关于新时期房地产市场管理与调控的金融安全分析

刘友灿

【摘要】在我国经济体制不断改革的背景下，房地产行业发展较为迅速，房价呈逐年上升的趋势，这种情况对我国金融安全造成一定的负面影响，为了减少其对金融安全的影响需要对房地产市场进行合理的管理和调控。此篇文章对新时期下房地产市场管理与调控的金融安全进行分析，希望给房地产市场管理工作提供一定参考。

【关键词】房地产市场 管理与调控 金融安全 分析

现如今我国房地产开发企业的融资渠道主要有股票增发、发行债券、银行开发贷款、民间借贷及预售回款等。但多数房地产开发企业的筹集资金来自于银行贷款（其中一部分为开发贷款，另一部分为预售回款而百姓买房多数要靠银行按揭贷款），在这种情况下银行将会承担房地产市场波动带来的危险，并且随着房价的不断升高极易形成的房地产泡沫带来的危险因素也逐渐增多。房地产市场大幅波动对我国金融安全有着一定的影响，有关部门需要采取有效措施减少其带来的不利影响。

一、新时期下房地产市场现状分析

相关调查表明当前我国房地产行业将市场风险转向银行，下面对其进行研究。

第一，房地产开发建设过程中可能出现的市场风险转向银行的方式进行研究。以前在房地产相关政策上缺乏完整性，并且政府部门未对房地产进行相应的辅助，在这种情况下多数房地产开发商仅投入少量资金便可保证房地产开发项目进行正常运转。近几年政府部门将我国房地产发展的具体情况作为主要依据制定了一些全新的规定，并且在实行后取得了较好的效果，但是上级决策人员仍然存在妥协的情况，从而导致新规定失去了价值和意义。如我市某（商业房产占比较高）开发项目，开发商实力不足又高价拿地，通过银行大量融资，融资后银行未对资金用途进行有效监管，近年来赶上经济下行、国家开发贷款额度收紧及商业房产销售不景气的形势下，开发企业后续资金跟不上进行开成烂尾楼，如此将市场风险转向银行，给银行、购房户、社会造成了较大的影响。（注：目前该项目在政府、银行的合力下已顺利化解风险）

第二，在房地产销售时将市场风险转向银行。在销售过程中的转向方法主要包括如下三种：其一，虚假购买。房地产开发商在正式销售前让公司员工以自己及员工亲属、朋友的身份签约并向银行申请办理了按揭贷款，有的开发企业为了从银行中获取个人按揭贷款会出现伪造身份证的情况，在遇到真正购房者后才将该房产向行政主管部门申请办理的抵押预告登记和合同备案登记注销，之后再将房源转让给购买者。在房价不断升高的情况下此种行为不容易被发现；如果房价出现大幅度下降时银行则成为市场风险的主要承担者。其二，提高申报价格。此种移向方式同第一种基本相似，主要指房地产开发商为了从银行获取更多的贷款对房产品质进行了虚假申报，进而提高销售备案价格，虚假签约从而巧妙的将房地产市场风险转向银行。其三，多次倒手。此种转向方法相比上述两种方法带来的后果更为严重，此种转向方法主要指炒房者形成组织（人称炒房团），在开发企业配合下通过对房子进行倒卖倒买的方式抬高房价及获利，从而在银行中获取更多的贷款；在获得银行贷款后使用此项资金继续对房价进行提高，当房地产运行和发展情况较好时房子可以高价售出，但是如果出现经济下行、房地产行势下行时便会出现不同程度的金融风险。

二、维护房地产金融安全对策

通过对目前我国房地产发展情况进行详细研究，可知房地产市场仍存在较多的问题，并且这些问题将会对金融安全产生不利影响，为了减少不利影响可以从以下几点进行解决。

第一，对投机性购房行为进行管控。在高房价持续不降的情况下我国政府部门为确保金融安全、稳定房价已采取行政命令的形式出臺了房屋限购政策，基于此各地可据“因城施策”的原则结合实际情况制定合理的限购措施，减少虚假购房出现的几率。目前我国政府部门对投机购房行为也制定了一些解决措施，对购买房子过程中出现投机行为进行严重打击，从而减少房价增长对我国金融安全带来的负面影响。房屋在人们生活中必不可少，如果任由开发商将其作为商品进行经营而不加管控，商人逐利是本性，长此以往将会对社会的稳定产生一定影响。除此之外我国住建部门应扩大个人住房信息联网系统的覆盖面，进而保证限购政策可以得到最大程度的发挥，并且在城镇中也可以实行此政策，减少城镇中一些炒房者哄抬房价的情况。

第二，制定科学、合理的惩罚制度。在房地产项目销售过程中虚假按揭的情况较为多见，为了对此种行为进行有效控制，金融管理部门需要制定合理的惩罚制度。在制定惩罚制度前需要对当前房地产市场情况进行充分调查，根据调查结果制定惩罚制度，加大日常管理力度建立信用档案，如果发现违规行为需要及时进行记录，并且对相关信息进行收集，在信息和数据整理完成后移交政府部门，由政府依法对其进行惩罚，从而减少虚假按揭发生的几率。此外金融管理部门需要对信贷管理工作产生足够的重视，贷款银行应对借款人资质和相关资料的真实性进行严格检查，如有不实则禁止发放贷款，减少谎报房价的情况出现。

第三，调整房贷首付比例。为了更好的实行房屋限购政策，银行可以根据当前经济发展情况对房贷首付比例进行调整，国家法律法规中明确说明在二次购买住房时房贷首付的比例必须超过全部房款五成，同时贷款的利率较基准利率大；在三次购买或多次购买住房时需要对房贷首付和贷款利率进行合理的调整，从而减少房地产市场风险。近几年上述规定逐渐得到强化，此种规定对收入偏低的人群有一定的影响，但是对联合炒房组织的影响较小，为此需要加强政府监管力度，禁止出现一户多房按揭现象。

第四，加大保障性住房的投资建设力度。随着我国住房限购政策实施，对房地产市场进行了有效的管理和调控，但是对房地产交易也产生了一定影响，通过相关调查发现在实行此项政策后我国房产交易数量逐渐减少，对我国经济的发展产生一定阻碍作用，受到人们的诟病与此同时人们对限购政策持不满意的态度。加大保障性住房的投资建设力度，有利于解决低收入者的住房问题，也在很大程度上减少了因限购等对房地产这一支柱产业的不利政策带给社会的影响，与此同时对我国经济的发展有一定的积极作用。

此外政府部门应通过加强销售监管及销售资金的监管等方式对当前房地产市场进行适当的调控，也可以使用税收方法对现有的房产资源进行合理调配，以保证房地产市场井然有序、维护金融体系安全、促进社会经济稳定发展。

三、结束语

上述文章对新时期下房地产市场管理与调控的金融安全进行了分析，并且对维护金融安全提出了对投机性购房行为进行管控、制定科学合理的惩罚制度、调整房贷首付比例及加大保障性住房的投资建设力度等对策，希望在当前经济复杂多变的环境下，政府监管部门及金融监管机构遵循正确分析，区别对待的原则，及时跟踪、分析各地的房地产业及房地产信贷的运行情况，提高对房地产调控及金融安全系统性认识，制定相关政策，从而保证房地产市场正常运转，保证金融安全，促进我国房地产经济健康、快速发展。

参考文献

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