关于住房公积金投资保障性住房的建设的几点建议

王欣

摘要：随着城镇住房制度改革的不断深入，为满足人民群众不同层次的住房需求，切实改善广大居民的居住条件，各地区陆续开展的各种新式的保障房建设，加快构建多层次住房保障体系。但是，要在短期内实现大量的保障房建设目标，资金来源成了最大的难题。公积金余额在满足正常提取、贷款并留足备付金的情况下，仍有数量巨大的沉淀资金。而住房公积金的增值收益在计提了贷款风险准备金、管理费用和廉租住房建设补充资金后，也有一定数量的余额。利用闲置的住房公积金和增值收益补充保障房建设的资金缺口，不仅有助于提高住房公积金的使用效率，而且可以使住房公积金更好的发挥政策性功能。

关键词：住房公积金；保障性住房；建设；建议

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）001-000-01

在投资建设保障性住房的过程中，应从以下几方面入手：

第一，要控制贷款风险，保证住房公积金安全性。

众所周知，保障性住房盈利性差，租赁类型的保障性住房还面临投资回收期长、利率与市场风险都较大的问题。而且保障性住房建设受政策影响大，在实际操作中，仍然存在一些如开发单位自有资金不足、贷款资金被挪用、建设项目房屋滞销、滞租等不确定因素引发的风险。如果没有有效的风险控制欲风险转移机制，缴存人对公积金贷款的担心是难以排除的。控制贷款风险首先要加强公积金贷款的风险防范，与个人贷款相比，项目贷款无论是从业务复杂程度来说，还是风险控制等方面都对管理中心工作人员提出了更高的要求。多年来，住房公积金管理中心都是以发放个人贷款为主要业务，项目贷款管理方面人才缺乏。要想做好这项工作，住房公积金管理中心应该按照住房和城乡建设部的要求成立专门的部门来负责项目贷款管理和操作，组织项目贷款管理人员的培训，制定项目评审标准，严格规范操作程序。在公积金管理中心内部应成立审贷领导小组，负责贷款项目的调查评审；还可以借用商业银行对房地产开发企业的信用评级系统，对借款人的资信情况、财务状况、履约能力进行量化分析；可以考虑邀请第三方的專业团队，对项目投资和收益、抵押物价值进行分析和评估，提供是否列为贷款项目以及贷款额度等建议；建立审贷分离制度和贷款逐级审批制度，通过多部门、多层次把关，确保贷款项目选择的科学性；落实贷款抵押，针对保障性住房的不同特点采取区别政策，以销售为主的经济适用住房和城市棚户区改造房可完全以在建工程作为贷款抵押物，而以出租为主的公共租赁住房看，其抵押物除在建工程抵押外，还可要求借款人追加公建或商品房等未来便于处置财产作为抵押物，以减轻未来拍卖执行抵押物的难度，加强对债权的保护力度。其次要健全担保机制。从国际经验看，盈利性差、风险性高的公共住房建设贷款十分需要有专门的独立的担保机制给以配合和支持，控制风险和转移风险，否则将很难可持续发展。目前一些地区公积金管理中心的保障房项目贷款寄希望于地方政府财政担保，既无法可依，事实上也无法操作。要建立符合实际的住房保障制度，没有政策性金融体系的支持是难以实现的，而有效的政策性金融体系不仅包括直接保障房建设或消费提供信贷支持的金融机构，还应包括提供担保、保险等信用增级支持的辅助性机构。鉴于住房公积金项目贷款的政策性，建议由政府财政出资或在住房公积金增值收益里划拨一定数量的资金，设立保障性住房担保基金，为公积金贷款提供风险转移和补偿机制。

第二，加强政策扶持，保证住房公积金的收益性。

住房公积金作为政府政策引导下的互助型住房资金，来源于强制的个人储蓄，而非政府投资，这一特点决定了其管理必须以维护广大储户利益为目标。目前，保障性住房贷款的主要支持对象为经济适用住房和公共租赁住房，经济适用住房虽然收益率低，但还可以保证让开发企业保本微利运行，实现收支平衡，还贷风险相对较小；但是公共租赁住房单纯靠出租收入是难以实现收支平衡的，因此，决策部门还需要在公共租赁住房贷款融资安全方面出台应对措施。可以从以下几个方面加以借鉴，一是由政府对公共租赁住房贷款进行贴息，这样一方面可以降低保障性住房建设成本，另一方面可以使公共租赁住房的受益人花更少的钱享受到理想的居住条件；二是由政府出资对公共租赁住房在贷款期限的亏损直接予以补贴，以提高其偿债能力；三是有政府对承租人进行租房补贴，以降低承租人的租金负担，同时，还有助于提高公共租赁住房的出租率和租金收缴率，增加公共租赁住房收入；四是延长贷款期限，使其与公共租赁住房长期租赁才能实现资产运营平衡的特点相匹配；五是根据共租赁住房的运营情况，出台政策允许部分公共租赁住房转为经济适用房对外销售，弥补经营亏损，因为现行政策要求公共租赁住房只租不售的规定实在有待商榷，公共租赁住房政策具有长期性，不能在短期彻底解决，从国外经验看，继希望于在短期内集中大批量建设公共租赁住房以一劳永逸的解决所有问题是不现实的，尤其是现阶段政府财政支付保障性住房建设资金存在严重困难的情况下，公共租赁住房要想发展好，就必须建立可持续发展模式，而分批次出售公共租赁住房，不仅可以弥补亏损、减轻政府压力，还能积攒出后续建设资金，实现公共租赁住房的滚动发展。

第三，从长远的角度出发，建立全国性的资金管理中心。

对住房公积金的运用应具科学性、可操作性，运用政策也应具备延续性和统一性，因此，从长远角度出发，应该设立全国性的资金管理中心，统筹安排运用住房公积金。建立全国住房公积金管理中心，各地住房公积金管理中心的沉淀资金有计划的汇总到这个中心，由该中心进行统筹管理和资金异地调度。这既实现了资金的跨区域流动，也有利于提高资金使用效率，保证住房公积金整体的流动性。

住房公积金在支持保障性住房建设的过程中，应当总结经验教训，发现问题及时解决，在利用住房公积金贷款填补保障性住房建设资金缺口的同时，维持住房公积金的安全性、流动性和收益性，保护缴存者的权益，不断完善住房公积金推进保障性住房建设的模式。

参考文献：

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