小城市房地产业发展现状浅析——以夏邑县为例

代雨情

(首都经济贸易大学金融学院 北京 100000)

小城市房地产业发展现状浅析
——以夏邑县为例

代雨情

(首都经济贸易大学金融学院 北京 100000)

在2015年的中央经济工作会议上，政府提出了房地产去库存的任务，2016年全国范围内房地产去库存工作效果显著，但整体房地产存量仍然巨大，尤其市县级小城市房地产去库存形势仍然严峻。本文以河南省夏邑县为例，结合其人口流动以及城市规划状况，分析影响其房地产发展的因素以及存在的问题，并提出今后发展建议。

小城市;夏邑县;房地产

一、引言

2010年以来，关于房地产调控的讨论屡见不鲜，随着经济发展进入新常态，2015年中央提出“去库存”的任务后，房地产价格涨跌更成为普遍关注的问题。从市场数据来看，全国大中城市房地产市场整体保持平稳，而小城市普遍存在房地产库存高企的问题，所以“去库存”的难点在于解决小城市冗余的房地产库存量。本文以中部小城市夏邑县为例，探究在转型升级的新常态下，小城市房地产业发展现状及所面临的问题，并提出发展建议。

二、夏邑县房地产业发展概述

夏邑县整体经济发展以农业为主，经济基础比较薄弱，房地产市场基本处于受总价控制状态。夏邑县目前楼盘平均每平方米3500元左右，整体可接受售价35万左右。

(一)房地产市场总体分析。1.已售房地产项目大多分布在城市主干道如县府路、昌盛路附近，新开楼盘集中分布于南部新城区。2.以县府路为中心，各楼盘房地产单价向两边逐渐降低，且销售率呈现出两头高中间低的态势。3.整体房地产市场呈现出销售率随着房地产总价增长而不断下降的状态。

(二)房地产项目对比分析。1.房地产项目建筑形式以多层和小高层为主，高层建筑较少，且主力户型设计都为传统的三室两厅建构。2.房地产项目整体建筑风格单一，基本遵照相同的建材标准，没有明显的个体特色。3.各项目配套设施以基础设施为主，物业服务以保安、清洁为主，个体差异不大。4.各房地产项目拥有相似的产品定位，营销推广方向也大体相同。

三、夏邑县房地产市场发展影响因素

(一)城市规划因素。中心老城区以县府路为中心，延步行街、昌盛路向南北方向扩展，商业区集中分布于步行街与昌盛路两侧，已售楼盘多在于此。目前夏邑县已初步形成以天龙湖为点，古运河、和谐大道、华夏大道为线，三区 (产业集聚区、商务中心区、旧城区)为面融合发展的城建格局，连霍高速加上省道、乡村公路，形成了十分便利的交通网络，南部地区交通十分便利，新开楼盘也主要集中在此地区。

(二)自然环境因素。由于中心老城区在初期规划方面没有清晰目标，中心区域街道普遍较窄且绿化程度低，加之早期楼盘基础设施不完善，无法处理太多人口产生的生活垃圾，所以目前中心城区空气污染较为严重。南部城区地势平坦开阔且有河流经过，分布有数量众多的半角公园，栽种大量绿植，环境十分优良，适宜居住生活。

(三)社会环境因素。南部城区一直以来交通相对比较便利，与外界沟通交流较多，居民思想较为活跃，易于接受新事物。近几年，南部城区大力招商引资兴建工厂，并配套发展基础设施建设，如城市图书馆、文化馆，人流量逐渐增多。

四、夏邑县房地产业发展存在问题及原因概述

(一)楼盘成交量低，空置现象严重。在新近开发的南部城区，涌现出大小不一的各个楼盘，整体库存量大、成交量低，有些楼盘甚至建成之后无人入住，一直空置，造成极大的资源浪费。出现这种情况的原因有以下几个方面:

