浅述房地产投资及投资风险

李双应

摘 要 房地产投资是人们非常关注的一种投资，人们会选择收益最大的投资方案，但收益并非是唯一的评判标准，还有许多其他因素影响投资决策，其中，风险就是一个非常重要的因素。

关键词 房地产 投资 风险分析

近年来，随着国家加大对房地产行业的监管以及房地产市场形势的不断变化，房地产市场竞争的格局加剧，由于房地产本身是一个高投入、高回报、高风险的行业，因此，对房地产投资风险进行分析具有一定的现实意义。

一、房地产投资

（一）房地产投资的概述

房地产投资，是指经济实体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。由于土地和房屋空间可以承载人类的生产和生活等经济社会活动，土地资源又是稀缺的资源，因此围绕持有房地产或房地产权益的投资活动是人们最早的投资活动，不管这种活动是源于自用还是出租经营的目的。

（二）房地产投资特性

受制于房地产的不可移动性、质异性和弱流动性的特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。主要是因为：一是区位选择非常重要；二是适合进行长期投资；三是需要适时地更新改造投资；四是投资的价值难以判断，因而容易产生资本价值风险；五是变现性能差；六是容易受到政策的影响；七是依赖于专业的管理；八是存在效益的外溢和转移。

（三）房地产投资的形式和利弊

房地产投资的形式通常可以分为直接投资和间接投资，直接投资主要包括房地产开发投资、房地产置业投资，间接投资包括投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券等。房地产投资的利益主要包括相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能够抵消通货膨胀的影响，以及提高投资者的资信等级；房地产投资的缺点主要是投资数额巨大、投资回收期较长，需要专业的知识和经验。

二、房地产投资风险分析

（一）房地产投资风险的概述

从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获得预期收益可能性的大小。当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益，而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理复杂性四个方面。房地产投资涉及面广，与政府调控情况、金融动向、宏观经济形势、区域供求关系、产业技术变革、现行体制和政策、需方消费倾向、开发企业的经营决策等息息相关，易受各种因素波动的影响，正是这些不确定性因素构成了房地产投资风险。

（二）房地产投资项目常见的风险种类

根据房地产投资具有投资周期长、投资金额大、投资的物有不可移动性、投资易受政策影响等特点，对我国房地产投资项目的分析研究，发现房地产投资项目常见的风险有如下几类：一是投资支出风险；二是经营风险；三是商业风险；四是融资风险；五是购买力風险；六是市场风险；七是政策风险；八是法律风险。

（三）房地产投资风险分析的方法

每一个投资项目本身就是一个复杂的系统，影响它的风险因素很多，影响关系错综复杂，而且各类风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。风险识别就是从系统的观点出发，横观房地产项目涉及的关键环节，纵观项目建设的发展过程，合理缩小风险因素的不确定性，寻找影响风险的主要因素，为投资决策者提供最适当的风险决策。为了及时发现或预测到这些风险，并采取有效的措施减少它的危害程度，需要掌握一些专业的识别方法，以对各种可能发生的损失进行分析。主要方法有：一是头脑风暴法。头脑风暴法的组织形式是小组会议，是一种刺激创造性、产生新思想的技术，这种方法的实质是根据房地产投资风险评估的目的和要求，通过相互讨论产生思维共振，在相互智慧的补充和修正中，不断激发与会成员的灵感和思想，激发大家的创建性，以获得有价值的、新颖的观点、思想和创意。二是德尔菲法。德尔菲法实质上是一种专家预测意见分析法，它通过选定与预测分析课题有关的领域和专家，与专家建立直接的信函关系，反复征求专家意见，以最终取得一致意见的风险识别方法。三是筛选—检测—诊断技术法。筛选是依据某种程序将具有潜在危险的影响因素进行分类、选择的风险识别过程；检测是对某种险情及其结果进行检测、记录和分析显示的过程；诊断则是根据症状或结果与可能的起因等关系进行评价和判断，找出可疑的起因并进行仔细检查。

房地产市场是动态变化的，房地产投资者通过对当前市场状况的调查研究得出的有关租售价格、成本费用、开发周期及市场吸纳率、吸纳周期、空置率等的估计，都会受各种风险因素的影响而有一定的变动范围。随着时间的推移，这些估计数据与实际数据会产生出入。为规避风险，分析者要避免仅从乐观的一面挑选数据。对于易变或把握性低的数据，最好能就其在风险条件下对反映投资绩效的主要指标所带来的影响进行分析，以方便决策者参考。

（作者单位为安徽省桐城市不动产登记中心）

参考文献

[1] 刘洪玉.房地产开发经营与管理[M].中国建筑工业出版社，2009.

[2] 胡平.房地产投资与管理实务[M].浙江大学出版社，2009.

[3] 胡晓龙.房地产投资与分析[M].中国电力出版社，2008.