物业纠纷中业主权利的维护

2017-04-06

福建质量管理 2017年14期

(山东科技大学文法学院山东青岛 266500)

物业纠纷中业主权利的维护

王尧尧

(山东科技大学文法学院山东青岛266500)

当今社会，居民的生活、工作与物业管理息息相关，但是在日常生活中业主合法权利受到侵犯的行为屡屡发生。在西方发达国家和地区，物业管理理论已经成为了一个成熟的法律制度，并且在实践中为发达国家所应用。而在我国，专业化的物业管理起步较晚，相应的法律制度还是不怎么完善。在中国专业化的物业管理起步较晚，相应的法律制度还不是很完善，物业服务企业缺少专业能力和服务观念，使得许多的侵犯业主权利的行为。因此在物业管和理的理论实践中，业主权利的保护很重要的。

物业纠纷；物业管理；业主

改革开放政策使商品经济得以复苏，特别是沿海开放城市率先打破了传统土地管理和使用制度，使房地产行业异军突起，物业管理随之被引入我国。物业管理在我国出现的时间还不长，直到1981年深圳市物业管理公司的成立，才标志着我国物业管理的正式诞生。尽管起步晚，但是它的发展速度却是惊人的，从1981年深圳市诞生全国第一家物业管理公司和第一批物业管理从业人员开始，物业管理从业队伍经历了从无到有、不断发展壮大的过程。据不完全统计，截止到2015年10月份，全国物业从业人员己超过600万人，分布在5万多家物业服务企业。当然，随着物业管理行业的不断发展，各种物业纠纷也不可避免地产生着，并且随着各种法律法规的日益完善和人们维权意识的不断提高，呈上升趋势。自从2000年以来，物业管理纠纷的加剧成为中国城市社区治理的焦点难题，能否合理正确地解决这一新兴的课题，变成影响安定团结的全局性问题。

一、业主权利受到侵害的主要类型

业主权利遭受来自各方的侵权或是妨碍，主要来自房地产开发商、物业公司，其他业主，甚至来自公权力的干预，因而权利救济渠道也并不畅通，可得出以下主要的侵权类型：

(一)最典型侵害业主专有权的主体是相邻业主。相邻业主在有意或无意间，成为了侵权方，妨碍了其他业主的权利。如，业主在自家搭建阳台，影响楼下业主采光，导致楼下业主房顶渗水。既侵犯了业主专有所有权，也侵犯了他的相邻权。物业公司侵犯业主专有所有权的情形也常见。如，未经业主同意，擅自停水停电，私自闯入业主的房屋，妨碍业主对其专有权利的行使，不允许业主对自己专有部分进行合理的装修等。此外，公权力的不当介入也导致业主专有权受到妨碍。行政机关对业主专有部分的损害不予置评，不加以公正救济，反倒因为其“审批”、“鉴定合格”的行为导致业主专有权得不到救济。所以，专有所有权以及相邻关系的应有权利被侵犯，既有业主错误的权利意识因素，也有公权力不当介入的因素。①

(二)侵犯业主共有权的主体常常来自开发商、业委会、物业公司、业主等各方。对于共有部分的收益权，常常遭到来自物业公司、业委会的侵权，物业公司侵吞小区公共维修基金几十万，业委会也私自动用维修基金犒劳业委会成员。对于共用部分使用权的侵犯更多来自物业公司和相邻业主。底层业主因增建夹层擅自利用共用部分的梁柱、地下掩埋工程，侵犯了其他业主的共有处分权，并使其他业主的生命财产置于危险中，侵犯了相邻权。实践中业主因装修房屋，破坏承重墙，改变房屋基本结构的行为也屡见不鲜，成为业主共有权利受损的主要类型。而物业公司侵占业主共用道路、绿地改建车库，出租给外来车辆使用赚取收益，也是典型的侵犯共有权的行为之一。

