浅谈商业物管公司如何高效运营

贾江云

摘 要 商品房问题是时下社会的一个通病，从北上广到各个小乡镇，无不存在着各式各样的商品房租借难题；一个店铺、公司要想在这个领域站稳脚跟，就必须拥有属于自己的一块“地盘”，作为商品房的业主也想尽可能以一个满意的价格将其商品房租借出去。这其中牵涉复杂的利益关系，尤其当商业物管公司面临大批商品房的租让问题时常常头疼不已。因此，物管公司在面对纷繁复杂的商品房租借问题时必须保持头脑清醒，始终以法律为指导依据，灵活地处理商品房管理问题。

关键词 商品房 租金 管理

商品房在中国兴起于20世纪80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用，以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律的角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房等。本文主要就国有企业遗留的商品房管理问题做详细解答，笔者分别从出租、管理、收租三个方向出发，对物管公司如何走好这三步给出建议。

一、选择合适的租借对象

商品房租借就跟嫁女儿一样，嫁出去之前你可以有很多的选择，一旦出嫁就只有祈祷不要出什么幺蛾子了。因此，对于商品房的租借对象一定要慎重，不能贪图一时的方便或被利益诱惑将商品房草率出租，否则将来会麻烦事不断。实际上，物管公司要想降低管理这些商品房的成本，最好的方法就是将它们租给最省心的租客们。笔者给出了以下几种选择合适租客的方案：

（一）调查清楚租客的身份信息

在将商品房出租的时候，物管公司必须核实租客和商品房业主的身份信息。本文中所提及的商品房均是国有企业遗留的房屋，其合法性毋庸置疑，所以重点要核实租借商品房的人，只有在确定商品房租出去不会具有社会危害性，只有在确定租客不是违法乱纪之徒的前提下才可以出租商品房。

（二）理性对待租金

或许是功利化社会使然，所有的指标都朝着金钱看齐，很多商品房的业主对出租房屋的唯一要求便是租金要高，其原因不言而喻。如果我们只是一味地追求经济利益，很可能会一叶障目不见泰山。有些日渐西山的企业手中掌握着雄厚的资金，但明眼人都能看得出这个企业有问题，倘若物管公司缺乏战略眼光，只一味地追求眼前利益就很可能会摊上“老赖”。相反，某些正规并处于稳步上升阶段的企业，即便在租金方面并不十分爽快，物管公司也应酌情考虑。所以，物管公司切不可鼠目寸光而丧失了长远的利益。

（三）发挥网络媒体的作用

当前网络技术十分发达，在网上有很多平台提供了这种商品房的租让交易。物管公司完全可以将现有的商品房按地域、面积大小、租金的多少放在网络平台上，与不同的企业或个人取得联系，从而可以轻松地将商品房快速地卖出去，不至于造成商品房大量滞留的尴尬处境。

二、进行科学有效的管理

商品房租出去以后，物管公司仍然不能放松对商品房的管理。实际上，在租让商品房的时候，物管公司就应该和租客达成协议，双方共同维护好商品房不受损坏。根据《商品房屋租赁管理办法》第七条规定，房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；租金和押金数额、支付方式；租赁用途和房屋使用要求；房屋和室内设施的安全性能；租赁期限；房屋维修责任；物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；争议解决办法和违约责任；其他约定。

所以，物管公司在处理商品房时既不可独裁，亦不可撒手不管，与租客取得合理的沟通才是解决问题的最佳路径。笔者给出以下几条管理商品房的方案：

（一）定期检查商品房内部设施情况

作为国企遗留下来的商品房，物管公司必须具有强烈的责任感，严格按照此前与租客之间达成的协议，定期检查商品房本身的损坏程度以及内部的设施现状。如果设施出现超出正常损坏速度的情况时，物管公司必须警告租客，并处以适当的罚款。同时，物管公司可以定期将所辖的商品房内部各种部件现状登记在案。使用计算机将定期检测的数据记录下来，以便于今后检查时快速得出结论。

（二）与相关政府部门协同管理

物管公司难以承受大片的商品房的出租管理，一方面，物业管理公司想要提高管理的效率，但这样势必会极大地增加管理的成本；另一方面，如果将管理的成本压下来，管理的效率又会大受影响。所以，笔者认为物管公司应该积极主动地同政府部门合作。尤其是当物管公司与商品房的租客之间产生经济纠纷时，一定要请司法部门介入，物业管理公司无权单方面命令租客执行法律条例，即便是租客违约，也要通过司法部门予以裁决。

（三）明确分工

物管公司应该采用动态网状结构式的管理，即从内部将自身划分为各个部门，提升公司的专业化程度，对外可以将公司的人员指定不同的管辖区域。通过这种动态的网状结构，公司可以用较低的管理成本获得高效的管理结果。在这里需要指出的是，在动态网状结构中，各个“网格”之间并不是没有交集的，相反，正是因为它们相互合作、互帮互助才使得团体的能力大大增强。其次，之所以称其为“动态网状结构”，是因为外部的情况在不断发生变化，而我们事先制定的网状结构未必可以跟得上这种变化的速度，因此，物管公司需要在商品房出租管理情况发生变化时，及时调整自身网状的结构，这样才能发挥出最大的管理效能。

三、收租的难题如何解决

收租的难题是业内的常见问题，很多业主将商品房租出后都面临着收租难的问题。究其根本原因，在于有关部门管理的力度不够大，打击逃租金者的决心不够坚决。还有就是物管公司对待这类逃避缴纳租金的行为缺乏合理的对策，使得那些想少交或不交租金的人愈发猖獗。笔者给出了以下几条参考意见：

（一）坚决按照协约收租

这个涉及物管公司内部整治问题，这其实在商界也不算什么秘密了，经常会有一些租客悄悄地给物管公司的有关负责人塞钱，这不论是从商业道德还是国家法律而言都是难以接受的，这需要物管公司下很大的决心去改变这种不良风气。同时，物管公司要发挥之前提到的一系列协约的作用，可以直接指派某一位负责人，按照此前与租客签订好的协约收取一定的租金，并且以此作为一项指标，这样“一条龙”式的工作流程才能杜绝员工之间相互推诿责任的现象，明码标价的数字也使得租客难以逃避缴纳租金。

（二）保持理性

即使出现租客耍无赖、不交租金的情况，物管公司也不能直接使用暴力手段，这样做只会使商品房今后的租让更为困难。在商界，千金难买好口碑，对于耍无赖的租客，我们的态度要理性，告知他們这样做是没有任何意义的，同时我们的决心更要坚定，要让他们知道逃避或减少缴纳租金是行不通的。最后，对于一些确实出现经济严重困难的企业或个人，物管公司可以根据需要自己抉择是延长续约时间还是立刻收租。

四、结语

商品房的出租、管理问题是一项复杂的社会问题，笔者根据身边的一些现象加上自己对这一问题的看法给出了以上建议。物管公司承担着商品房出租的诸多事务，在实际经营过程中最重要的是懂得随机应变，但万变不离其宗，唯有依法经营，方可获得理想的经济效益和社会口碑。

（作者单位为湖北省潜江市江汉油田向阳社区管理服务中心公共管理站）

参考文献：

[1] 中华人民共和国《商品房屋租赁管理办法》[S]. 2011.