基于“互联网+”背景下的物流地产深度智能化研究

徐蓉蓉　汪传雷　骆欣楚　李俊豪

摘 要：随着互联网经济的高速发展，物流地产行业面临新的机遇和挑战，物流地产企业只有顺应时代潮流，创新智能化运营模式，才能实现转型升级可持续发展。将互联网思维、信息技术、智能化融入物流地产是“互联网+物流地产”的本质，为物流地产研究提供一种新的研究视角。应用文献调查、SWOT分析等方法，介绍智能物流地产的概念、特征和运营模式，以合肥华南城为例研究智能物流地产的发展现状、存在问题及其对策建议，推进物流地产的深度智能化。

关键词：物流地产；智能物流；互联网+

中图分类号：F252 文献标识码：A

Abstract： With the rapid development of internet economy， the traditional logistics real estate industry faces new challenges. Logistics real estate enterprises can achieve the sustainable development only conform the trend of era and innovate the intelligent operation mode. Combining with internet thinking and information technology and smart， it provides a new research perspective to study logistics real estate. With literature investigation and SWOT analysis and so on， it provides the introduction of the concept， characteristics and operation mode of smart logistics real estate. Taking Hefei Huanancheng as example， it analyzes present situation and some problems of smart logistics real estate， and puts forward corresponding suggestions to smart logistics real estate development.

Key words： logistics real estate； smart logistics； internet plus

0 引 言

“十三五”时期是信息技术变革的突破性阶段，在经济发展进入新常态的形势下，物流地产已难以满足业务多元化、运营规模化、信息网络化要求的，这个促进物流地产走向智能化发展之路。从20世纪80年代开始，美国普洛斯公司率先提出物流地产的概念并实践探索，其后推广到中国。我国学者总结了物流地产的定义、运营模式与发展状况，一定程度上促进物流地产理论体系的完善。国务院《关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》（国发〔2015〕40号）、商务部办公厅《关于智慧物流配送体系建设实施方案的通知》（商办流通函〔2015〕548号）等将智能物流作为物流业发展的重点，引发学者关于智能化仓储、智能化配送等的探讨，但目前国内关于智能物流地产方面的研究还不多见。如何将互联网思维与信息技术与物流地产的开发相结合，推进物流地产企业的智能化、网络化、信息化运营，是当前及今后一段时间我国物流地产有待深化研究的领域之一。

1 文献综述

陈建校（2009）[1]在《我国物流地产的发展现状、问题与对策》中提出，随着我国物流业迅速发展，市场对标准化专业化物流设施的需求不断增长，物流地产逐渐成为我国物流固定资产的投资重点。黄友文（2012）[2]在《我国物流地产现状分析及发展初探》中指出物流地产的概念界定和四种运营模式，提出我国物流地产的建设与发展在概念、市场、经营模式、发展态势呈现新情况新特点，在此基础上给出发展建议。孙璐（2015）[3]在《国内物流地产发展现状、机遇及建议》中提出，随着2014年“互联网+”概念的提出，未来传统行业和互联网行业的结合将成为主要趋势，为物流地产的发展带来机会和挑战，物流地产与互联网技术结合必然存在智能化的趋势。李芏巍（2015）[4]在《互联网+物流地产表现与趋势》中提出“互联网+物流地产”的概念界定、具体表现和发展趋势，并指出智能化是“互联网+物流地产”的重要体现，物流地产企业已开始尝试通过互联网、物联网、大数据、云计算技术等网络信息技术去推动企业转型升级并积极探索新型运营模式，但并未具体描述其实现途径。赵光辉（2016）[5]在《互联网+背景下我国智能物流研究》中认为，“互联网+”背景下我国智能物流的交通基礎、技术基础已经具备，日益兴起的物联网技术应用到交通运输领域，有助于物流产业的智能化开发和优化升级。王众（2016）[6]在《菜鸟：不断延伸的触角》中指出，菜鸟网络拥有先进的大数据和云计算技术，未来十年菜鸟的战略是建成大数据时代中国商业发展的基础设施，物流地产的智能化技术要求逐渐明确，但也没有系统的描述实现物流地产的深度智能化的具体措施。综上所述，目前关于物流地产智能化的研究主要是从总体出发描述智能物流的发展方向，或者从互联网思维出发描述共享经济对物流地产的影响，而结合“互联网+”背景下研究物流地产深度智能化有待深入。