(三)物权法规定，业主有成立自治管理团体或选聘物业公司来代替全体业主管理物业的权利，即，共同管理权。现实中，因遭受来自多方的阻碍或是侵害，业主的共同管理权也难以实现。在现实生活中，若是业主认为业委会主任滥用公共维修基金，侵犯了业主的共有收益权及管理权；同时还想要罢免业委会主任，重新选举业主来行使管理权，于是自行组织20%的业主书面投票进行罢免。②在现实生活中，业委会主任常以投票程序不符合规范为由，不组织召开业主大会，因此业主的选举权、决策权难以实现，最终影响到管理权的实现。物业公司常常不公布物业公共收支项目，进而侵犯了业主的知情权、监督权；违反相应的法法律规将公共维修基金擅自存于私人帐户，也侵犯了业主的监督权、知情权、管理权。除了直接侵犯的行为外，还有来自公权力有意或无意的干预，妨碍了业主管理权的行使。一般情况下，若是无法通过前面的手段无法解决。将会在房管局的协调下，通过正当程序，解除业主与物业公司的合同。因而，业主想要实现合法的解聘权，却受到了司法权力的无形干预。在当前自治意识不高的国情下，这类现象非常普遍。业主缺乏民主意识，不参与集体决策，不行使自己权利的同时也导致其他业主无法有效行使管理权的现象，尤其值得社会关注。

(四)业主在行使权利的过程中，会遭到来自各方的直接侵害或阻力，当权利受损害或妨害后，有寻求公力救济的权利。然而这种救济权也常常受到直接或间接的妨碍。司法机关有责任行使释明权，帮助当事人弄清法律关系。但是一般的司法机关却以“不告不理”为原则，直接以原告资格不适格，不予救济。可以显而易见的是，司法机关不仅没有保障原告的救济权，反倒成为其权利实现的一道障碍。

二、物业纠纷的现状

物业管理服务作为一个新兴的产业，起步较晚，经常存在业主与物业服务服务企业之间的矛盾逐年上升，在某些方面具有一定的共性。下面主要从业主、物业服务企业、国家三方面，分析物业管理的现状。

(一)业主在物业管理的过程中，处于弱势的地位。一般而言，业主是处于物业服务企业的管理下，而物业服务企业作为服务者并没有完全的处于服务者的地位。一般在物业纠纷案件审理过程中，对业主极为的不利，业主败诉的比例高达90%。③因为业主面临着取证难的困境，因为业主无法每时每刻的物业服务企业的质量，进行时刻的监控。因此在物业纠纷类案件中，多是业主败诉。业主若是权利受到侵害时，一般不采取行动，因为他们认为肯定存在其他的业主，采取必要的行动制止物业服务企业的行动。在众多的物业纠纷案件中，一般以物业服务公司为原告，在这类案件中业主一般因为物业管理服务质量引起的，业主通常采取消极的不交物业费的行为进行回应。这样便给了物业服务公司提起诉讼的理由。

(二)物业服务企业在进行物业服务的过程中，处于比较强势的地位。物业服务企业在进行物业服务的过程中，存在许多侵害业主权利的行为，如自由的出入业主的私人空间，不公布相关收入等，业主具有得天独厚的优势，具有雄厚的经济实力，拥有自己的服务团队，有足够的时间去解决相关的问题。在进行物业管理的过程中，物业是比较强势的一面。物业管理公司在进行物业管理的过程中，若是业主存在相应的请求，物业管理在解决相应的要求时，会存在不及时的处理情况，导致业主的经济或是生活的受到损失。这种情况的产生，物业服务企业一般会采取相应的消极性的态度，而业主一般只忽略，这种情况的产生，进一步加剧了物业服务企业的强势的地位。

(三)在全国法律系统中，关于解决物业管理纠纷的法律较少。纵观我国的物业管理的法律体系，全国性的立法仅包括《物权法》对物业管理的规定、《条例》，建设部门颁布的部门规定、2009最高院颁布的两部司法解释。而与物业管理相关的房地产业的立法，也仅仅包括《房地产管理法》、《城乡规划法》、《城市私有房屋管理条例》、《招标投标法》等。若是再进一步的扩展与物业管理相关的法律，也仅仅是民法通则中对建筑物区分所有权及相邻权，宪法中也仅仅是公民不得对私有房产进行侵犯，合同法中更是屈指可数。由上我们大体了解，我国关于物业管理方面的全国性的法律极其少，现有的地方性的法规却是比较的活跃的。但是地方性的立法具有可操作性和针对性，但是难以统一。由于地方性的立法机构、立法人员存在知识和技术等方面的局限性，所以造成了我国物业管理方面立法的南北不同、东西存在差异。行政制度、地方性规章和法规、部门规章层次不同，并存在着效力的相互抵触，使得当前无法形成统一的立法体系。

三、业主权利受到侵害的原因

在现有物业管理快速发展的今天，物业管理已经逐渐走进了千家万户，但是在这个过程中，业主因其自治意识不足以及现有的法律和社会管理制度等存在一定的漏洞，是业主的管理受到了进一步的侵害，笔者就下面进行详细的分析。

