试论房地产估价行业存在的主要问题及对策

【摘要】我国房地产估价行业发展时间较短，尽管取得了很大的进展。但是无论在理论上，还是实践上，都存在种种阻碍行业健康发展的问题。本文指出了当前我国房地产估价行业存在的主要问题并尝试给出相应对策。

【关键词】房地产估价 主要问题 对策

我国房地产估价活动历史悠久、源远流长，上千年前伴随着土地和房屋的买卖、租赁、典当等活动的陆续出现，就产生了房地产估价活动。但是，房地产估价作为一个行业得以发展是在改革开放以后。新中国成立以后，由于体制原因，在很长一段时间里，我国房地产估价活动基本消失。直到1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，我国的房地产估价活动才开始复兴。

经过短短几十年的时间，我国的房地产估价行业取得了很大的发展：估价业务数量持续增长，估价法律法规不断完善，估价标准体系逐步健全，估价技术方法日趋成熟，估价专业队伍日益壮大，估价执业行为更加规范，估价服务质量明显提高，估价行业的社会影响显著提升。但是，毕竟该行业在我国的发展历史还不长，无论在理论上，还是实践上，都存在种种阻碍行业健康发展的问题。本文指出了当前我国房地产估价行业存在的主要问题并尝试给出相应对策。

一、立法滞后

1994年7月5日颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。目前也形成了初步的法律框架。但是，关于房地产估价的专门法律却一直空白。无法可依难免造成人治、杂治等混乱局面。尽管部分的法律法规对房地产估价机构以及估价人员的管理做出了相关规定，但是涉及范围小，规定不全面，而且标准较低。对各种违规行为也缺乏具体可操作性的规定。

二、准入门槛低

根据我国房地产估价机构资质等级管理的规定，房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。各等级有不同的划分标准，但是综合来看，该标准仍然较低。按此标准成立的估价机构规模较小，难以胜任相应等级的估价业务。此外，估价机构从业人员素质参差不齐。而且，我国注册房地产估价师执业资格考试限制条件较低，审核程序走过场，考生鱼目混珠现象较为严重。再者，注册房地产估价师考试通过后，完成注册即可，只此一个级别，完全不能体现不同估价师资历的深浅和水平的高低，也起不到激励估价师继续深造学习的作用。

三、估价市场不规范

我国现有资产评估机构，土地估价机构和房地产估价机构。相应的估价师有资产评估师，土地估价师和房地产估价师。考试通过后都可称为估价师，而且都没有进一步划分等级。在具体的评估实践中，分别依据不同的标准出具相应的估价报告。因此在实务中，经常会出现一类估价机构的估价结果不被其他类别估价机构认可。这样不仅不利于估价行业的健康发展，而且在一定程度上限制了公平竞争。

由于一些估价机构是脱钩改制过来的，因此其凭借与政府部门的关系，既从事中介性估价又从事事业性估价，与脱钩改制的目标相背离。一些政府部门则凭借行政权力超出本身职权对估价机构的执业活动实施干预，与其进行权钱交易，造成了市场的不公平竞争。同时，在估价机构之间，为了争夺客户，一些估价机构想尽办法在收费和估价结果上大做文章。比如在收费上，为了招揽客户，定出不合理低价或者给出高额回扣。在估价结果上，刻意迎合委托方，尽可能评估出委托方满意的结果。其后果就是房地产估价报告质量的严重下滑。这些现象不仅影响了房地产估价行业独立、客观、公正的形象，也扰乱了市场正常秩序，导致恶性竞争和不公平竞争的存在。

四、管理体制束缚

我国房地產估价行业的管理模式主要是以管理估价机构为主，通过协会约束估价机构，再通过估价机构约束估价人员。但是目前由于估价协会的作用有限，造成了我国估价市场的不规范。

在全国范围来看，我国的房地产估价行业仍然缺乏统一的管理机构。目前行业的管理体制是“政府主导下的协会自律管理”。房地产估价行业协会虽然是自律性的管理组织，但是由于其在政府主导下运作，很大程度上贯穿了政府部门的意志，形式独立而实质不独立。

五、行业自律缺失

行业自律管理的依据是行规，而行业从业人员的职业道德规范以及行业的执业标准又是行规的主要表现形式。但是我国的房地产估价行业目前还没有统一的职业道德规范和执业标准。

目前地方性的房地产估价师协会组织在我国的很多城市都尚未成立。政府部门承担了部分应由估价师协会承担的责任。即使成立了地方性协会组织的城市，由于很多协会组织还保留着政府部门的印记，其服务行业的职能还不完善。很多的学术以及业务交流仅仅在个别的估价机构和估价师之间自发地进行。协会对房地产估价行业的统领以及约束作用没有得到充分发挥，行业的自律管理尚未形成。

随着国内房地产的开放，房地产估价行业面对的国际、国内竞争和挑战更加严峻。为了迎接挑战以及顺应房地产估价行业未来发展的趋势，采取有效的对策应对目前我国房地产估价行业存在的问题，是整个行业亟待解决的问题。

为了房地产估价行业的持续健康发展，应从以下几个方面着手：首先，建立健全房地产估价行业的法律法规，制定房地产估价师职业道德规范以及执业标准；其次，加强房地产估价行业协会自律组织建设，提高其服务行业、培养人才、促进交流的职能，通过行业自律，促进诚信经营，维护市场正常秩序；最后，进一步理顺政企关系，实现政企分开，维护公平竞争。

参考文献

[1]刘志华.我国房地产估价行业管理中存在问题及对策建议.内蒙古农业大学学报（社会科学版）.2009（05）.

[2]沈颖.浅议房地产估价行业发展现状趋势及发展对策.广东科技.2008（18）.

作者简介：黄洁（1981-），女，汉族，云南丽江人，任职于丽江师范高等专科学校，研究方向：税务会计，资产评估。