企业轻资产运营模式探索——以万达集团637.5亿地产交易为例

(佳木斯大学 黑龙江 佳木斯 153000)

企业轻资产运营模式探索
——以万达集团637.5亿地产交易为例

彭桢

(佳木斯大学黑龙江佳木斯153000)

轻资产运营的资本靠是价值驱动的。企业最高水平的业务是使用有限资产获得最大的利益。轻资产运作是价值驱动的资本战略，是网络时代和知识经济背景下企业战略的新结构。近年来，许多企业正在寻求产业结构调整，本文通过对2017年7月国内地产业龙头即大连万达公司的大规模轻资产转型的案例分析，对轻资产模式转型进行了分析和探讨。

轻资产；企业；转型

一、引言

从2017年7月6日至7月19日，大连万达集团仅用了两周时间，同融创中国和富力公司促成了637.5亿元的地产交易。各项目的出售紧接着是清算成本和财务交接的开始。由于万达项目和融创在区域布局方面的走向高度吻合，现在融创已经开始按地域拆分万达售出的文旅项目，每个划分区分别为融创对应区域管辖。这次的合作表明，万达自2015年以来一直致力于实施“去房地产化”和“轻资产化”的转型，这起中国房地产业史上最大的合并案同时也引发了市场对轻资产更多的讨论，轻资产运营模式转型究竟会给企业带来怎样的变化？

二、从“买买买”到“卖卖卖”

(一)大连万达集团

大连万达集团于1988年成立，始建于商业地产，是中国民营企业的杰出代表，目前已经形成了商业、文化、网络、金融四大产业集团，2015年在《财富》世界500强企业排名中位列第385名。截止到2017年7月10日，万达集团总资产8826.4亿元，2017年上半年收入共计1348.5亿元。集团目标是到2020年成为资产2000亿美元、市值2000亿美元、收入1000亿美元、净利润100亿美元的世界级跨国大公司。万达商业是全球最大的不动产企业，坐拥物业面积3387万平方米，已开设北京CBD、上海五角场、昆山西山、成都金牛等205个万达广场;万达文化集团是中国最大的文化企业，2017年上半年收入308亿元;万达网络科技集团是中国仅有的一家实业+互联网的大型开放平台公司，旗下现有飞凡信息、大数据、网络信贷、征信、快钱支付等公司，通过大数据使用、人工智能、云计算、场景应用等现代信息技术为达到实体行业的数字化升级，为消费者提供全新的生活圈消费服务;万达金融集团专注于传统金融，未来将侧重于实现多牌照的金融运营。

(二)万达集团的惊人之举

近两年来万达集团董事长王健林的身上一直贴着“买买买”和首富的标签。在2016年接受采访时王健林曾表示许多年轻人都有自己的目标，比如要想成为最富有的人是对的，是要有奋斗的方向，“但最好先设定一个小目标，比方说我先赚它一个亿”。去年首富口中这“一个亿”“小目标”的豪言给很多奋斗青年留下了深刻的印象，万达一系列豪气冲天的收购行为也让这些标签更加名副其实：花费35亿美元并购了美国传奇电影业、相继收购美国和澳洲第二大院线，加上对瑞士盈方、马德里竞技、世界铁人公司在内的一系列国际体育公司的收购，王建林不断的扩张万达“非地产化”的“领土”。