(一)业主自治意识不足。

现代小区是以私产为核心，并且具有共产的性质，将彼此不熟悉的个体联系在一起。全体业主是参与业主自治管理的根本性的力量。进行物业管理政府性的力量已经不能满足现在社会的需求，因此需要业主自治的参与到物业管理的活动中。然而在业主的心理，进行物业管理是自己职责之外的事。业主缺乏民主意识、公共精神、权利意识等，只有业主精英的参与，是不能够满足现有的需求。在现今的社会，业主怠于参与公共事务，分享他人的争取的劳动成果，且若是存在不利自己的地方，就疲于实施。这就导致在现有的环境下，物业管理效率低下、质量低，在发生侵权时，业主难以凝聚力量，进行维权。

一般而言，业主对自己的权利维护的意识相对的缺乏，甚至不了解自己的权益。对于自己权益怠于实施，有的学者就进行了这一方面的研究。或许“凡是属于最多数人的公共事物常常是受到最少数人照顾的事物，人们关心自己的东西，而忽视公共的事物”这一句话，就是现有的业主物业管理意识缺乏的原因所在。④这正是业主意识淡薄主要原因，当业主的权益受到侵害时，业主之间彼此相互推诿，认为他人或许能够进行权利的维护，在这个的过程中，他们也可以搭便车，进而可以维护自己的权益，这种投机的行为必然可以会妨碍自己权益的实现。

(二)我国现行法律制度不完善。

我国物业管理子20世纪90年代开始发展以来，国家和地方也逐渐开始颁布和实施各种关于物业方面的法律法规，主要有在1989年建设部颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》，1992颁布的《公有住房售后维修养护管理暂行办法》，这两种规章制度涉及到了建筑物区分所有权的问题，之后与相继颁布一些条例。⑤在2003年国务院颁布的《物业管理条例》，是至今为之关于物业物业管理方面最权威是规章。在之后的2007年对《物业管理条例》进行了相关的修改。并在十月份的颁布的《物权法》中，涉及到了物业管理的相关的知识，对业主的权利进行了进一步的划分。在之后最高院也不负重望的颁布了两个司法解释《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，为物业管理相关案件的审理提供了一定建设性的建议。在2010年实施的规定，对业主自治的相关权利进行了，进一步的细化。

由上我们可知，在近二十年的时间里，有各种关于物业管理的相关的规章制度的颁布和实施，但是全国性的制度却很少。并且在物业管理兴起的几年里，各地也颁布了各种关于物业管理的条例等。在实施上存在一定的不足，并且各位学者，对在法条的相关的认知也存在着不同。

(三)物业服务企业较强势。

物业服务企业侵犯业主的权利是物业纠纷产生的重要原因。相对而言，在物业纠纷中，业主是相对弱势的一方，而物业服务企业天然存在着强势的一面，这是许多物业纠纷案件，业主败诉的主要原因。物业服务企业虽然在中国有十几年的发展，但是在处理业主问题上有他们独到的方法。物业服务企业的强势还表现在，具有雄厚的经济实力，相对于业主而言，拥有专业服务团队，有足够的时间处理物业纠纷。我们不难看到在业主起诉开发商或是物业公司的案件中，业主获胜的比例毕竟在百分之十左右，即使获胜，也难以执行。⑥而司法机关也常常受到来自政府力量的干预，不能作为中立者公正地对案件做出裁决，反而作了侵权方的庇护者，不能做出公正的判决。

(四)行政部门监管不利。

相关的行政部门是指可以协助业主的权利可以实现的部门，维护业主权利的重要机构，行政调解也是解决物业纠纷的重要手段。但是在日常生活和实践的过程中，行政监管部门却时常缺席，使得业主难以寻求相关的救济，为什么会存在这种现象？相对行政部门因其职能，出于稳定大局的目的，不得不牺牲一小部分小市民的利益。而在现有的国情下，对于物业管理经验不足，相对而言业主自治管理不是本土的制度，因此在实施物业管理的相关的制度时，就会相对的严谨。而物业管理的中的一方一般是小市民，他们具有群体性，且物业纠纷的案件相对较为复杂，若是处理不好，将会导致政府的形象受到损失。物业纠纷往往是业主、房地产开发商、物业服务企业、政府等有关的部门之间，因利益之间的纠结而形成纠纷。政府在开发商和物业公司的重压下，往往会做出偏袒物业服务企业和房地产开发商的行为。

