房地产企业发展中的财务管理作用及定位探讨

2017-03-29杭州西湖房地产集团有限公司刘承科

财经界(学术版) 2017年19期

杭州西湖房地产集团有限公司刘承科

杭州西湖房地产集团有限公司刘承科

房地产行业有着良好的发展势头，近年来，房地产企业经济收益持续增高，同时面临的风险也不断增大，财务管理对房地产企业的发展发挥的作用越来越大，房地产企业的领导对财务管理越来越重视。房地产行业具有投、融资数额大，生产周期长的特点，企业在发展壮大的过程中，面临的风险也越来越大。本文对房地产企业发展中财务管理的作用及定位进行了探讨，以期促进房地产企业持续、稳定、健康的发展。

房地产财务管理作用定位发展

一、房地产企业财务管理的特点

(一)投、融资金额大，开发周期长

房地产企业开发的项目比较特殊，需要巨额筹资款，工程造价比较高，企业需要投入较多资金，而且开发的周期比较长，资金周转率比较低，极大的考验了房地产企业的融资实力，加重了房地产企业筹资任务。

(二)开发风险大

房地产开发投入的资金比较多，而且开发周期长，在经营的过程中存在较多不确定因素，增加了房地产企业开发风险。房地产企业为了降低开发风险，需要加强财务管理，并且对财务管理人员提出了较高的要求，其需要做出准确的投资决策分析，为企业管理者提供及时、可靠的信息。

(三)成本管理难度较大

房地产企业开发产品的成本构成有：土地征用费、拆迁补偿费、基础设施费等，根据开发产品的差异，成本项目的内容也有所不同，相同开发产品也会因为时间、地点的变化而有所改变，所以，房地产开发成本的构成较为复杂，增加了成本管理的难度。

二、房地产企业财务管理存在的问题

我国很多房地产企业财务管理的水平都较低，基本都停滞在会计核算阶段，没有发挥出财务管理应有的作用，下面笔者对具体的问题进行一一介绍：

(一)会计核算质量不高

房地产企业会计核算工作多停留在记账与编制财务报表阶段，缺乏用于支持管理与决策的信息，会计核算质量普遍不高。

(二)财务管理系统集中程度不高

房地产企业一般有着多个项目公司，而项目公司与项目部核算体系却不统一，缺乏统一的核算标准，各个公司采用的财务软件也不相同，这导致房地产公司财务管理系统的集中程度不足，无法给企业管理者提供可参考的财务信息。

(三)财务管理职能未得到充分发挥

很多房地产企业财务管理都具有被动特征，财务管理没有发挥出预测、控制、分析等职能，企业虽然建立了财务预算机制，但是管理制度没有发挥出实效，管理目标与企业战略发展目标有着一定差距。

(四)管理控制能力不高

房地产企业缺乏统一的财务业务授权机制，企业各项目公司存在各自为政的现象，财务业务授权自成体系，降低了集团公司的管理控制能力。

(五)风险控制能力不高

房地产企业开发投入资金较大，资金管理较为分散，项目开发有着较高的风险，而且资金管理具有多头的特点，降低了企业控制风险的能力。

三、加强房地产企业财务管理的措施

(一)加强对投资项目的可行性分析

房地产企业项目开发与投资具有较大风险，为了保证企业的经营利润，需要做好对投资项目可行性的分析。企业的管理者为了做出正确的投资决策，应按照一定程序进行投资决策，还要对投资项目进行可行性分析，包括对收入、费用、利润的预测；对资金投入、配置、流转等运行过程的预测与分析；对资产、负债、现金流量、项目收益、风险平衡关系的预测等等。相关工作人员应对投资项目在技术上的可行性进行论证与分析，还要确定相关指标，比较出不同项目的优劣性。

(二)做好对日常现金流量的预测

为了降低企业经营风险，应做好现金流量的预算，这对企业是否能维持下去有着较大影响。房地产企业开发的项目比较特殊，投入大，周期长，只有保证企业有足够的现金进行支付与运转，才能保证企业有较高的盈利水平。加强对日常现金流量的预测与分析，保证现金有一定流动性，才能降低企业经营的风险。及时准确的预测，能帮助企业及时规避风险。

(三)采用资金集中管理模式

房地产企业一般设有多个项目公司，在集团公司模式下，应采用资金集中管理模式，提高企业日常资金的运作效率。资金集中管理的模式有助于项目公司了解集团资金的流向，可以减少资金在流转过程中存在的舞弊现象，实现资金的合理配置。采用资金集中管理的模式，还能拓展企业内部融资渠道，提高资金的使用效率，提高企业控制风险的能力。

(四)加强经营性现金流控制

房地产企业经营性现金流的稳定性对企业发展有着至关重要的作用，只有保证日常现金流的稳定性，才能降低日常资金运营风险。在企业现金流量指标中，应重视经营性现金流指标，加强对经营性现金流的控制，保证企业有长期稳定的现金流供应。房地产企业项目开发会占用大部分现金，加强对经营性现金流的控制，有助于保证企业有充足的资金用于项目支出与日常流通。

四、房地产企业发展中财务管理作用及定位

(一)建立与完善业务授权制度

房地产企业具有投入大、周期长、风险高的特点，为了有效的控制风险，财务管理人员需要建立完善的财务管理体系。风险控制水平取决于内控控制体系的完善性，而内控控制体系包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等部分，为了制定出科学有效的内部控制体系，应首先建立与完善业务授权制度，其贯穿内部控制体系的各个组成部分，与业务流程有着密切关系，对企业风险控制水平也有着直接关系。在完善业务授权制度时，应明确业务授权制度的三个层次，首先是明确授权对象，其次是明确业务种类与权力类型，最后是明确审批依据与业务流程。

(二)实现动态财务管理

房地产企业为了提高财务管理的水平，应建立统一的财务管理体系，加强分公司、子公司财务情况的监督与管理，实时掌握下属公司的现金流向以及资金信息，了解下属公司的经营状况，从而有效的做出决策与调整。房地权企业应制定双向信息传递体系，为管理者做出决策提供准确的信息。还要建立统一的财务核算管理平台，保证财务管理制度顺利执行，保证财务管理发挥出应有的作用。