就在大家快要对万达商业帝国版图不断扩大的消息习以为常时，2017年的7月10日，一个交易消息震惊了地产界和新闻界：万达要开始交易旗下的众多万达广场和地产。7月10日，万达商业地产和融创中国发布联合公告，公告表示万达将旗下13个文旅项目91%的股权转让给融创中国，融创需付295.75亿元和承担转让项目原有的贷款，此外融创还将斥资335.85亿元收购万达旗下的76个酒店项目，双方即将签订转让协议。万达集团的董事长王健林向媒体表示，这次的转让项目能大幅的减少万达商业的负债，让企业的轻资产化运营更快完成。9天后，万达商业、融创中国、富力地产在7月19日又发布联合公告：万达旗下77家城市酒店的全部股权由富力地产以199.06亿元的价格收购，20亿元定金在签约后的两日内交付，转让价款在2018年1月31日前全部付清，酒店方算交割完成。本次转让并不影响77家酒店的酒店管理合同，继续依照合同执行直至合同期限届满。前述万达旗下13个文旅项目91%的股权由融创房地产集团以438.44亿元收购，现有全部贷款约454亿元由交割后的项目承担。签约后共付款150亿元，融创需于90日内将转让价款全部付清，完成交割(个别项目在交割条件具备时办理)。

万达集团打包了各地的文化旅游项目及酒店在出售的资产包中，其中包括：西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨、无锡、青岛、广州、成都、重庆、桂林、济南、昆明、海口等13个文旅项目91%的股权，还有北京万达嘉华、武汉万达瑞华等77个酒店的全部股权。万达一直引以为傲的其首创的特大型文化、旅游、体育、商业综合项目——万达文化旅游城也在这次的转让协议中。这次万达的“卖卖卖”是中国房地产史上最大金额的交易，也让众多的投资者和消费者对万达产生了疑问：万达卖掉自己的文旅业的标志项目究竟意欲何为？

三、向轻资产运营模式转型——万达“卖卖卖”的动因

(一)轻资产运营模式

轻资产运营模式是指企业将非核心业务外包，对内紧抓企业自身的核心业务，企业自主减少土地、厂房、设备等有形的固定资产的持有，把产品制造、零售和分销等业务外包，企业自身精力集中与开发、设计和市场运营等项目，促进业务发展。轻资产运营的资本靠是价值驱动的。企业最高水平的业务是使用有限资产获得最大的利益。轻资产运作是价值驱动的资本战略，是网络时代和知识经济背景下一种新的企业战略结构。房地产业的重资产模式意味着，当土地增值率高于资金成本时，只要拥有资产本身就能获得巨大的回报，因此所有房企都想寻求更多的土地储备。而轻资产模式是从资产升值中赚取收益方式到在增值服务中赚取收益方式的转型，在提供增值服务过程中获得佣金收入，即提成收益。增值服务主要包括代工品牌溢价、物业管理、商务运营、其他衍生收益以及房地产基金等。

(二)轻资产运营模式的优点

轻资产化可带来ROE(净资产收益率)的迅速提升，进而提升公司的市值。假设某公司的净利润已经分红，当负债比率没有变化时，公司的收入和利润就停止增长，这种就是重资产运营下的公司情况。如果房地产公司将全部利润进行分红，负债率又保持不变，这种条件下公司的资产规模就停止增长，公司开工量也增加困难，相应的销售面积、销售收入和利润也很难得到提升。由此可想到为何传统的房地产业和制造业通常都对大量的资本和固定资产投资有着高需求。与之相反，轻资产运营模式可以在不增加投资或小幅增加投资的情况下增加利润。一般来说，轻资产运营需要的生产线投资额和重资产的投资额相比小太多，增加生产量，只需较少的再投资就可以实现，毕竟轻资产都有着较高的边际投资回报率。通过将公司的部分资产出售，让资产变轻，这种外科手术式的财务“戏法”可以立即提升公司的净资产回报率，进而使公司市值得到提升。

轻资产化可以带来即期现金流改善和减少对企业内部资源的依赖，带来业务的更快发展。轻资产模式的市场需求旺盛，符合中国经济发展依托国内需求和消费型的新型发展模式，有利于企业规模的快速扩大，不断提高市场份额。“轻资产”模式是从资产增值中获得收益到在增值服务的过程中收益方式的转变，在提供增值服务过程中获得提成收益。轻资产模式下提供的增值服务主要包括代工品牌溢价、物业管理、商务运营、其他衍生收益以及房地产基金等。除了万达集团之外，万科、亿达、远洋、保利、泛海、绿城、龙湖、世茂房地产在内的众多房地产企业自去年都相继开始了轻资产战略的转型之路。以花样年为代表的“彩生活模式”、绿城为代表的代建模式、万科和朗诗的小股操盘，以及保利、晋愉的地产基金等都是企业轻资产转型的积极尝试。

