不准确的价值评估造成房产税征收不公平的研究——以A地区为例

(重庆理工大学 重庆 400054)

不准确的价值评估造成房产税征收不公平的研究
——以A地区为例

王敏

(重庆理工大学重庆400054)

根据房产税的计征依据，来探讨由于不准确的价值评估造成的房产税征收的不公平，阐述具体的体现。并且以A地区为例进行研究，最终希望本次的探讨可以为我国房产税的建设与发展具有一定的建议性意义。

价值评估；房产税；征收不公平研究

一、房产估价不公平是经济、社会和空间的问题

大量的研究都是在探讨房产评估的问题，主要是在房产税的背景下，经常提出的是横向和纵向的税收不公平问题。横向不平等是指在评价中的一个相似值的性质的系统的变化。纵向不平等是指在不同的价值观之间的不同性质的评价水平的系统变化。财产的估价比率，就是其评估值除以市场价值的评估比率，被引用来衡量税收不平等，而这种税收不平等是由错误评估所导致的。水平不平等的性质，具有类似的市场价值时，不统一处理或不被评估在相同比例的市场价值。相比之下,垂直不公平出现在具有相同属性财产在不同价格范围内的评估比率呈现出明显不同。

横向和纵向的税收不公平现象主要是由于评估价值时评估之间的偏差或不对应的市场价值。衡量房地产评估水平的一个标准是，所有评估指标间的比率是否达到峰值，或者周围的平均比率比较集中。另外，衡量房地产评估质量的标准应该与房地产现象的本质的空间相对应。如果观察到的频率分布的评估比例的尾部，在一个频率分布的集中的位置，则说明房地产评估是不平等的。哈里斯和雷曼兄弟(2001年)承继了汉密尔顿资产评估的跨期研究。他们证实了先前的研究发现，即廉价的房子往往是被高估，也是郊区的居民通常青睐的房子。他们还认为评估不准确并不是随机的，而是显示一个系统的模式空间。

评估值和市场价值之间保持稳定的关系。如果没有正确评估价值，从价计征的房产税的优势将会丧失，土地的用途就会改变。然而，不频繁的产权交易和缺乏相关信息往往对评估人员构成严重的困扰。确认交易和信息问题已经促使政府制定一个评估方法。质量评价组在一个给定的特定日期使用标准化过程和统计测试对房产进行评估。

二、A地区土地价值的评估

一个地区的房产价值的高低与土地价值的高低有着密切的联系。就土地估价而言，各地方政府的土地管理部门负责收集市场数据，并根据数据估算个别地块的土地价值。此外，每个地方政府都需要建立一个土地价值评估委员会。该委员会有权批准该评估的土地价值，以及，当委员会认为有必要改变其评估价值时，委员会有权改变该土地的评估价值。

土地价值评估委员会由政府代表和评估专业人员组成。土地估价程序是基于对土地价值的调查和估计。地方政府的管辖权划分为若干个土地估价区。在同一区土地块儿在估价区内是相似的，它们的价格预计也将受到相同的市场力量的影响。每年,对土地和改善房地产销售信息进行收集。对于增加房产销售的情况下，就目前增加的价值，装修和设备成本，以及预期利润的投资进行了估计，然后从销售价格中扣除，以达到土地价值。目前估计增加值的方法是通过成本的方法：更换成本，新的不应计折旧。不同类型建筑改善的重置成本和年折旧，由地方政府规定。土地价值的中位数为每平方米之间的几次收集销售的估值区，该中位数是所有地区的代表价格。因此，这是一个典型的做法，该评估值在所有的土地区域中都是平等的。一共有2878块估价区，其中这样做法的就有2004个。

总之，地方政府定期评估土地的价值。土地管理部门对土地价值的评估以及财政收入服务部门对改善价值的评估，二者都是在一个固定的时间间隔。土地管理部门要求从市场上收集土地和房地产销售增加的数据。剩余的房地产销售价格，由于土地价值，减少项目改善的相关价值和成本。上述估值体系已在A地区建立多年。然而迄今为止，该系统的作用已受到较大的重视。当前的研究旨在提供经验证据，为评估这个系统打下基础，特别是对估价不公平的借鉴。

