决定企业核心竞争力的品牌策略分析

摘 要 宏观调控下的房地产市场竞争日趋激烈，决定企业核心竞争力的不仅是资金和土地等硬性指标，更重要的是企业在政府及消费者心目中的品牌形象。如何树立房地产企业品牌形象、如何避免走入树立品牌的误区等问题已日益被开发商所关注，它对房地产企业而言是亟待解决的问题。

关键词 核心竞争力 房地产 品牌策略

为稳定房价、平抑房地产泡沫，2016年政府陆续出台宏观调控措施，特别是“因城施政”及其配套政策出台以来，政府稳定房地产市场、有效调配资源的决心不言而喻。可以预见，今后房地产市场的竞争将更为激烈。打造品牌形象、提升品牌价值将成为企业生存发展的必要手段。

一、品牌效应增强企业竞争优势

我国房地产企业的品牌发展，先后经历了房地产杂牌之间的混战、名牌的诞生以及名牌对杂牌的淘汰战、名牌之间的遭遇战几个阶段，最终形成万科、万达、保利地产等这样一批名牌企业。在这个过程中，可以看到品牌的创立与建设为企业带来了巨大的品牌效应。因此，品牌优势可以体现在以下几个方面：

首先，品牌效应创造可观的商业利润。好的品牌可以降低需求的价格弹性，给商品开创一个新的竞争维度，增强房地产商品的不可代替性，从而降低消费者对房地产价格的敏感程度，这就使得具有优质品牌的楼盘可以按更高的价格销售。因此，企业可以凭着名牌产品质量高、附加价值大的特点，定出能够给自己带来丰厚收益的价格，创造可观利润。

其次，品牌效应形成竞争防线。品牌的差别是竞争对手难以仿效的，强势的品牌能够使企业长期保持市场竞争的优势，对来自竞争对手的正面进攻，品牌资产会筑起森严的壁垒。而对于未进入市场者，品牌资产代表的品质以及消费者对它的推崇往往会使竞争者放弃进入市场的念头。

再次，品牌效应有助于企业实现永续销售。通常某一产品的价格、款式、质量、服务等指数被严格限制在了它的生命周期内，只能作用于这一特定的产品使之畅销，随着该产品生命周期的结束，这些指标在市场上的影响力也就烟消云散，它不会明显带动下一轮产品的畅销。而一个企业的品牌却可以综合产品的价格、款式、质量、服务及企业的其他一切内容，并将它们抽象化为一种高度强化的视觉符号，成为企业的代表。一旦树立了卓越的品牌，它便会脱离特定的商品，成为一种相对永久的标志，它的信誉会延续渗透到它的一切附着物上，并可以由此缩短新产品和其他产品被消费者接受的过程，实现企业的永续销售。

最后，品牌效应加快了消费者的购买决策速度。由于房地产对于一般消费者而言是影响一生的重大购买决策，因此消费者在购买时会比购买其他商品更加谨慎，会经历比较长的挑选、顾虑和决断过程。好的品牌可在一定程度上减弱消费者对后验性因素的疑虑，从而缩短决策过程。从资产管理的角度来讲，整个房地产项目的销售速度会加快，从而减少销售管理费用，加速现金流量的周转，节约了资金成本。另外，品牌对于企业而言，在某种程度上也是吸引、留住优秀人才的手段。

二、制定适应企业发展的品牌策略

房地产市场的竞争日趋激烈，竞争的最后必然是品牌的竞争，消费者在住宅消费的过程中将逐渐走向理性，注重品牌的选择。对于企业来说，一个强势品牌意味着资产。房地产品牌的构成不是单一的，而是一个内涵十分丰富的复杂系统，包括产品、质量、服务、物业管理、营销等。因此，房地产企业在实施品牌战略中，不是片面强调技术、新材料、新设备等物质因素的运用，也不是人云亦云地强调时髦的市场概念，而是通过整合来赢得消费者对品牌的认同。

（一）单一品牌策略

单一品牌策略，是指企业开发的所有项目都使用同一个品牌名称的品牌模式。单一品牌策略便于企业形象的统一，易于被顾客识别和接受。同时，还能明确品牌含义，降低导入性促销成本，降低开发新品牌的成本。这种品牌策略主要通过项目品牌来推动企业品牌。“阳光100”是单一品牌的典型代表。从2000年起，“阳光100”在北京、天津、沈阳、济南、长沙等9大城市开展了13个“阳光100”项目，其单一品牌策略使得“阳光100”在全国房地产业广为流传。

实施单一品牌模式的最大好处是，有利于树立产品的专业化形象，有利于减少传播费用，在宣传企业的同时宣传了品牌，互动的形式对品牌资产的积累将更加快速有效。当然，实施单一品牌策略也有不利的一面，由于企业行为就是品牌行为，对品牌的伤害也会造成对企业的直接伤害。如果某城市品牌项目出现问题，极有可能产生连锁反应，“株连九族”。

（二）多品牌策略

多品牌策略，是指企业同时开发两个以上相互独立且市场定位明确的品牌。通过多品牌模式，企业可以通过品牌细分市场，以便从总体上提高市场占有率。其优点就在于，各品牌有明确的市场定位，可以发挥多品牌整体优势。区域品牌避开区域壁垒，快速提升企业品牌价值。多品牌策略在细分市场的基础上，主要强调各项目品牌的独立性，通过各个优秀的项目品牌推进公司品牌的提升。比如沈阳银基下面的东方威尼斯、皇城酒店公寓、地王国际花园、艾特国际公寓项目等。

多品牌策略的实施有两个特点：一是不同的品牌针对不同的目标市场。二是品牌的经营具有相对的独立性（银基下面四个项目营销企划都是由不同人员组成）。实施多品牌策略可以最大限度地占有市场，对消费者实施交叉覆盖，且降低企业经营的风险，即使一个品牌失败，对其他的品牌也没有多大的影响。

（三）主副品牌策略

主副品牌策略是一种介于多品牌与单一品牌之间的一种品牌发展模式，需要利用消费者对主品牌的信赖和忠诚度推动副品牌产品的销售。采用主副品牌戰略的具体做法是，以成功的企业品牌作为主品牌，涵盖企业的系列产品，同时又给不同产品起一个生动活泼、富有魅力的名字作为副品牌，也就是项目品牌，以突出产品的个性形象。例如，沈发展—水榭花都、沈发展—鸿基园；万科—金色花园、万科—四季花城等。这种模式的成功必须建立在一个成功的主品牌基础上，副品牌则对统一品牌战略进行有效补充。采用这种品牌策略能使得企业文化及战略与企业的产品保持协调一致，在推广项目品牌的同时，使得企业品牌获得稳步提升。其房地产企业项目品牌多采用“企业品牌+项目品牌”的模式。

近几年来，我国房地产业持续快速增长，行业的飞速发展使一批知名房地产品牌脱颖而出，在业内流传着“北有万达，南有万科”的说法。随着房地产市场逐步走向理性与成熟，决定企业核心竞争力的不仅是资金和土地等硬性指标，更重要的是企业在政府及消费者心目中的品牌形象。品牌竞争已悄然代替了价格竞争和质量竞争，成为市场发展的必然趋势。未来房地产的发展趋势，是以品牌驱动为主导，卖的不是房子，而是一种情感、一种文化、一种体验。房地产企业实施品牌战略，也必将成为重要的竞争与发展战略。

（作者单位为辽宁行政学院）

[作者简介：栾淑梅（1961—），女，河南郑州人，本科，副教授，研究方向：市场营销。]