2 智能物流地产概念、特征及模式

2.1 智能物流地产的概念

2.1.1 物流地产的概念

参照谷伟华[7]对于物流地产的定义，物流地产是指：物流地产企业按照经济社会发展的要求，特别是物流需求，在全球范围内选择适合的位置，投资建设功能完备、高质量、高效率的物流设施，再将其租售给与物流业务需求相关的客户，并提供相关物业管理服务的物流活动，其本质是物流服务和地产服务的融合，优势互补。

2.1.2 智能物流地产的概念

智能物流地产是指将物流地产与先进技术手段结合，即在物流地产的基础上，融入物联网、互联网、移动互联网、大数据、云计算等信息技术[8]，将这些智能化技术应用到物流产业链的特殊地产业。

2.2 智能物流地产的特征

智能物流地产的特征主要有五点：一是网络化：智能物流地产以数据化为基础，将原本孤立的各处信息资源通过互联网串联起来，极大地节约时间成本，增强企业内聚性，为实现物流一体化战略服务；二是智能化：智能物流地产的智能化是多层次、递进性的，从低到高分别是作业环节的信息化处理、信息资源的专业化分析、企业运作的智能化决策；三是服务化：智能物流地产在充分考虑客户需求的基础上，以解决顾客痛点、优化物流服务体验为目标，提供专业物流需求定制服务；四是协同化： 智能物流地产从企业全局出发，在考虑总体、协调各方的前提下优化单个物流环节，实现企业整体效益最大化；五是标准化：智能物流地产是物流地产与互联网技术、人工智能技术深度集成的产物，所涉及的智能化软件、自动化设施设备等应通过统一的标准加以规范和约束。

2.3 智能物流地产的运营模式

物流地产主要按照投资者、管理者的差异分为四种运营模式：（1）地产企业作为投资者，将物流设施设备租给物流企业，并代行管理者责任；（2）物流企业既是投资者又是管理者，属于自有资产；（3）物流企业和地产企业建立战略合作伙伴关系，同为投资者和管理者；（4）第三方企业牵头进行资源整合，物流企业和地产企业是投资者，第三方企业作为管理者，负责入驻企业资质审查和投资回报收益分配[9]。智能物流地产的运营模式是在物流地产的基础上增添互联网经济的特色，具体涉及智能物流地产的开发、经营、管理、信息系统和生态体系。

2.3.1 智能物流地产开发：全国布局，连锁开发

智能物流地产是“互联网+物流地产”的结果，公路港模式是其典型代表[10]，具体做法为：将全国划分为不同物流区域，在各区域选定公路运输枢纽城市作为物流节点，在服务于大型商贸市场和/或城市物流的基础上建设公路港物流园区，通过公路干线连成全国性公路运输实体网络；同时，各物流节点的公路港物流园区配套使用智能物流信息系统，通过信息共享连成全国公路运输信息网络；通过全国性公路运输的实体网络与信息网络结合，形成全国性公路港平台网络。

2.3.2 智能物流地产经营：区域联营，网络经营

目前物流地产企业主要是点式运营，经营范围集中在一个区域[11]。智能物流地产是基于“互联网+”思维的平台运营，其实质是：分布全国各地的物流园区互联互通，跨地域合作形成区域物流地产网络，对各地的物流资源进行多维度整合，为客户提供基于移动互联网、大数据、云计算、区块链的综合性信息化软性服务。

2.3.3 智能物流地产管理：体系标准化，服务产品化

智能物流地产企业的管理是基于互联网联合物流园区内众多供应商、服务商、销售商，采用股东价值最大化的价值管理方法，包括横向范围价值管理和纵向深度价值管理两个方面[12]。横向范围价值管理具体表现为服务管理链，也即建设具有统一的标准系统的公共信息平台；纵向深度价值管理专注于构建业务价值链，放弃企业的非核心业务线，并通过服务的产品化形成统一的标准体系。