三、A地区房价的估值情况

公众评估考虑了市场来确定房价的评估价值。然而,并没有明确的证据表明近期的销售价格就是市场价值，由于现在房地产市场的快速发展，导致房价的普遍升高，然而A地区的一些区域的房价可能实际上并不能达到市场上的价值，只是跟随市场上的价格趋势不断地上涨。另外，销售价格被认为是在整个城市中的一种系统化的方式。因此，导致高价值房地产长期来相对被低估，低价值的往往被高估。这就引发了对评估不公平的关注。房产价格被高估的地区似乎是位于经济相对落后的地区。

四、不同类型房产的价值评估

正如前面指出的，在不同类型的房产中，没明显的评估差异应在不同类型的房产中去探测。所有房产被简单分为三种类型：住宅、低层公寓、高层公寓。房子是一个独立的或独立建筑物的入口。低层公寓是指五层以下几个住户占用的建筑物。一幢高层公寓是指超过五层的建筑，有电梯，并比低层公寓更多的家庭住户。一个所有者通常拥有的房子，是低层公寓或是高层公寓的，该地点通常是在多所有权由所有家庭在一个给定的建筑。这些差异对房地产估价构成挑战。房屋在房地产市场中一般都是异质性的，在房地产市场中占有最小的份额。相比之下，低层公寓和高层公寓是他们流行的住宅类型，在住房存量份额方面。但它们同时也带来了估值的问题。这是比较容易找到可比的公寓，甚至可能在建筑学科性质相同。然而，计算一个公寓单位在建筑楼里的应当归属的价值绝非容易的事。比如楼面面积、配位大小、及其他常被考虑的变数，除地面(例如，二层或顶层)一个单位占用，大大影响了估价。

五、结束语

要评估大量的房产价值，但由于时间和资源的限制，导致了政府制定了许多地方自制评估细则。在检测估值不公平上，评估比率已经成为一种标准的工具，并已被证明是有用的。评估比率的变化可能以两种形式出现。任何影响评估比率的分母是一个市场的特征，而任何作用在分子是一种制度的特点。市场特点，公平的市场价值偏向销售价格是很难确定的，并且它不是主要关注研究的问题。相反，制度特征主要包括评估规则系统性偏差和评估者的不适当的自我判断的价值偏差。

确定评估问题对房产税的分税率也有重要的政策义。房产税的分税率的功能,促进土地的利用，要求土地使用价值达到最高和最佳使用。由于经济和社会条件的变化，在一个城市中土地可能达不到最佳的使用效果。更高的土地税有利于土地使用者可以把当前的土地更加合理有效地利用。尽管理论上可以有这样的效用，但在A地，通常是由很多人共同拥有。评估一套公寓时,评估假设所有联合业主已经同意再开发项目和地域价值，好像合并为一个单一的所有权。这些假设太不现实。实际情况是这是一个巨大的工作和需要巨大的努力，去获得联合所有业主同意一个重建项目的协议。评估员获得的销售数据是收购交易公寓单位在建筑与网站的一小部分的转移。上面的讨论提出了至少两个交织在一起的估值问题:评估一个地方的最高和最佳使用或当前使用；另一个就是，评估一个地方在一个所有权或共同所有权。一个地方目前的实际价值就在于其最佳的使用和其单一的所有权。实践已经在法律和市场之间创建了一个差距。这项研究的作者认为,这两种估值假设,在立法中规定,很大程度上决定了观察到的评估结果。

[1]詹鹏.李实.我国居民房产税与收入不平等[J].经济学动态,2015年07期.

[2]张彦英.美国加州现行房产税形成背景、制度设计与实践[J].财政研究,2015年年10期.

王敏(1991.3-)，女，汉族，四川自贡人，在读研究生，重庆理工大学学生，会计学。