危房鉴定及管理研究探讨

张柏松

余姚市住房保障中心

引言

房屋因地质环境变化，大气侵蚀材料老化，房屋存在质量缺陷等多种原因，质量问题就暴露出来，表现形式有：基础下沉、梁板开裂、墙体楼板漏水、房屋整体或局部倾斜等多种形式，人们通常的说法就是构成了危房。而危房的检测与鉴定关系到人民财产的核心利益，鉴定过程中务必实事求是，真实有效的反应危房本身应有的价值。

一、房屋初步调查

初步调查目的是掌握建造历史和现状，明确鉴定工作内容和处理范围。初步调查的方式有提交材料和现场了解。(一)提交材料包括房屋产权证明，设计施工资料，地质环境材料。明晰房屋结构型式，材料使用和施工质量，原有地质环境；(二)现场了解主要掌握房屋开裂、下沉、倾斜等危险特征，房屋所处的地质环境及周边地质环境。(三)鉴定单位与房屋业主明确鉴定内容，签订协议。

二、房屋勘察与检测

勘察是对造成房屋危险的开裂下沉、倾斜三个主要特征进行量化，检测是对房屋构件质量测定，对房屋构件的几何位置进行观测、量化。(一)危险构件勘察。1、地基基础开裂、下沉、滑移等变形特征检查，记录裂纹长度、宽度及走向，记录基础滑移、下沉特征，描绘示意图；2、房屋梁板、柱墙开裂、倾斜、挠曲等变形特征检查，记录混凝土构件挠曲、鼓闪、倾斜等变形指标。裂纹长度、宽度及走向变化，倾斜等危险参数的检查测量，记录，按楼层分别描绘示意图(3)对房屋危险点、危险构件进行统计。(二)房屋结构检测。1、地基基础有危险迹象时，根据情况设置沉降观测点、水平观测点和房屋倾斜观测，对沉降量、滑移进行定期观测，判断基础的变形趋势；对房屋倾斜率进行定期观测，判断由基础变形导致的上部建筑物局部或整体的变化，出现异常时采取紧急措施，防止建筑局部或整体倒塌。2、上部结构检测主要有梁板柱混凝土和墙体检测。梁板柱主要检测混凝土强度、保护层厚度、碳化深度，钢筋数量、位置，钢筋锈蚀状况等；墙体检测砖强度、砂浆强度，必要时应直接检测砌体强度。

三、房屋主要构件的危险性分析

房屋的所有荷载是通过传力体系沿一定的路径传递到地基渗入大地，传力体系的承担者主要由地基基础、上部承重构件(梁板、柱、承重墙)。(一)地基基础的危险性分析。主要考虑以下方面：(1)观测点所反映的沉降量和水平滑移量变化，基础是否稳定；(2)房屋倾斜率变化，上部结构裂纹大小及变化趋势；(3)采取加固修复措施的可行性、经济性，判断地基基础的危险等级。

2、上部承重结构危险性分析。房屋上部结构由(竖向承载构件)和梁板(水平构件)组成。(一)柱墙危险性分析。柱墙危险性主要考虑以下几方面：(1)柱墙裂纹长度、宽度、形态，柱墙的倾斜率；(2)柱混凝土强度、碳化深度，钢筋数量、位置、保护层厚度；(3)墙体有效截面大小，风化脱落情况；(4)墙体是否与柱设置有效拉结，墙体组砌是否符合规范规定；(5)砌体材料、砂浆强度大小。通过对柱墙的材料强度、截面大小，裂纹情况和构造连接分析，综合判断柱墙危险性。(二)梁板构件的危险性分析。梁板为钢筋混凝土，其危险性主要考虑以下方面：(1)梁板裂纹大小、数量、位置；(2)混凝土强度、碳化深度、保护层厚度，钢筋数量、锚固长度，钢筋锈蚀程度。(3)梁板的挠曲、位移变形大小；(4)构件的使用环境。

四、完善危险房屋的管理工作的建议

(一)加大政府对危险房屋处治的支持力度。

政府应加大对危险房屋处治的支持力度，加强房管部门在危险房屋处治过程中的调处力度，增加对经济困难的危险房屋产权人的解危资金支持；政府相关部门要进一步加强对D级危险房屋拆除重建的政策支持，将危险房屋处治与农房集聚结合起来，加快危险房屋处治和危险房屋解危销号的进度。

(二)进行全面普查，掌握危旧房详细情况。

由于房产管理局的危险房屋管理人员缺少，力量单薄，至今没有对所有房屋进行一次普查，始终没能全面彻底排查，摸清危旧房的详细情况，使危险房屋的管理工作一直局限在已鉴定的危险房屋上面，对于没鉴定的大量危旧房的管理工作一直是个空白，管理工作的“盲区”很大，危险性很高。为此，必须尽快建立和完善危险房屋管理网络，组织危险房屋管理、鉴定的人员逐镇逐村逐户进行普查，彻底排查，全面掌握危旧房详细情况，为实现对危险房屋的全面管理奠定基础。

(三)健全危险房屋管理的巡查排查制度，实行动态管理。 建立健全并认真执行危险房屋管理的巡查排查相关工作制度，即每年开展汛前排查、汛中巡查、汛后复查的三查工作制度。通过“三查”，促使检查工作到边到位，避免形成管理“盲区”，使所有危房都处于管理之中，并及时掌握管理的C、D级危房的动态情况，及时更新危险房屋管理信息，真正做到危险房屋的动态管理。

(四)完善危险房屋管理的信息、档案管理。

目前，我区的危旧房采用纸质台账管理，工作量大，成本高，不利于开展工作。应利用因特网的网络平台建立危险房屋信息管理系统，将危险房屋管理过程中采集的鉴定、督促解危通知和房屋照片等资料与产权产籍资料结合起来，推进全区危险房屋档案管理信息化，提高管理效率，还可以将信息管理系统终端扩展到手机，利用手机对危险房屋进行实时、视屏监测，进一步提高危险房屋管理的信息化和科技化，使危险房屋管理工作不断上档升级。

[1]危险房屋鉴定标准 JGJ125—99 中国建筑工业出版社，2004.

[2]建筑地基基础设计规范 GB50007-2002 中国建筑工业出版社，2002.