四、完善我国业主权利的保护途径

我国目前现有的实际情况而言,我国业主的权利是非常需要得到保护。但是我们也知道对业主权利的保护单纯的进行某一方面的工作的保护是不行的,只依靠一方面的力量是不行的,业主是需要的是一个系统且全面的保护,我认为从以下几个途径是可行的。

(一)完善业主自治制度。

我们通过对其他发达国家的相关立法进行分析可以发现,他们赋予业主的权利和自治的途径是全面、具体和可操作的。这样的规定才能使业主享受到高品质的生活环境带来可能。⑦由于土地的有限,我们必须充分的利用空间,因此建筑物区分所有权不可避免的产生。但是,自由仍然是我们所追求和向往的。业主即物业的主人,也就是说可以在法律允许的范围内对物业小区进行管理的人。也就是我们所说的业主自治,业主对自己的物业小区有权利按照自己喜欢的方式自由的进行使用和管理,有权选择自己觉得舒适的生活方式,是私法进行调整范围。而目前我国的状况是政府的过多干预成为了业主自治受到阻碍的原因之一。没有足够的途径行使自己自治的权利,需要设立一套充分实现业主权利的自治性的途径。

确保业主拥有一个高效的自治组织,对外代表和维护物业区域内全体业主的共同利益和意志,对内有相应的规约实现对各业主的管理和制约。业主可以通过组织内部的决议机制和执行机制来实现对物业的自治管理。我国法律也应当为业主自治机构的设立、运行等提供更加有效和全面的法律保障。建立业主自治机构是基础，更重要的业主自治机构发挥其作用。需要在投票权、表决权等问题上进行设计,考虑到各所有权人程序上的公平、公正。这在我国颁布的《物权法》和修改后的《条例》中得到了完善，但是仍有缺陷，应当对相关内容进行细化，对“大业主”投票权的比例设定一定的限制，从而保护区分所有权份额较少的建筑物区分所有权人的利益。还有业主对物业管理服务的知情权，建立和完善查询制度和质询制度等，确保业主监督权的实现。对于属于业主自，治的事项，其他单位和个人不应当非法干涉和限制。

(二)完善相应的法律制度。

我国物业管理处于一个起步阶段，在物业管理方面存在问题是正常的。

只有在不断的发现问题,解决问题的过程中，解决我国的物业管理存在是问题，并不断的发展和健全与物业管理相关的法律制度。但同时我们也应该看到,很多物业小区纠纷发生的原因归根结底是国家相关法律的缺乏。

首先业主的权利的实现,要得到法律的认可和确立,然后通过法律对侵犯权利的行为制裁，起到保障权利的作用。所以,完善的法律制度是迫在眉睫的问题。因此建议在参考其他国家先进立法的基础上,制定我国的《建筑物区分所有权法》。

其次,还应当健全相关的配套性法律法规。除了《物权法》、《建筑物区分所有权法》、《条例》以外还应有一系列的法规与之相配套。如香港关于物业管理的配套法规就非常齐全,各个法规之间形成一个完善的系统对业主的权利进行全面的保护。的发生作了规定。有《消防条例》香港法规第章对物业的公共消防设施作了严格的管制,对业主生命财产的安全作了保障。有《气体安全条例》香港法规第章对气体供应系统的维修和保养工作作了规定,以确保气体装置的安全。

最后,在立法时还应避免法条过于抽象,且易于操作性,法条应当严谨。如修订后的《条例》监督管理的主体得到增加,但是由于主体之间的职责不明晰便使权力主体之间相互推诱的情况成为可能。所以完善我国对业主权利的保护,首先要做的就是完善我国相应法律法规的建设,而法律法规的建设也应当是多方面的。

(三)加强对物业服务企业的管理。

物业服务企业是指取得物业管理企业资质证书和工商业执照,接受业主或业主大会委托,根据物业服务合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。在我国的主要形式是物业服务公司。其运行应当受到《物权法》、《民法通则》、《条例》等法律的调整。根据我国《条例》的规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”因此，我们认为物业服务企业应当具有法人性、社会性和专业性等特征。⑧由于我国的物业管理仍处于初级阶段,无论是法律法规的建设、政府管理的理念和方式还是业主的维权意识都处在一个不够成熟的阶段。所以相应的救济途径还是不够完善的。我们要充分发挥各种救济方式的长处，将他们组成一个完整体系,才能更加有效的解决物业侵权所引起的各种纠纷和争议，维护业主的合法权益。

