新形势下房地产企业投融资方式的创新研究

张成银

摘要：房地产业是国民经济的支柱行业，它的投融资问题关系到房地产企业的生死存亡。本文就目前我国房地产企业的投融资方式进行了分析，并结合房地产企业投融资活动的现状与问题，提出了新形势下房地产企业投融资新渠道：一是利用房地产基金进行融资；二是利用经营性物业贷款融资；三是通过产融结合融资；四是通过房地产证券化融资。

关键词：新形势；房地产企业；投融资方式；创新

近年来，随着我国房地产行业的快速发展，房价过热已成为人们普通关注的社会问题。针对房价过热的问题，国家先后出台了一系列的宏观调控政策，实施货币紧缩、限购限贷、资金监管等措施，这使得房地产企业的融资活动因融资渠道的减少而相应带来了运营资金的周期性竞争。为此，房地产企业需要结合于自身的实际情况来重新对融资方式进行设计和选择，继而更好地解决所面临的融资困境。

一、目前房地产企业的投融资方式

（一） 金融机构的贷款

房地产企业的融资活动往往与金融机构紧密相关。国内的商业银行通过以贷款的形式来为房地产企业进行融资。其形式包括了：住房贷款、经济适用房贷款、商品房贷款等等。此类融资活动的开展优势在于，因没有利息预提所得税与外债额度的限制，所以房地产企业可以将这部分费用从建设成本中扣除。

（二）利用预售来获得融资

房地产企业通过将房屋进行预售来获得资金的方式也能让企业在经营活动中达到融资的目的。同时，这一方式的开展模式较为简单且开展成本较低，但是，其也受到一系列的限制规定的要求，如：预售房屋的条件要求存在；购房限制所带来的利润降低；预售的收入只能被用于工程建设活动中等等。

（三）通过上市进行融资

房地产企业通过将公司的所有资本等额划分，然后借助于股票的形式来进行流通，进而获得社会资金的注入，达到融资的目的。当然，房地产企业的上市需要得到批准且需做到公开发行。这样的方式能够让房地产企业在较短的时间内筹集到所需资金。但是，开展上市融资活动的前期，成本较大，一般情况下，中小企业是无法选择这一方式的。

二、房地产企业投融资活动现状与问题

随着我国房地产行业的不断发展，其经营规模与行业本身较以往都有了翻天覆地的变化。比如，2016年1-6月，房地产开发企业到位资金6.81万亿元，同比增长 15.6%，增速较1-5月收窄1.2个百分点，年内首次收窄。从具体来源看，1-6月，国内贷款1.09万亿，同比上升1%，累计同比增长1.0%，增速较1-5月份收窄1.3个百分点。2016年1-6月，房地产开发企业利用外资65.65亿元，同比大幅下降63.2%，降幅较5月有所减小，利用外资数额自2015年6月起连续13个月呈现同比大幅下降态势。自筹资金2.38万亿，同比下降0.1%，是3月以来首次同比减少。

这些现象的存在都是对当下房地产市场经济具体情况的表现。由此可见，传统的融资方式已经难以满足实际需求。就其产生的问题来说，主要包括如下内容：

（一）房地产企业的资金管理存在不足，投资不合理现象较为严重

在我国，房地产企业的经营规模大多为：先置地、再建设，最后销售。在这个过程中，因为竣工时间受复杂因素的影响而难以明确，可能就会因此造成经营利润的降低。同时，房地产行业本身需要大量的资金融入，而这样的模式导致一些房地产企业难以靠自身达到融资目标，而银行贷款的逾期又让经营活动本身雪上加霜。

（二）融资形式过于单一且国家政策的影响力较大

房地产作为资金密集型企业，其生产建设活动本身需要大量的资金投入，而我国房地产企业融资形式较为单一，且存在过分依赖间接融资的现象。通过研究活动显示，：银行的信贷政策收紧的时候，许多房地产企业就会面临资金断裂的困境而难以继续建设、经营下去。

（三）中小房地产企业的融资困境

房地产企业的生产经营规模对其自身的融资能力有着极大的影响。这也就导致中小房地产企业因其自身的实力不足，继而更加难以获得融资方的青睐。同时，因这些企业本身的经营管理活动缺乏科学性，融资风险也就更大，多重困境的存在，使得中小房地产企业的发展举步维艰。