1.人口因素:其一，夏邑县是农业大县，农业人口比重较大，城镇人口仅占全部人口的17%，农民在农村有宅基地、自建房，不愿离开熟悉的环境在县城购房定居。其二，夏邑县人口流动以劳务输出为主，大部分居民作为农民工流向省会城市及南方经济发达城市，青壮年作为购房的主要动力常年在外工作，对于在家乡购房，需求不大、意愿不高。

2.经济因素:虽然近年来夏邑县经济整体发展较快，但总体人民收入水平上升幅度并不大，尤其是依赖土地为生的农民，可支配收入水平并无明显上升。外出打工的农民工多从事机械化劳作的体力工种，工资水平不高。在县城购房对于广大农民来说，是一笔不小的开支，如果再加上房屋装修、物业管理、水电等费用，开销更大，这是农民不愿在县城购房的主要原因。

3.规划因素:从2007年开始，夏邑县就开始试点新农村建设，进行乡镇公路村村通工程，改善居民外出条件，并在道路两边划定居民区进行社区建设，允许村民在居民区上购买宅基地自建房或购买相对低廉的社区房，并配套相应的基础设施。这样对于农民来说，既不用离开一直居住的村庄，又提高了生活水平，因此他们大多愿意留在农村居住，而不是在县城购房。

4.政策因素:夏邑县政府长期依靠招商引资政策带动经济发展，通过简化审批手续、出让土地获得财政资金，吸引了不少房地产商前来夏邑县开发投资建设。大量的楼盘同时开发，产生了过量的房屋供给，但并没有与之相应的购房需求，供需结构的不平衡带来了大量的楼盘空置。

(二)产品“同质化”现象普遍，个体特色不明显。根据对夏邑县房地产项目的对比分析可以看出，夏邑县的楼盘在主力户型、建筑类型、风格设计甚至营销推广方面普遍类似。夏邑县房地产项目的“同质化”现象，使得各项目之间高度类似，个体特色消失，无法凸显自身竞争优势，也使得消费者审美疲劳，不利于房地产项目出售。

“同质化”现象出现的原因在于夏邑县处于经济快速发展期，地理位置比较优越，交通便利，因此吸引了不少房地产企业前来投资建设。那么随着房地产开发企业的大批进驻，竞争也随之加大，房地产开发企业就会用最短的时间、最低的成本费用来完成楼盘设计方案、施工搭建以及装修等，以便抢占先机尽快销售，获取较高利润。

五、促进夏邑县房地产市场发展的建议与构想

根据以上对于夏邑县房地产市场现状的分析，有以下发展建议:

1.政府层面:夏邑县是一个快速发展的城市，需要商业发展以带动经济振兴。但是夏邑县房地产发展基础薄弱，没有规范成熟的房地产市场标准，所以对于房地产开发建设，政府应制定一些条例规则，对房地产开发企业的资质进行审核监管，避免进入过多的房地产企业，使得市场严重饱和。对于目前房地产市场库存较多、成交量不足的问题，政府应制定政策，与房地产企业一道，刺激更多居民购房，减少房地产存量。

2.房地产开发商层面:通过对部分楼盘的比较分析，可以看到夏邑县房地产市场上各楼盘项目产品较为接近，宣传推广也无法体现自身优势，因此房地产开发企业可以通过建筑外观和景观设计来突出重围，凸显自身特色;可以引进高水平人才，在宣传推广上打造出独特概念，让客户耳目一新;也可以通过完善楼盘配套设施、提升服务质量来吸引客户;此外还可以适当降价给予优惠折扣，刺激客户购买欲望。

［1］马继民.中小城市房地产的去库存问题——以甘肃省金昌市为例［J］.开发研究.2017－04

［2］孙娟，张一凡，孙晓敏.新常态下中部地区中小城市发展困境与规划探索——以江西省鹰潭市为例［J］.上海城市管理.2016－05

［3］孙中伟.农民工大城市定居偏好与新型城镇化的推进路径研究 ［J］.人口研究.2015－09

［4］2015－2020年夏邑县房地产市场发展前景预测报告 ［Z］.中商情报网.2015－04

代雨情，女，汉族，首都经济贸易大学金融学院研究生。