从中国房价的走向谈如何促进公众理性购房

张彦

摘 要：泰安是山东省中等发达程度的一个城市，近年来人均可支配收入、国民生产总值等增长一般，然而房价却呈不断增长趋势。政府出台的许多调控措施，成效甚微，房价问题已经成为关系人民群众生产生活的重大问题。为此，通过分析公众对购房的理性程度，结合泰安近年来的房价走向，探析公众购房理性的必要性，试图为国家调控房地产价格提供一个切实可行的参考方向。

关键词：理性购房；房地产价格；泰安房价

中图分类号：D9

文献标识码：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.02.062

1 引言

房地产市场投资过热、房价居高不下已经不是一个新鲜的话题。对大多数中国人来说，买房难、还房贷、做房奴，都是人生避不开的课题。房价虽然高，人们的购房需求也持续上涨，一旦有新楼盘开售，售楼部人满为患的现象几乎一定会发生。为什么房价这么高，还是有这么多人砸锅卖铁也要去买房呢？这其中，虽然有购房刚需的因素在推动，也不可避免与人们的购房理性有关。许多人在买房时，其实是不够理性的，这又在一定程度上刺激了房价的进一步上涨。

以泰安市为例，泰安作为一个四线城市，近几年房价基本维持在5000元/平米左右，价格整体偏高，极少数楼盘甚至在20000元/平米。高房价完全没有阻挡泰安市民购房的热情，大多数人都存在买涨不买跌的心理，想尽方法去买房，不少家庭甚至购买了不止一套房屋。由此不难看出，房价的走高与人们购房不理性有着密不可分的关系。因此，倡导理性购房具有重要的现实意义。

2 泰安近年来的房地产市场概述

根据搜狐网的资料显示，2016年9月泰安房价均价为5313元/平米，位列山东省第八位。2016年，泰安市房价整体涨幅不大，部分月份略有下降趋势，房价水平基本维持在6000元/平米左右，少数高配置小区房价可能超过20000元/平米。以前开发商在定价时，往往是在楼盘开售前，凭着自己对市场的观望和成本利润等的估算，直接定出价格。现在由于房价上涨过快，开发商心里也没底。如果定价过低之后周边房价再上涨，势必影响利润；定价过高，又会吓跑消费者。现在开发商在定价时，主要采用两种方法，一是成本加利润法，二是市场比较法。成本加利润法是在开盘前根据建房所需的全部成本，加上适当的利润，得出售房价格。市场比较法是指根据周边相同档次的楼盘售价，来合理制定自己的楼盘价格。市场比较法是当前比较通用的方法。城市的总体市场影响着各个区域的市场，一个城市的楼盘售价差不多能维持在相似的水平上。此外，绿化环境、物业、房型设计、配套设施、开发商以及楼盘地理位置等因素，均会影响个体的价格。个体的价格差异性反映了楼盘间的差异性。

泰安市目前已经建立了相对成熟的房地产市场和市场监管体系，房地产金融管理在法治的轨道内有序运行。从近年来的房价走向看，泰安市的房价基本呈持续增长态势，房价涨幅与泰安市人均可支配收入、国民生产总值、城市发展水平等状况相比，是不相匹配的，房价相对较高。目前，泰安房地产市场投资过热现象仍比较突出。

3 公众理性购房的必要性

中国人普遍存在买涨不买跌的心理，房价越是上涨，政府越是出台相关的调控措施，人们就越是相信房价一定会继续上涨，不信任政府的调控手段，拼命去买房。等房价真的下跌，政府不再限购了，这时候大家又不买了，普遍选择观望，即使政府出台相关的优惠措施，也难以激发公众对房地产市场的信心。中国人的这种买涨不买跌的心理，让中国楼市的变化有时甚至会不受市场经济的支配，让人难以捉摸。

2008年，一场席卷全球的经济危机极大影响了中国的房地产市场，房价下跌严重，购房需求减少。政府出台了不少鼓励措施来刺激房地产市场，鼓励公众买房，但由于公众对房地产市场失去信心，普遍持悲观情绪，导致相关措施收效甚微，房地产市场持续低迷。近两年，房价持续上涨，以泰安市为例，部分楼盘已经冲破20000元/平米，但泰安市民购房的热情只涨不跌，反过来刺激了房价的进一步上涨。