(三)万达集团的轻资产转型之路

城市综合体万达商业地产的主要产品，这种产品模式就是以建设一个大型万达广场为基础，在其旁边配套建设一些办公楼、商店、住宅等，将配套物业出售，销售产生的现金流对持有的万达广场进行再投资。万达之所以以“售”养“租”，主要是因为目前国内尚未出现任何可以支持长期不动产投资的金融产品。万达广场自建完成后，全部租赁收入归万达所有，万达持有经营，这种模式叫重资产。而轻资产模式运营下的万达广场项目，所有的资金由别人提供，万达只负责选址、设计、施工、招商和管理，万达将产生的租金收益按一定的比例与投资方分成——但是有一个前提条件，外来的社会资本没权利以“资本名义”干预项目的管理经营，项目完工后，投资方可以发挥自己营销方面的能力。万达设定目标，万达拥有的7000万平米销售物业在5年内消化，也许万达广场在5年后就不再拥有重资产项目。这意味着万达商业地产的去房地产化将在5年内完成，实现向商业投资服务企业的转型，和酒店管理公司类似，完全达到轻资产化。

充分的利用外界资源是“轻资产”模式的核心所在，将企业的自身投入减少，集中资源于发展产业链利润最高的部分，以达到提高企业盈利能力的良好结果。当资金成为房地产企业前进的最大拦路虎时，轻资产模式就成为了解决阻碍的最优选择。2015年4月份，王健林在一次演讲中就首提万达广场的轻资产战略：“万达到了要靠品牌赚钱的时候。”万达的轻资产模式就是由万达负责输出品牌管理，用其他投资方的钱建设万达广场。目前有205个万达广场已经开业，其中有31个属于轻资产项目。2017年万达集团在半年报中明确公布：上半年新开业项目14个，轻资产万达广场9个，上半年新发展万达广场26个，全部为轻资产项目。以后万达广场的新发展项目以轻资产项目为主。万达在未来可能继续出售资产，下一个售卖标的物可能性最大的就是那些重资产模式的万达广场。

万达广场资金一直占压较大，最初的轻资产之路就是对万达广场建造、运营方式的改变。2015年1月万达与基金的合作，首次宣布万达广场轻资产运营试水。董事长王健林在随后提出由合作投资方出资建设万达广场，万达负责选址、设计、施工、招商和管理，使用万达广场品牌的方式，万达将所产生的租金收益，以一定的比例与投资方分成，这也是万达广场轻资产的方向。今年为了确保控制企业的金融风险，万达果断迈出这一步，通过“瘦身减肥”迅速换回630多亿的现金，对银行负债即刻偿付，不仅让企业的金融和商业信誉有了提高，也预计会减少至少40至50亿元左右的财务费用，实现利润迅速且大幅的提升，此举更对万达商业从香港退市后回归A股迎来更有利的局面。过去多年尽管万达保持每年高达30%的利润增长，仍然居安思危，现已经把自身改造成为从早期的侧重点以建房、卖房为主到以输出万达品牌、文化、管理、设计和商业地产出租为主的服务型地产企业。