2.3.4 智能物流地产系统：信息共享，互联互通

物流地产系统的互联互通基于互联网技术的发展，正在由发展趋势变成现实。智能物流地产系统通过信息系统、大数据技术实现数据共享，主要表现为：（1）物流园区内部各功能子系统与主控中心进行信息交互，各子系统共享信息，通过对信息的开发利用辅助决策；（2）不同区域物流园区之间的信息交换和共享，结合物流通道，形成物流网络，实现全网信息的透明可视。

2.3.5 智能物流地产生态：形成新的产业生态体系

智能物流地产企业在全国性交通枢纽城市建立物流园区，经营范围辐射全国的综合性商贸市场、电商市场、農产品市场等，以现代互联网信息技术为核心，运营全国联网的“商贸物流产业园”、“电商物流产业园”等。同时，智能物流地产大力创新发展物流信息交易平台、仓配一体化、城市共同配送、城乡物流一体化、电商云仓、物流金融、物流人才培训等增值业务，全力打造物流园区生态系统，逐步构建新的物流产业生态体系。

3 合肥华南城物流地产智能化发展状况

合肥华南城是华南城股份有限公司下属子公司，坐落于安徽省合肥市肥西县，主要开发运营地产位于合肥西南组团内，由方兴大道、汤口路、森林大道、派河大道等主干道包围，总建筑面积中商贸物流部分约1 200万平方米[13]，特色旅游部分约800万平方米，是长三角区域规模突出的综合商贸物流项目，力争成为合肥“1331”城市空间发展新格局的核心板块之一，合肥西南组团新的产业支撑和经济增长点，长三角地区经营规模庞大、种类丰富、商品链条完善、服务功能齐全的大辐射范围型现代物流中心[14]。同时，合肥华南城旗下的合肥乾龙物流公司，依托华南城乾龙物流集团，打造高效的信息平台。目前，乾龙物流集团在全国8大区域15大核心城市投资建设并运营管理千万级别的现代商贸物流园区，整合仓储和运输等资源，搭建覆盖县级网络的现代物流服务平台，战略合作伙伴包括“四通一达”和顺丰速递等国内领先的物流快递配送企业，汇聚上百条省内省际运输物流专线，运营公共仓储、电商物流等现代物流服务。同时，合肥乾龙物流提供信息系统化、金融服务、生活配套、办公配套、商务配套等增值服务[15]。通过SWOT矩阵分析合肥华南城物流地产智能化发展状况，如表1。

4 合肥华南城智能物流地产的存在问题

4.1 管理体制机制不健全

合肥华南城商贸物流项目的建设和运营，涉及诸多政府部门，如发改部门、交通部门、经济和信息化部门、商务部门、消防部门等，以及中国电信、中国移动、中国联通、自来水、煤气、电力等企事业单位，项目实施流程较繁琐，办事效率不高。并且政府部门和企事业单位还存在具体事务责任界定不明确的问题，造成物流地产智能化的应用和管理存在部门交叉或空白现象，信息孤岛现象普遍存在，信息不完全或信息不对策，这必然制约智能物流地产深化发展。

4.2 信息标准体系不健全

智能物流地产以物流信息技术的标准化为基础，尤其需要在编码、文件格式、数据接口、电子数据交换（EDI）、北斗定位系统（BDS）等代码和功能方面实现标准化，消除不同物流服务平台之间的信息交流障碍[18]。合肥华南城目前并未与其他物流地产企业之间形成统一的标准化体系，与其他信息系统存在接口问题[19]，无法进行必要的信息共享，使得商品从生产、流通到消费等供应链的各个环节的信息难以做到完整畅通，严重制约物流地产智能化的进展。

4.3 专业物流地产人才缺乏

网络化运营是智能物流地产的重要特征，这方面存在严重的人才短板现象[20]。目前我国对物流地产智能化的研究仅停留在初级阶段，通晓计算机技术、自动化技术、物联网技术、网络技术、物流地产、运输、配送等知识和技能的人才稀缺，制约物流地产智能化的进展。