心理学家曾经通过大量的实验得出这样一个结论，人们在做选择的时候，往往都是非理性的，或者称之为有限理性。人们对自己不甚了解的领域或多或少的存在直觉偏差，或者框架依赖偏差，相信自己的直觉判断，盲目跟风，随大流。不少人会在不同的时间、不同的场合，对同一件事情做出完全相反的选择。买涨不买跌就是这样一个情况，公众买房时的有限理性导致他们无法对房地产市场做出准确的判断，一定程度上影响了国家房地产调控措施的实施效果。引导公众理性购房，是国家调控房地产市场的关键所在。

4 如何促进公众理性购房

公众购房理性对于房地产市场的发展、房价走向具有一定的影响，引导公众理性购房，是调控房地产市场的一个重要举措。笔者通过分析泰安市近年来的房价走向，结合泰安市民的购房心理，并在查阅相关资料的基础上，对如何促进公众理性购房，提出如下几点建议：

4.1 采取持续有效的房地产市场调控措施

政府通过限购等措施来抑制投资性购房过热，这个出发点是对的，但是调控措施应当持续有效。持续指的是房地产调控措施不能瞬息万变、朝令夕改，政策的持续时间至少有一年以上。如果政策经常变化，不利于政府调控权威性的树立，损害公众对政府的信任，使得公众不相信政府的调控措施，政府越抑制越覺得房价会涨，政府鼓励购房了反而不敢买。政策的有效指的是房地产调控措施应当有针对性、可操作性，针对泰安市的城市发展、人均可支配收入、房地产竣工面积等具体情况，具体问题具体分析，制定切实可行的政策，帮助公众建立购房理性。

4.2 注重“疏导”

近几年来，我国房地产市场投资过热，房价持续上涨，政府一直采取抑制措施来进行调控，包括限购、提高银行利率和购房标准等措施。但这不能从根本上抑制购房者的投资热情，并没有降低投资性需求。笔者认为，政府在进行调控时，应当适当采取“疏导”措施，改善泰安市当前的投资环境，引导投资性资本重新流向实体产业，从而有效缓解房地产市场投资过热的情况。

4.3 媒体的正确引导

在信息化时代，媒体宣传对公众意识的引导作用是显而易见的。对于普通民众而言，他们对房地产市场的发展状况、未来走向等情况无法深入了解，媒体是他们的主要认识渠道之一。媒体在对房地产市场进行报道时，要根据客观情况如实报道，不虚假宣传，对当前房价及未来走向给出合理的判断，帮助公众建立购房理性。媒体也应注意报道时的用词，提醒公众不炒作，不盲目投资。例如，媒体可以通过正反两方面的介绍，来进行宣传，不仅报道理性购房的正面事例，也将不顾自己经济条件、一味买大房的不理性事件报道出来，有针对性的引导公众。

4.4 转变自身观念

树立购房理性，应当从自身做起。当前中国房价持续上涨，公众购房热情持续走高，与人们的一些传统观念不无关系。在中国，大多数人认为结婚必须有房有车，还得是好房好车，甚至说农村人结婚要“倾家荡产”也不为过。笔者认为，房子固然重要，但也要视家庭经济条件量力而行，如果一味追求“豪宅”，大半生都活在房贷的重压之下，想必家庭的幸福感也不会太高。2013年，泰安的一个小伙谈恋爱没钱买房，竟然走上了一条歪路——盗窃金店，最终付出了沉重的代价。因此，树立购房理性，光靠外界引导是不够的。我们应当首先转变自身观念，正确看待房子在人生路上的意义和作用，不盲目追求，游刃有余地去为新生活添砖加瓦。

5 结语

引导公众理性购房，不仅是房地产市场调控的有效手段，也是提升国民幸福感、维护社会稳定和谐的重要举措。购房对许多中国家庭来说，都是一件头等大事，理性判断、理性选择是重要的也是必须的。公众理性购房对于房价走向也具有重要的影响，在房价低迷时，政府应当采取鼓励措施重塑人们对房地产市场的信心，帮助房地产市场回暖；房价过高时，政府也应当提醒人们理性判断，不要盲目跟风、存在投机心理，中了一些不法投资商的圈套，预防房地产市场畸形发展。目前我国房地产市场仍然存在投资过热、房价居高不下等问题，深入研究公众购房理性，对于整顿房地产市场、促进经济社会和谐发展，都具有重要的意义。

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