轻资产模式对于万达而言还有什么好处？首先，有利于企业优势的发挥和竞争力的增强。实行轻资产模式，万达不需投一分钱，但每年可获得的收益可能会高于行业平均水平，就如王健林说过的：“用别人的钱做自己的事。”同时也降低资金压力，减少企业负债，净利润率和净资产收益率得以大幅提升。众多地产企业均受国内政策变化的影响，万达需要提前避险，这就要求万达缓解现金流压力，降低资产负债率。万达资金占压较大的主要业务类型就是文旅城和酒店。王健林曾表示，通过资产转让，与融创交易，可降低万达的商业负债率。资金压力大幅减少，集团可以快速实现规模发展，万达在招商、运营、资源等商业地产管理方面的优势得到更充分的发挥。其次，轻资产模式丰富了万达的商业模式，未来万达商业地产可以实现轻重并举。轻资产模式有利于万达抢占三四线城市。三四线城市的市场目前表现出进入成本低和市场潜力大的特征，越早进入就越有优势。若想在三四线城市大规模拓展市场，以重资产模式进行发展企业的资金压力大，而选择轻资产模式就可以在短时间内达到目的。第三，可以产生边际效益。万达广场数量的扩大，还能为万达院线、宝贝王乐园带来边际效益，对集团做O2O、互联网金融等也可以带来更多资源。最后一点也是很关键的一点：轻资产模式企业收入主要来自于租金分成，获得现金流不需依靠房地产销售，这样房地产市场怎样波动都影响不到企业的收入。现在房地产调控加强，地产公司到A股市场上融资困难重重，企业要想拿到通往A股的门票改变是必经之路。万达此番出售文旅酒店地产，转型品牌输出的经营模式，可以加快企业去地产化，让IPO尽早实现，在A股市场上抢占先机。

四、万达轻资产模式转型的启示

自“十二五”期间开始以来，我国迎来了经济增长阶段的转换期，我国的经济产业结构面临着从工业大国到工业强国和服务业大国的不断升级。在制造业等传统行业增速下降的情况下，服务业的增速引领着经济良性增长，产值占比不断提升。支持性服务业不仅包含了受益于消费升级的食品、医护、旅游、传媒与娱乐用品以及受益于金融改革的银行和保险业外，也囊括了咨询、后勤维护以及工程管理等领域。在消费升级的推动下，企业产生并且发展了具有更高附加价值的产业链，这些产业链更是为企业转型提供了众多方向。现有的经济产业结构转型的趋势是消费结构和产业结构的互动升级，轻资产运营则是企业转型最容易操作的模式。

重资产运营模式在转型过渡期，往往面临着过剩产能的减少、实体资产的精简耗费时间过长的问题，且投资研发或产业链扩张时都要不小的资本投入，因此更依赖政策扶持。与之相反，轻资产企业在转型时，去过剩产能的时间较短，转型阻力较小，更有可能在转型期掌握主动权，更好的向新兴领域转型。在资产回报降低、行业竞争加剧的时代，轻资产的本质是通过优化效率资源和资本资源的配置，扩大优势企业的市场空间和提高行业的整体效率水平。毫无疑问，轻资产战略会让企业的财务压力大大降低，企业金融资产挂钩的效率得到提升，更好的与市场结合，实现服务创新。将重资产转化为轻资产经营，这是目前不少企业寻求利益最大化的战略途径。

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[3]周志军.中国商业地产100个操作细节与轻资产模式解读〔M〕.北京：中国建筑工业出版社，2012.260-264

[4]孙黎.轻是美好的：一流企业的轻资产运营模式〔M〕.北京：中国社会科学出版社，2003.291-292

[5]陆新之.中国式企业联盟:轻资产服务业的并合之道〔M〕.山西：山西人民出版社，2010.57

[6]董文艳，雷嘉豪.637.5亿元地产大交易之后 万达留下悬念[EB/OL].http://money.163.com/17/0725/05/CQ5S9IKR002580S6.html#from=keyscan，2017-07-25

[7]徐凤.轻资产模式走俏 万达、万科、保利、花样年模式有何不同[EB/OL].http://sz.winshang.com/news-469555.html，2015-04-21

[8]马姗姗，王倩.中国民营资本调整资产结构，轻资产模式是万灵丹吗？[EB/OL].http://www.sohu.com/a/159869076_320672，2017-07-25

彭桢(1994-)，女，汉族，安徽天长人，硕士在读，佳木斯大学，会计学。