农村房屋流转的障碍分析及对策探讨

郭 静 媛

(原平市规划勘测局，山西 原平 034100)

农村房屋流转的障碍分析及对策探讨

郭 静 媛

(原平市规划勘测局，山西 原平 034100)

围绕农村房屋流转进行讨论，着重分析了农村房屋进行流转过程中遇到的障碍，并提出了解决农村房屋流转障碍的具体措施，希望可以为相关人员提供借鉴。

农村房屋流转，障碍分析，对策

农村房屋属于农民财产的重要组成部分，是确保农民稳定生产、生活的关键，随着经济建设的发展，社会对于农村房屋的流转问题越来越关注，但农村房屋流转本身具有一定的系统性，涉及到的内容较为广泛，存在很多障碍性的问题。实现农村房屋的快速流转，使城市和乡村的房地产市场能够进行有效的融合，是推动农村产权改革的重要途径，对于城乡的统筹发展具有至关重要的作用。

1 农村房屋流转方面的障碍

1.1 农村房屋流转中存在理论障碍

当前阶段，农民进行房屋流转主要有两种原因，分别是生活所迫以及房产多余。房产多余流转障碍，是因为在开展城乡一体化的过程中，部分农民进入城镇置业，但由于收入缺乏稳定性，且无法享受城市居民福利，一旦有什么意外发生，很可能会使其无法继续在城市生活，而如果将农村的房产流转出去，那么就等于掐断了自己的后路，从而使其生活陷入困境当中。而生活所迫造成的流转，主要是由于子女上学、家人治病等因素造成的被迫性出售。而造成农村流转困难的主要因素就是由于农村缺乏完善的社会保障体系，无法对农民的生活加以保证，加上户籍方面的改革还没有进行全面的推行，宅基地具有社会保障的职能，主要负责农民的生活保障，所以它的定位在于使用而不是市场价值的发挥，也正是由于这种设计理念，大部分农民宁愿闲置农村房屋，也不愿对其进行转让。

1.2 在农村房屋流转过程中的现实障碍

受到房地相随模式的影响，农村的房价往往是由地价和房价组成的，但是，当前国家针对农村宅基地实行的长期无偿使用制度，以及有偿高价转让农村房屋的行为，在宅基地的有权人和房屋有权人之间形成了利益冲突，出于公平考虑，通常农村房屋的转让需要将地价部分分给地权所有人，而这个问题的解决却具有一定的困难性，其原因有以下几点：第一，在宅基地使用权方面缺少实际的土地价值参照物，客观作价评估工作进行困难；第二，如果房屋有权人将地价支付以后，是否就终结了“一户一宅”的制度，然后可以继续对宅基地进行申请；第三，宅基地的所有权一般属于集体组织，但对于该集体的范围没有进行明确的规定，到底是属于乡镇集体、村集体还是小组集体争议比较大，导致农村集体主体存在虚拟或者地价上交困难的问题。

1.3 农村房屋流转中存在的社会障碍

在对农村的税费进行改善以后，相关的土地监管部门不再具备罚款性收入，消减了基层监管人员的工作积极性，使得农村房屋的确权受到影响。除此之外，我国在房屋以及土地方面是以分别管理为主，加上受到历史遗留问题的影响，例如，对集体土地的权属划分不够细致，在进行经济改革以后，土地利益不断上升，导致很多相邻村庄存在边界争执问题，这种问题也会对农村房产的流转造成一定的阻碍。

2 解决农村房屋流转障碍的具体措施

就农村房屋流转而言，其涉及的内容较为广泛，包括社会、经济以及法律等领域，还包括政府、集体以及农民等主体，如果不能确保流转制度的设计质量，容易使市场调节受到行政手段的影响，会对农村房屋流转造成不利的影响，所以，在对农村房屋流转方面的制度进行设计时，应该要对使用宅基地的主体范畴加以明确，使宅基地使用人以及所有人的权益得到保证，同时，要对农村房屋的全能加以明确，使农村房屋可以获得更高的使用效率，从而实现流转理论的突破。

