山西省房地产市场实例分析

徐子衿

【摘 要】房地产业作为国民经济的主要支柱产业，在促进经济发展中发挥着极其重要的作用，本文在已有文献研究的基础上，采用协整分析和因果关系检验的方法，来研究山西省房地产开发投资与经济增长之间的关系。

【关键词】房地产市场；经济发展；增长

山西省 11 个地级市，由于地理位置、自然资源以及历史发展水平的不同，各城市的经济社会发展水平也具有明显的差异。房地产市场作为山西的一个新兴产业市场，在各个地区也有不同的差异。只有对房地产市场进行合理细分，找出其影响因素，才有可能正确解释和预测各个区域房地产的运行机制给市场带来的影响，才能保障房地产业的健康发展。目前，山西省房地产正面临着一个尴尬的发展阶段，下面我们通过山西省房地产的市场发展情况、区域经济情况以及投资情况进行实例分析。

一、样本数据和变量说明

根据需要，本次模型将选取2001～2012山西省房地产销售的相关数据，以GDP、人均GDP、城镇居民人均可支配收入、房价均值4个为变量，秉承选取的科学性、整合性、可得性原则，进行模型分析。

近几年，为落实将增强太原的城市集聚辐射功能、加快太原都市圈发展的任务，太原市区路网越来越完善、城市交通越来越便利，投资量、新建商品房开发量、新建商品房竣工量、商品房销售面积、商品房销售价格等主要指标均保持上升状态，山西省的 GDP、人均GDP、城镇居民人均可支配收入以及供求关系与房价的变化息息相关。房价长期变化主要取决于地价、建安、人工、通胀、人口等因素，房价短期变化则主要由市场供求关系决定。未来几年里房地产的供给状况必然会考虑房价过热所带来的库存问题、资金投资问题以及信贷支持问题，新增商品房供给速度必然要争取与人口带来的内在需求相一致。以山西省经济发展最快的区域太原市为例，其房地产增加值从1995年的2.31亿元增加到2004年的62.84亿元，经过十年的发展，目前已经实现了质与量的飞跃。

二、模型分析

拟以山西省城镇住房的供需关系及其结构为研究对象，进行市场分析和投资分析的城市住房供需适度模型分析，全面分析住房供需关系、区域经济与投资前景。

2.1样本数据分析

2001-2012年，山西省房地产开发投资占GDP比重逐年增加，成倍稳步增长；房地产开发投资占固定资产投资比重、房地產开发贷款占房地产开发投资比重均维持在26%左右，样本数据表明：房地产开发投资中近三分之一来自银行贷款。另据样本数据显示，山西省房地产开发企业土地购置面积338.6万平方米，同比下降34.7%，增幅比上年同期下降53.8个百分点；土地成交价款46.4亿元人民币，同比下降41.6%，增幅比上年同期下降70.9个百分点。具体原因有两个：一是待售面积大、空置房数量持续上升。山西省商品房销售面积增速回落，待售面积同比增长超过三成。2014年前三季度，山西省商品房销售面积同比增长3.4%，增幅比上年同期回落12个百分点；山西省商品房待售面积比同期商品房销售面积多235.4万平方米，同比增长32.8%。

2.2平稳性验证与格兰杰因果关系检验

分别用 ln U，ln R和 ln G 表示对以上所选取的4个变量取对数以消除可能出现的异方差问题，分别用 Δln U，Δln R 和 Δln G 表示其相应的一阶差分序列，并选取适当的带有截距项和时间趋势项的检验模型，使用 Eviews5.1 软件对序列进行检验，同时用ADF 单位根检验法对变量进行平稳性检验，从而避免时间序列数据在进行最小二乘法估计时出现的虚假回归问题。

检验完平稳性就可以进行格兰杰因果关系检验，验证变量之间是否存在因果关系。本文利Eviews5.0进行格兰杰因果关系检验，对所选取的4个分析指标进行关系分析。GDP、供求关系、城镇居民人均可支配收入、房价均值4个变量之间是存在一定的关系的，当其滞后期处于1期时，房价与GDP互为因果关系，供求关系与房价均值互为因果关系，处于2期时，4个之间不存在因果关系，处于3期间时，表现为正相关关系，处于4期和5期，则表示互无关系。

2.3结论

模型分析可知，房价是不断上涨，必然会影响到供求关系的变化，GDP的不断提高，必然会影响城镇居民人均可支配收入。从山西省目前的房地产市场情况看，短时间内其将仍处于供大于求的供给状况。预计年底至明年，山西省总体房价仍以平稳为主，继续下调的可能性降低，短期上涨的空间也不大，投资将回归理性。

三、山西省房地产市场投资状况及前景分析

据国家统计局最新发布的数据显示，山西省房地产投资仅次于北京，以高达54.6%的增速位居全国第二，但是，近两年，房地产的不景气，使得对房地产依赖性强的各个省份纷纷取消限购令。

山西房地产市场投资也迎来了回落期。据山西省统计局2014年5日对外发布最新统计数据显示，2014年前三季度，山西省房地产开发投资增幅出现两位数的回落，土地交易量持续下降，同比下跌三成多。二是开放商资金不足。作为煤矿资源大省，山西省煤价处于低价区，必然会使得房地产开发企业资金紧张，数据显示，2014年前三季度，山西省房地产开发投资完成923.7亿元，同比增长11.8%，增幅比上年同期回落17.8个百分点。

面对投资市场的变化，山西省房地产必然要从产业需求结构、信贷支持以及产业规划管理三方面入手，采取有效的措施进行宏观调控，从而使得房地产市场与区域经济稳步快速发展。

参考文献：

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