我国典型房地产开发企业的财务分析

摘要：我国的房地产开发企业数量较多，不可能进行逐一分析，而且从目前来看，少数大型的房地产开发企业已占领全国大部分市场，因此抽取首创置业、华润置地、富力地产、万科企业、中国恒大、融创中国、碧桂园、龙湖地产、中国海外发展和雅居乐集团十家具有代表性的在香港上市的房地产开发企业进行“四能力”财务分析，以期反映我国房地产开发企业的整体经营现状和发展趋势。

关键词：房地产开发企业；财务分析

中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）001-000-02

一、盈利能力分析

盈利是企业经营的首要目标，是企业正常运营的基础，关系到投资者的投资回报，也是债权人收回债务的根本保障，销售净利率可以集中体现上市公司的盈利能力。

2013年到2015年，十家典型房地产开发企业销售净利率均值分别为18.0540%、17.0003%和15.3395%，呈下降趋势。中国海外发展在2013年和2015年的销售净利率最高，分别是28.0273%和23.7967%，首创置业在2014年的销售净利率最高，为24.0501%。融创中国、碧桂园和雅居乐集团分别是2013年到2015年销售净利率最低，分别是11.3118%、12.5434%和5.3442%。销售净利率三年均值最高的房地产开发企业是中国海外发展，销售净利率三年均值最低的房地产开发企业是雅居乐集团，销售净利率分别为25.0383%和11.7147%，相差13.3236%。

十家典型房地产开发企业2013年到2015年销售净利率变化情况如下图1所示。

由图1可知，2013年到2015年，华润置地、富力地产、碧桂园、中国海外发展和雅居乐集团的销售净利率呈下降趋势，雅居乐集团下降幅度最大。融创中国的销售净利率明显上升，万科企业的销售净利率基本保持不变，首创置业、中国恒大和龙湖地产的销售净利率呈上下波动状态。三年间，中国海外集团的销售净利率均大于20%，其余各公司的销售净利率都保持在10%到20%的区间内。

二、偿债能力分析

上市公司的偿债能力可分为短期偿债能力和长期偿债能力，流动比率和速动比率反映短期偿债能力，资产负债率反映长期偿债能力。十家典型房地产开发企业2013年到2015年间流动比率、速动比率和资产负债率的均值如表1所示。

一般认为流动比率的最佳值是2左右，速动比率的最佳值是1左右，资产负债率的最佳值在60%左右。根据表1可知，2013年到2015年，十家典型房地产开发企业的流动比率平均值在基本保持不变的情况下到2015年略有上升，速动比率平均值在上下波动的情况下到2015年略有上升，流动比率平均值和速动比率平均值都距离最佳值较远，资产负债率平均值一直保持高位，有逐年下降的趋势。

十家典型房地产开发企业2013年到2015年资产负债率变化情况如图2所示。由图2可知，十家典型房地产开发企业2013年到2015年资产负债率波动幅度不大，其中，首创置业和融创中国的资产负债率呈上升趋势，碧桂园、龙湖地产、中国海外发展、雅居乐集团的资产负债率呈下降趋势，华润置地和万科企业基本持平，富力地产和中国恒大有上下波动。大部分公司的资产负债率位于60%到80%之间， 三年间资产负债率较高的上市公司有万科企业，中国恒大和融创中国，三年间资产负债率较低的上市公司是中国海外发展。

三、营运能力分析

房地产开发企业的存货占据总资产较大比重，所以在房地产开发企业的营运能力分析中对于存货周转率的分析显得尤为重要，存货周转率在一定程度上可以反映房地产开发企业的开发速度和商品房销售速度。十家典型房地产开发企业2013年到2015年存货周转率变化情况如图3所示。

由图3可知，以存货周转率0.4为分界，可将十家典型房地产开发企业分为两组，首创置业、华润置地、富力地产、万科企业和中国恒大的存货周转率低于0.4，融创中国、碧桂园、龙湖地产、中国海外发展和雅居乐集团的存货周转率高于0.4。其中，2013年到2105年间，首创置业、富力地产、融创中国、碧桂园、龙湖地产和雅居乐集团的存货周转率呈上下波动状态，华润置业、万科企业、中国海外发展的存货周转率呈上升趋势，只有中国恒大的存货周转率是下降的。碧桂园的存货周转率三年均值为0.5911，首创置业的存货周转率三年均值为0.2352，分别为十家典型房地产开发企业中的最高和最低。

四、成长能力分析

成长能力反映一个公司的发展前景，一般通过分析上市公司历史发展趋势来对未来发展进行预判。

2013年到2015年十家典型房地产开发企业的净利润同比增长率均值逐年下降。2013年，除了雅居乐集团外，其余九家房地产开发企业的净利润都为同比增长，最高的增长率为华润置地的39.0535%，2014年，富力地产、中国恒大和雅居乐集团的净利润同比下降，其中富力地产下降最多，同比下降31.6125%，其余七家房地产开发企业的净利润都为同比增长，最高的增长率为碧桂园的20.1437%，2015年，净利润同比下降的房地产开发企业为中国恒大、碧桂园和雅居乐集团，其中雅居乐集团下降最多，同比下降67.5702%，其余七家房地产开发企业的净利润都为同比增长，最高的增长率为中国海外发展的22.4708%。

十家公司中，富力地产和碧桂园其中一年净利润同比下降，中国恒大连续两年净利润同比下降，雅居樂集团连续三年净利润同比下降，净利润同比增长率三年均值最高的是中国海外发展。

五、结语

本文利用图表对十家典型房地产开发企业在2013年到2015年的财务状况进行了比较分析。盈利能力方面，十家典型房地产开发企业销售净利率均值逐年下降。其中中国海外发展盈利能力表现最好。偿债能力方面，十家典型房地产开发企业的资产负债率大约在60%到80%之间，负债水平较高。营运能力方面，十家典型房地产开发企业每年的存货周转率均值基本保持不变，其中碧桂园营运能力表现最好。成长能力方面，十家典型房地产开发企业净利润同比增长率均值逐年下降，2015年变为负数，其中雅居乐集团表现最差。

作者简介：雷天歌（1992-），女，汉族，山西运城人，就读于山西财经大学公共管理学院，土地资源管理专业2014级研究生，主要从事房地产开发经营研究。