三、新形势下房地产企业投融资新渠道

随着国家宏观调控政策的不断颁布与实施，我国房地产企业的黄金十年已经终结，投融资环境发生重大变化，在新形势下，房地产企业需要寻求投融资新渠道：

（一）利用房地产基金进行融资

就房地产基金来说，其作为一种需要大量零散资金注入的资本，其需要由专业化的投资专家来进行融资工作。其形式被分为：海外和国内两种产业基金类型。随着中国海外资金量的累积，中国海外基金的发展规模不断扩大。由于受到国内政策，以及国内企业运作的不规范和房地产市场的不透明性的影响，国内地产基金的发展由于缺乏相关法律制度的规范而受到了限制。随着房地产市场的进一步發展，地产基金有望成为房地产融资方式的新宠。

（二）利用经营性物业贷款融资

经营性物业贷款，有的银行称为固定资产贷款或资产支持类贷款。一般贷款期限较长，按照规定，此类贷款总额不得超过建造或购买该房产总投资的70%。作为房地产企业而言，该类创新的融资方式是一种有效的载体，但要注意其风险。要把握贷后管理风险。需要及时掌握项目租售情况，准确估算项目经营性现金流量，认真做好项目资金监管，制定科学合理的还款计划，确保按期偿还贷款本息，有效控制和化解贷款风险。采用银团贷款方式，可以降低贷款集中度风险。经营性物业贷款普遍涉及的贷款额度大、期限长，贷款集中度风险较突出，建议采用银团贷款方式，分散贷款风险。

（三）通过产融结合融资

金融业务的开展为房地产开发商的资金融入提供了多元化渠道，其也在很大程度让企业的现代化发展得以获得充足的资金。当然，产融结合无疑是房地产业进行行业延伸、打破行业桎梏的突破口。目前，优质产业稀缺，良好地使用资本有助于产业转型。产融结合突出产业和资本的融合，资本应该为产业的发展作服务和支撑。但国内绝大多数房企的产融结合还处于起步阶段，在思考回报之前，必须先考虑风控问题。例如首付贷就是金融业和房地产业的互相结合，也是产融结合的一种形式，但首付贷背后的高杠杆模式显现，加剧了房地产业的风险。一旦房价下跌，风险将互相传导，并最终影响银行等金融机构的稳定。

（四）通过房地产证券化融资

1990年诺贝尔经济奖得主夏普和米乐曾通过实证分析和逻辑的推导提出：不动产证券化将成为未来金融的发展重点，国外房地产业的发展经验也表明，房地产证券化融资是提高企业筹资能力的最为有效的手段之一。房地产行业的证券化发展需要让证券形式在原有的基础上进行价值提升与周期扩长。这样一来，一方面可以让企业融资困境得以被解决；另一方面，也能让投资活动的利益得以被更好地分享。因此，选择房地产证券化发展，需要让金融融资的规模得以扩大，不再仅仅局限于中介机构的限制。促使房地产金融工具得以创新，让资本市场的融资方式得以被丰富，也更具选择性。房地产证券化可使筹资者通过资本市场直接筹资而无须向银行贷款或透支，同时其较低的融资成本有利于提高我国资本市场的运作效率。然而，综观美国及其他国家的证券化融资实践，我们可以发现证券化融资的难点在于需要一个完备的法律法规体系和成熟的资本市场体系，包括成熟的中介机构。另一个困扰我国房地产证券化的问题是目前的信用体系还没有建立起来，商业银行的巨额不良资产也使得证券化存在很大障碍。

四、结语

总之，在“互联网+”经济新常态下，房地产企业要突破融资瓶颈，需要转变传统的投融资方式，寻求适合自身发展的投融资新渠道，以便更好地适应行业发展的需求。在这个过程中，房地产企业需要一方面加强自身的产品质量，同时也需增强对市场的开发能力；另一方面，也要对现有的融资渠道进行积极创新，借助于科学化的管理模式来对企业的资金链条优化重组，继而解决房地产企业融资困难的现状，帮助房地产企业得以实现真正意义上的新时期新发展。

参考文献：

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（作者单位：江苏万博集团有限公司）