2.1 突破农村房屋流转方面的理论限制

虽然农村房屋宅基地的使用权是无偿获取的，但对其进行流转并不会对它的社会保障功能造成破坏，更不会对社会的稳定造成影响，作为社会公有制形式的集体，对成员的生活加以保证是最基本的义务。从根本上来讲，社会保障制度是国家对人民的保障责任，不应让其对农村房屋的流转造成阻碍，即便宅基地具备社会保障功能，但随着城乡一体化的深入，在土地方面的保证效用越来越小，加上经济体制的不断发展，为了使财产的价值能够充分的发挥出来，使物权发生了巨大的改变，物权越来越趋向于价值化，这种趋势主要是在房产方面以房屋产权为核心，而这可以指导农村房屋流转完成理论的突破。

2.2 健全农村房屋流转的主体

在农村房屋流转当中，涉及的主体主要由房屋所有人、宅基地所有人以及受让人组成，应该结合农村的土地划分针对宅基地所有人加以明确，如果一次宅基地涉及到的所有权主体较多，则应该将所有权划分给村小组，因为所有权归为村小组以后，能够推动管理效率的提升，可以有效保证农民的基本权益，通常相关规定会将农村房屋所有人归为特殊主体，而宅基地在流转形态方面存在一定的差异性，可以以此为根据对使用主体进行划分，将其分为受让主体和原始主体，而宅基地本身受到生活保证的制约，所以，只能由集体成员或法律允许的人员来充当原始主体，集体没有权利向集体之外的人员出让宅基地使用权限，但在对农村的房屋进行流转时，不能以集体成员作为限制影响受让人的资格，应该坚持全面开放的原则，需要考虑的是，农村房屋流转要经过宅基地所有人的同意，但从客观的角度来讲，并不需要这一环节，只需要买卖双方达成一致即可，同时要保证流转不会对集体经济以及成员利益造成损害，否则集体可以发挥自身权力将流转权力撤销。

宅基地的使用权是农村房屋的根本，而完善宅基地的使用权能够使房屋具备处理和收益的权能，相关法规指出，合法的宅基地使用人，有权对集体土地进行占有和使用，并可以对该土地加以利用，建造房屋或相关的附属设施，由此可见，宅基地的使用人有权对占有土地进行使用，但却否认了使用宅基地获得收益的权力，受到相关政策的影响，收益权是被宅基地使用权内容排除在外的，这违背了现代物尽其用的根本要求，想要使农村房屋具有处理和收益的权能，不但要对归属加以明确，还要从宅基地的流转和使用方面入手，只有这两项内容得到保证，才能使农村房屋所有权得到完善，从而实现市场价值。

2.3 创新农村房屋流转的模式

宅基地使用权方面的流转方式与农村房屋方面的流转方式具有非常密切的关系，当前的宅基地使用权主要有两种流转模式，分别是保全模式和转权模式，主要是一种具有间接性的入市模式。保全模式主要是在不改变宅基地所有权的基础上，通过买卖来完成流转，而两个市场及两个产权是该模式的核心内容，在对模式进行选择时，可以结合地方实际情况借鉴相关的流转模式，例如都江堰的味江模式，联建是该模式的最大的特点，不但保证了宅基地的社会保证功能，更使其权益的独立性得到了保证，以法律框架作为基础，创新农村房屋流转模式，推动了城市化的发展进程。

3 结语

当前农村房屋进行流转的过程中还存在很多的障碍，在很大程度上限制了农村的发展，相关部门应该对该方面的内容保持高度的重视，不但要打破以往的理论束缚，对流转的主体进行不断的完善，并结合地方实际情况，进行流转模式的有效创新，通过多方面的努力，加快农村的发展建设。

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Obstaclesanalysisandcountermeasuresofruralhousingcirculation

GuoJingyuan

(TheOfficialWebsiteofYuanpingUrbanPlanningBureau,Yuanping034100,China)

This paper discusses about the transfer of rural housing, analyzes the process of the circulation of rural housing encountered obstacles, and puts forward some concrete measures to solve the rural house circulation disorder. and provide reference for the relevant personnel.

rural housing circulation, obstacle analysis, countermeasures

2017-10-03

郭静媛(1966- )，女，工程师

1009-6825(2017)35-0233-02

TU241.4

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