(四)完善法律救济途径和程序。

首先,在我国应建立起业主投诉机制。之前我国的《条例》重点是放在了规定物业公司的物业管理而忽略了业主的自治,这是违背物业管理的基本原则的。也是形成我国现在物业服务重管理而轻服务的原因之一，当业主权利受到侵害时要他们立即团结在一起维权是困难的，因此很多业主往往会感觉到孤独和无奈。因此今天我们更应当重视赋予业主在其权利受到侵犯的时候能够进行投诉的权利。这也是与我国《物权法》第条“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。⑨

其次，建立物业服务人的信用评价制度。物业服务的质量好不好，最有发言权的应当是被服务人，所以让物业服务企业接受社会大众的评价，这将有利于物业服务质量的提升，使好的能够发展得更好，而也淘汰掉一些经不起市场考验的企业。

再次，在物业管理领域引进民事责任社会化转嫁机制。也即是将物业管理侵权给业主造成的风险部分转移给社会的分担制度。如在物业管理领域的保险制度,香港立法会于年月日通过修订《建筑物管理第三者风险保险规例》的决议案。法团如不按照规例就物业的公用部分及法团财产购买第三者保险，法团管委会每名委员即属犯罪，一经定罪，可处最高万港元的罚款。

最后，创设物业公益诉讼制度。赋予业主和业主委员会以公益诉权,使业主能从这一制度中得到最终的救济。也是广大业主利用法律武器保护自己合法权益的最好体现。只有为业主权利提供更多的法律保障和救济途径,业主才能更好的实现自治，才能获得更有品质的生活。

结语

随着近几年房地产业的飞速发展，物业逐渐走入了千家万户，物业成为了在日常生活中的重要组成部分。但是物业管理虽然飞速发展，但是相关的法律制度并没有得到相应的完善。物业与业主之间的矛盾也是逐渐的加剧，因此需要解决物业纠纷、建立法治型的社会、促进建设和谐型社会，进一步保护业主权利。

在今后的建设中，国家应当建立一个完整的法律系统，保护业主的权利和义务，并通过健全法律法规明确业主的法律地位。通过规定相应的执行措施，让法律条文不再是一纸空文，做到有法可依，有法必依。并对物业公司的行为进行控制，提高企业的自我管理能力，并加强市场环境建设，加强政府部门对物业管理的监督。在进行业主管理保护时，为业主提供一个全面的、有效的法律保护，健全相关的法律法规并进行宣传。业主权利的保护具有重要的意义，保护业主权利有利于提高物业服务质量。加强物业服务质量，能够提高物业服务企业竞争力，促进物业服务市场的发展。保护业主权利有利于建立和谐社会，促进社会的进步和发展，并提高人民的生活质量。

【注释】

①肖海军，李华：《物业管理侵权的法律援助》，湖南人民出版社2005年版，第150页。

②上律·指南针司法考试命题研究中心：《法律法规汇编②民法》，中国政法大学出版社2015年版，第5页。

③董小军：《九成业主在物业纠纷案中落败》，宁波日报2007年版，第A04版

④王建华：《业主自治组织制度之研究》，中国政法大学硕士论文，2010年。

⑤这些条例如：《城市新建住宅小区管理办法》(1994)，国家计划委员会、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(1996)，建设部、国家工商行政管理局联合颁布的《物业管理委托合同示范文本》(1997)，财政部颁布的《物业服务业企业财务管理规定》(1998)，国务院颁布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(1998)，建设部、财政部颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(1998)，建设部颁布的《物业服务企业资质管理试行办法》(1999)。奚晓明：《物业管理纠纷》，法律出版社2007年版，第19页。

⑥董小军：《九成业主在物业纠纷案中落败》，载于《宁波日报》2007年第10期。

⑦龚玲：《论业主权利的有效实现》，华东政法大学硕士论文，2012年。

⑧刘晓巍：《物业纠纷的现状及解决对策》，辽宁公安司法管理干部学院论文，2013年。

⑨赖隽群：《多元化物业纠纷解决机制》，载于《广西法制日报》2015年，第A03版。

[1]卜艳芳.人民调解在物业管理纠纷中的作用与完善[D].北京:中国社会科学法律硕士教育中心,2013.

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[4]黄武双,朱平.物业管理(法律原理与案例精点)[M].上海:上海交通大学出版社，2006.

[5]梁俊华.当前物业纠纷的主要类型及其解决措施[D].北京:中国社会科学法律硕士教育中心,2013.

[6]凌伟.物业纠纷产生的原因和对策—贵州省溪区茗桂花园住宅小区的调查和分析[J].当代法学论坛,2012,(12).

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[8]Roger H.Bernhardt，Real Property，Law Press，Beijing，2004.