城市建设规划范围内的建筑物、公共基础设施、公园绿地等具体部分做出详细的布置。本文将从总体规划和详细规划两个方面对土地价格的影响展开分析。

1.总体规划从宏观层面对土地价格的影响

总体规划对城市价格的影响因素包括城市发展目标、城市性质、城市规模、总体布局、城市用地结构等。

（1）城市发展目标对土地价格的影响。城市发展目标主要拟定一定时期内城市经济、社会、环境的发展所应达到的目的和指标，主要通过确定城市发展政策和发展速度影响城市土地的整体水平和分区变化情况。城市发展目标对城市开发活动的整体起引导作用，影响土地需求总量预估、土地供给数量和分布、分阶段土地开发程序和重点、主要基础设施分布等。

（2）城市性质对土地价格的影响。城市性质由城市的主要职能的决定，准确定位城市的性质使城市总体规划和发展规模确定更具科学性，同时是重点发展项目和土地资源利用分配的科学依据。城市在国家或地区政治、经济、社会和文化生活中所处的地位、作用及其发展方向，决定了城市在发展过程中的自身优势，同时也是城市发展的重要依托，直接影响到城市基准地价的发展趋势。

（3）城市规模对土地价格的影响。城市规模分为城市人口规模和城市地域规模。综合来说，城市规模越大，经济聚集效应越明显，土地级差收益也愈高。城市人口规模越大，人均用地水平越低，土地供给远远低于需求，土地价格会越高；在城市规模不变的前提下，城市地域规模越小，则城市所拥有的土地量越少，然而随着城市化的不断演进，土地供给总量不变，那么土地价格会随着土地需求的不断升高而上升。

（4）总体布局对土地价格的影响。城市总体布局是城市的社会、经济、环境以及工程技术与建筑空间组合的综合反映，是在城市发展纲要基本明确的条件下和城市用地评定的基础上，对城市各组成部分进行有机、有序、统筹兼顾的合理安排。城市总体布局确定了城市总用地中各类用地的比重，一般情况下，商业用地价格最高，依次为住宅用地价格、工业用地价格、农业用地价格，城市总体布局直接影响着城市平均价格和城市各区的土地价格差异。

（5）城市用地结构对土地价格的影响。城市用地结构确定了用地的功能分区、重点建筑、主要基础设施等。功能划分上有陈述。重点建筑和主要基础设施确定了城市中心、标志建筑物、公共设施规划与交通规划。公共设施越完善，交通越便利的区域，对于商业用地和住宅用地的吸引力越大，会导致土地价格的上涨。

从文中的阐述和分析我们也可以看出，城市总体规划的各方面之间有重叠的部分，城市发展目标、城市性质、城市规模、城市总体布局、城市用地结构之间存在相互关联、相互影响的关系，同时，城市规划对土地价格的影响也是在这些因素的共同影响之下而产生的。

2.详细规划是在微观层面上对土地价格的影响

详细规划是对总体规划的进一步深化和细化，属于执行层面，直接控制城市建设和用地，对土地价格的影响更直接，影响的速度更快。详细规划对土地价格的影响主要表现在土地开发强度和土地容积率两个方面，其中土地容积率是土地开发强度的指标之一，二者相互影响。

（1）土地开发强度对土地价格的影响。土地开发强度指建设用地总量占行政区域面积的比重。一般情况下，土地价格和土地开发强度成正比关联，即土地开发强度越高，地价相应的也越高，同时土地利用经济效益就越高，消费者和开发上会趋之若鹜。反之亦然，当土地开发不充分，或土地开发不当时，亦即土地开发强度较弱时，会减弱土地的使用价值，以及消费者对它的追逐热度，此时，土地的价格会较低。

（2）土地容积率对土地价格的影响。土地容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，是土地开发强度的衡量指标之一。同样的，土地容积率更直接的反应了土地的经济利用价值，当人们对一宗土地的利用价值越高时，土地的价格也越高。土地价格与土地容积率呈正相关关系，土地容积率越高，土地价格越高，甚至容积率的变化可引发地价成倍上升或下降。

三、城市规划实施对土地价格的影响

1.城市规划实施方式对土地价格的影响

城市规划实施不同的开发方式，决定了城市地价在空间分布上的差异性，主要通过城市开发和在开发的战略决策对土地开发轻度和土地容积率等进行影响，进而影响土地价格。影响的方式主要包括三种，一种方式中心带动外围的价格变动方式，即首先开发土地资源较为紧张的中心城区，城市中的土地本身价值利用率就高，随着开发的进一步加强，土地容积率进一步加大，导致土地价格成倍增长，随后通过中心向四周扩散，带动外围土地的价格上涨；第二种方式相反，由新区开发入手，首先让周边的土地价格上涨，从城市外围的多个次级地价峰值区向市中心聚集。

2.城市规划新政策对土地价格的影响

我国大城市规模急剧扩张，城市规划政策不会在规划之初一步到位，针对城市规划存在的问题新提出的政策对土地价格的影响也非常大。而政策的不连续性以及区域执行的系统性不足，也是导致结构性用地的不足，跳跃式空间进展和低效的土地利用等问题的原因之一。故此，在城市规划实施的各个环节，都应在政策的引导下，兼顾土地的高效利用原则，避免为追求短期利益而顾此失彼。

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1007-6344（2017）06-0074-01