4.4 仓配中心智能化程度低

目前，合肥华南城仓储配送中心处于紧张的建设中，但是仓储模式主要是传统低层仓库和平库及其立体货架相组合[21]，存在货物周转周期长、仓库空间利用率不高、物力资源较分散等问题，难以实现智能化动态储存。华南城仓库提供配送服务，通过循环往返于华南城内部、城市内部和周边县市的各大专业市场的货运专线进行配送，货运专线有时市场需求量不大或者不均衡，导致车辆空载或闲置，造成资源浪费，配送成本高。

4.5 区域互联互通未实现

华南城于2004年在深圳首次落地并投入运营以来，不断地向全国扩张，至今已在八大城市建设八座华南城，形成“八城联动全国布局”的战略发展布局。但是因市场等种种因素影响，华南城的八城联动并未达到理想的效果，各地华南城各自为营，经营管理平台难以互联互通，相互之间的优势未能得到合理的互补，资源共建共享较缓。

5 物流地产深度智能化的对策建议

5.1 积极呼吁政府成立专项小组

合肥华南城项目作为安徽省重点建设项目，自2012年12月1日项目正式签约并落户肥西以来[22]，其每一步发展都得到政府部门和相关机构的支持。考虑政府在支持合肥华南城物流深度智能化的管理体制机制方面不健全的问题，可以专门成立一个智能物流地产协调委员会，加强顶层设计，统筹各种资源，协调解决智能物流地产建设和运营出现的问题，加快项目进展，发挥智能物流地产的示范作用。

5.2 逐步构建和应用企业信息标准化体系

依托智能物流地产协调委员会，合肥华南城投资、建设、运营部门联合各个入驻物流企业参与，进行物流智能地产的各项标准的起草与制定，完善信息标准化体系。具体参考《物流园区服务规范及评估指标》（GB/T30334-2013）等标准，制定智能化物流地产企业标准或行业标准，通过合肥华南城及其服务的物流企业的共同实践，形成标准化作业、标准化信息的传输等，消除供应链中制约智能化建设的痛点和难点，营造良好的智能化建设和应用环境。

5.3 引进和培养企业合适的物流地产智能化专门化人才

合肥华南城应当积极主动地寻求与科研机构、高等院校合作，加强校企互动：一方面，企业与学校签订协议，将高校作为人才储备基地，为学生提供实习实践基地，参与人才培养计划制定，企业资深人员不定期到高校举办讲座；另一方面，企业聘请高校教师或科研机构人员培训企业员工，提高企业人员的认识和知识技能，培养具有综合能力的高层次物流地产智能化人才，逐步解决企业人才的短板问题。

5.4 采用智能化管理信息系统

结合实际，将原有的传统平库转换成自动化立体仓库[23]，最大限度地提高空间资源利用率、货物进出库效率、仓储作业准确率。同时，构建智能配送中心，开展智能共同配送[24]，如图1，打造智能集成系统，如图2，实现全程实时追踪。

5.5 發展智能化区域联网运营

华南城公司从全局出发，在应用统一的信息标准体系的前提下，把各地华南城的区域智能信息平台，连接整合成一个全国智能信息平台，实现全国范围的信息共享、资源调度等功能。就华南城总部而言，华南城的全国智能信息平台可以提供各地华南城的运营情况，进行智能化比对，结合互联网大数据的深度分析辅助管理者决策；就合肥华南城而言，考虑合肥华南城尚处于智能化初始阶段，应考虑自身信息系统与总部的衔接，采用配送资源共建共享的形式部分替代原来的专线运输，信息平台通过数据分析，合理调度在各大区域的交接地带卸货或装货的车辆，配送车辆在不同区域的华南城之间流动，以降低车辆空载率。

6 结束语

随着互联网经济的深入发展，物流地产深度智能化已经并将成为一种新的发展趋势。物流地产企业应综合政府、投资商、开发商、客户、相关服务商的需求和供给，适应经济社会发展的新常态，按照创新、协调、绿色、开放、共享的理念，开创物流地产智能化运营模式，推动产业网络化、信息化、智能化转型升级，实现物流地产企业的深度智能化。

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