2017年加拿大房产新政下的房价走向

夏欣怡

进入2017年之后，加拿大推出的一系列房产政策，有的对房价进行打压，有的却对房价进行鼓励，难免令人产生困惑：这究竟是想让房价上涨，还是想让房价下跌呢？

进入2017年，加拿大推出了若干房产新政，这给加拿大房产市场未来的发展预示了方向。

调控晋级：温哥华开征 1% 房屋空置税

从2016年8月2日起，大温哥华地区针对海外买家推出了15%的房产购置税，使得温哥华房产市场持续下跌至今。面对在高价位持续盘旋的市场，温哥华政府出台了新的房价抑制政策。

温哥华市议会（注意不是大温哥华地区，而仅仅是大温哥华地区的温哥华市）批准从2017年1月1日开始征收1%房屋空置税，这项征税的目的是将温哥华多达2.2万栋未充分利用的闲置房屋推向市场。2018年，所有业主需自行申报房屋在2017年的空置情况，温哥华市政府将进行随机审计，防止业主弄虚作假。目前温哥华的房屋出租市场非常紧张，出租屋空置率仅为0.6%，温哥华市长罗品信认为，空置税将促使空置公寓和房子的房主把房子放到市场上出租，从而缓解紧张局面。

笔者认为，在空置税的压力下，一些屋主考虑将空置的房屋出售，这会增加房屋的市场供应量。在收紧的政策下，一些潜在购房者，特别是无自住需求的房产投资者，会考虑持币观望，这将减少市场的需求。这样的供求变化，会帮助温哥华过热的楼市降温，让资金在哥伦比亚省（BC省），乃至加拿大进行更合理的分流。空置税既缓解了房屋租赁市场的压力，又平抑了房屋买卖市场的供求，可谓一箭双雕。

峰回路转：首次购房免息贷款+部分取消房产购置税

2016年15%的海外买家购置税与今年1%的房屋空置税，使得加拿大的房产持有者心生恐惧，认为这是加拿大房产政策调控持续严厉的信号。但从2017年开始，BC省却出台了首次购房免息贷款新政，可谓是峰回路转。

自2017年1月16日起，符合标准的BC省民将可以从该省的“房主贷款与资产合营项目”（B.C. Home Owner Mortgage and Equity Partnership）获得最高额为375万加元（或房价的5%）的25年贷款。最初5年没有利息，也无须偿付本金。从第6年起开始按当时利息还款。如果购房者增加还款额或在25年到期前还清全额，也不会被处以罚款。

该政策表明了BC省政府对房产市场的态度：希望房产市场持续平稳、健康发展，通过房产税率调节改善贫富差距，使低收入家庭也能居者有其屋。

首次购房免息贷款政策的推出仅仅是宽松政策的开始。在2017年1月29日，不列颠哥伦比亚省省长和不列颠哥伦比亚自由党党领、不列颠哥伦比亚省议会温哥华格雷岬选区省议员简蕙芝于温哥华唐人街参加中国农历新年花车巡游时宣布：“法律允许我们有权给一些群体豁免征收海外买家税，所以我们决定免除那些持有有效工签，在本地买房的海外劳工缴纳15%的额外税款。”

为什么简蕙芝会发表这样的讲话？主要原因在于，2016年8月2日大温推出的15%海外买家税过于严厉。而在2016年的9月19日，BC省高等法院甚至收到了一个代表非加拿大人对BC省新转让税提出的集体诉讼申请，状告加拿大BC省政府越权、歧视。

这样的政策给温哥华房地产市场带来了严重打击。从2016年7—12月，温哥华的所有类型房产的价格下跌了3.53%，而更大的跌幅则来自于成交量，所有房型总成交量从4393栋，下跌至1710栋，下跌幅度高达61.07%，远远超过往年。在这样的背景下，简蕙芝计划部分取消15%海外买家房产购置税，可谓是亡羊补牢之举。

调控再现：维多利亚和多伦多提议15%买家税

2017年1月底，兩位维多利亚市议员提出建议，向温哥华学习，维多利亚地区也应征收房屋空置税（Empty Home Tax）和外国人购置税（Property Transfer Tax，简称PTT）。

事实上，温哥华限购的最大受益城市并非维多利亚，而是加拿大的第一大城市多伦多。2016年7月—2017年1月，大多伦多地区的房价依然处于持续上涨之中，独立屋均价从952983美元上涨至1068670美元，共上涨了12.14%。而多伦多的核心地带，其独立屋均价更是快接近200万加元，达到了1996229美元。有更加乐观的看法认为：2017年，大多伦多地区的房价将上涨17%。在这样的情况下，大多伦多地区的万锦市议员提交议案，要求在全省开征15%海外买家物业转让税。华裔市议员何胡景认为：万锦市的海外买家只占整个房产交易量的5%左右，因此万锦向海外买家加征15%物业转让税不会令房价大幅下挫。

最终，该议案并没有获得通过。但笔者认为，这已经给市场信心带来了打击。如果多伦多房产市场不顾此次政策警告，依然疯狂上涨。那么，15%的买家购置税真的可能接踵而至，多伦多房市重现温哥华的景象，将不可避免。

区域均衡发展才是调控目的

进入2017年之后，加拿大推出的一系列房产政策，有的对房价进行打压，有的却对房价进行鼓励，难免令人产生困惑，这究竟是想让房价上涨，还是想让房价下跌呢？事实上，它们并不矛盾，其中暗含有逻辑：

对高房价进行政策打压，比如已经出台了15%海外买家税的温哥华和有可能出台15%买家税的多伦多与维多利亚，这3个城市的房价分列加拿大的第一、第二和第三，而温哥华1%的房屋空置税也是希望投资性住房能够进入市场。

对低房价区域和低收入者进行政策扶持，使得低收入人群也能居者有其屋，加拿大的不同地区能够实现均衡发展。比如BC省的首次购房免息贷款政策，受益对象就是房产价格最高不超过75万加元、家庭收入在15万加元以下的BC省中低收入家庭。而简蕙芝部分取消房产购置税的计划，受益对象则是持BC省有效工签在大温买房的外国人，即能够给BC省创造税收的工薪层外国人。此外，15%的海外买家购置税，在加拿大其他中小城市地区目前还没有听说要实行。

因此，有计划在加拿大置业的购房者，在将目光放到温哥华、多伦多等大城市的同时，不妨更多地考虑其他更有发展潜力的加拿大中小城市。比如与加拿大最大华人聚居地——温哥华临近，且具有相似气候和发展水平的海滨城市纳奈莫（Nanaimo）、邓肯（Duncan）、帕克斯维尔（Parksville）、考特尼（Courtenay）、坎贝尔里弗（Campbell River）都是可以考虑的对象。