关于房产交易法律问题的探讨

2017-03-09王术亮

环球市场 2017年26期

关键词：房产交易房款标的物

王术亮

荣成市绿景园林有限责任公司

关于房产交易法律问题的探讨

王术亮

荣成市绿景园林有限责任公司

房产交易是一项错综复杂的过程，涉及到多个方面，在房产交易过程中，要多方面考察产权情况，否责纠纷不断。基于此，本文概述了房产交易，对房产交易存在的法律问题及其注意事项进行了探讨分析，并论述了房产交易标的物存在的法律风险及其措施。

房产交易；法律问题；注意事项；风险；措施

1.房产交易的概述

房屋交易一般是由动产和不动产两部分组成，不动产一般是指房屋本身，动产是指二手房交易中的房屋附属品，如房屋装修、家具、电器、家用设备等，产权转移手续在房产交易过程中具有决定性作用。另外房款交付是房产交易中最重要的环节之一，如果买方不能提供有效证据来证明有绝对支付房款能力或使房款按合同约定时间顺利到位或在买方还没有付清房款前就办理产权转移手续，买方就拥有了该房屋的合法性，在以后交易中容易出现纠纷现象。

2.房产交易存在的法律问题及其注意事项

2.1 房产交易存在的法律问题分析。主要表现为：

2.1.1 非法交易问题。在办理房产交易的过程中，当事人身份证、产权证甚至是结婚证，或买卖双方的购房合同在办理房屋产权转移过程中是不可或缺的，还有委托书、公证文书在特定场合和特殊情况下也必须提供。除与当事人关系非同一般以外，获取真的身份证、产权证实属不易，所以不法人员常用制假手段，往往能逃过受理人员的眼睛蒙混过关。

2.1.2 房屋产权关系不明确的问题。标的物的权属法律关系是确定交易合法性的重要环节。权属法律关系必须清晰，交易双方应提供证据来证明所签订的交易合同具有法律效力。签订合同者应具备相应的权利。如是否是产权所有者，是否还有共有人，共有人是否同意并委托代其行使权利。不是产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书，在委托事项中权限内容是什么？例如，委托签订合同、确定交易价格、收取房款、办理产权变更手续、房屋交割等。在签订房屋交易合同时，如果由于委托事项不明确，价格不透明，就会给交易双方造成不必要的纠纷和损失。

2.2 房产交易法律方面的注意事项。不动产所有权的移转必须符合法定的形式要件，例如向政府机关登记等，但不动产的交付仍然是所有权移转所必不可少的步骤；而商品房现售最常出现问题的就是在“交付”上。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。所以商品房现售交付的关键是在于“竣工验收”，房屋在建成后，不一定都能满足竣工的要求，但在法律上对何谓竣工并未作明确的规范，建设部仅对竣工的定义作了一些要求而已。而根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，“验收”是指房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30天内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。住宅小区验收的内容除了上述要求外还有城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况，验收结果应报房地产开发主管部门备案。商品房在没有经过验收的情况下，不能够交付使用，否则将承担民事责任，行政责任甚至刑事责任。如果商品房交付前质量不合格，由此产生的一切后果由出卖人承担；而如果商品房交付使用后购房者发现商品房质量不合格，则可根据《合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。

3.房产交易标的物存在的法律风险及其措施

3.1 房产交易标的物存在的法律风险。主要表现为：

3.1.1 非法建筑用于交易的。非法建筑：是指没有法律根据的建筑；非法建筑人对非法建筑自始不能谈及享有所有权和使用权，因为本身建筑物的权利是不合法的，不能得到法律的支持。也就是卖方不告知该出售的房屋的具体权利情况时，由此产生的经济损失要卖方承担。

3.1.2 已被列入拆迁范围的房屋.《中华人民共和国宪法》第13条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”，其中就规定了公民住宅不受侵犯。但是在现实中有些不法分子在房屋已被列人拆迁范围后，隐瞒第三人进行房屋交易。

3.1.3 交易房屋存在严重的质量问题.指因房屋质量问题比如墙皮裂缝、卫生间漏水等等，严重影响正常居住适用，作为该商品房的出卖人负有对出卖房屋的质量问题担保义务。

3.2 房产交易标的物的法律风险预防措施。具体体现在：

3.2.1 出卖人未尽告知义务需承担违约责任。依据诚信原则，出卖人应当将与其交付的房屋上的权利有关的事项告知买受人。出卖人未尽告知义务造成买受人的损失的，应当承担相应的民事责任。如果买受人在和出卖人签订买卖合同时已经知道或者应当知道第三人对买卖的房屋享有权利的，出卖人就不承担担保义务。

3.2.2 出卖人保证房屋上的权利不存在瑕疵。首先，出卖人负有保证出卖的房屋是合法的、国家承认和保护的房屋；其次，出卖人应当保证对该房屋的权利，其他任何第三人不能主张权利，如果交付的房屋以及该房屋占用范围的土地上存在着约定担保物权或法定担保物权、该房屋权属状态存在有争议的事项以及任何第三人向该房屋可以主张权利的相关情况均可以视为房屋的权利有瑕疵。

3.2.3 房产交易后应当及时办理权属登记。签订合同后，在办理登记过程中可能会出现许多不可预料的情形，例如有的房产开发企业为了融资，将商品房出卖，在还未转移房屋所有权给购房者之前，又将此房屋抵押给第三人，获取新的建设资金。在房地产开发企业不能按时还抵押贷款的情况下，购房者就会无法按时取得房屋、签署的合同也就失效。