城镇化背景下南京市大城东板块房地产开发格局分析

荀福建

摘 要：我国社会经济快速发展，到2015年年底城镇化率已上升至56.1%，城镇常住人口数量也达到7.7亿人，城镇原有的规模及形态发生着前所未有的变化。本文以江苏省南京市为例，从城东四大板块房地产开发的视角，分析在城镇化建设中卫星城镇发展的多种可能性，并联系北京、上海等城市卫星城镇的建设实际，分析句容是否会并入南京这一流传十几年的消息，从中获得一些有助于城镇化未来发展建设的有益借鉴，最后对符合未来城市发展要求的房地产开发格局进行探讨。

关键词：城镇化；大城东板块；房地产格局

一、城镇化进程推进新长江三角洲时代来临

根據国家发改委2016年发布的《长江三角洲城市群发展规划》，南京被定位为特大城市，南京、杭州、苏州一直旗鼓相当，而杭州、苏州被定位为大城市，与南京相比，低了一个层次。通过发展规划可以发现，最新的长江三角洲城市群的成员进一步精简，原先包括在内的苏北地区和浙南地区的一些城市被舍弃，以合肥市为代表的安徽省城市群被纳入长江三角洲，新长江三角洲的规模进一步扩大。

南京作为长江三角洲城市群范围内唯一的特大城市，到2020年，规划城市人口增长为950万，2030年增长为1060万。从2016年开始计算，在未来五年的时间里，南京市城市人口预计将增加127万。城市人口增加对刺激消费、增加城市发展活力具有重大意义。但不可否认的是，庞大的人口数量也带来了住房拥挤、资源紧张等问题。交通是一个城市发展的命脉，南京依赖其交通枢纽的位置——西接合肥，东连镇江，南接无锡、上海、苏州、杭州，名副其实地成了新长江三角洲城市群的中心。

经过二十多年的发展，南京的房地产开发经验已经相当成熟。在南京传统的八大住区基础上，发展出众多新兴的板块与片区。通过最直接的房地产开发，这些板块集聚了人气、资源和配套设施，区域价值逐渐提升，同时，这些板块的发展也改变了城市原先的分布格局，南京城市格局正在变迁。

二、南京市大城东板块四大住区类型分析

南京市房地产市场建设始终紧密依靠改善类产品来引领，改善类住宅产品扮演着极为重要的角色。在城市住区八大板块细致分化的过程中，河西板块发展成了“贵人区”，而与之相对应的城东板块，自诞生之日起就成了“富人区”的典范。

城东板块最初是从紫金山周边开始建设的，优越的自然环境、丰富的历史文化遗存，是紫金山留给人的第一印象。随着新兴住区板块崛起，城东板块已经不再局限于紫金山下，不再限制于人们印象中的行政区划划分，“大城东”的概念出现，形成了包括紫金山、仙林板块、麒麟板块、宝华板块四大不同住区类型。

1.紫金山——高端豪宅聚集地

十年前，就有仁恒、长发等品牌开发商入驻月牙湖，开发高端改善类产品，月牙湖片区成为南京的第一个富人区，不仅引领南京市商品房建设潮流，更掀起了由一般住区向高档住区改善的热潮。在此之后，更大规模的房地产开发扩展到紫金山下，紫金山周边开发出了一系列水准极高、品质极优、居住体验极佳的高端低密度改善类产品。

紫金山环陵路浓荫蔽日，环境清幽，道路两旁分布着诸多知名豪宅项目，如帝豪花园、钟山国际高尔夫别墅以及天泓山庄、紫园等。近年来，招商紫金山1号、复地御钟山等品牌楼盘也纷纷亮相，紫金山下的可利用土地日益稀缺，发展逐渐饱和，环陵路板块的概念成型，南京城“东富”的地位进一步得到巩固。其中，钟山国际高尔夫项目作为南京整体过千万的别墅群，绝版的地理位置、优越的自然环境、超五星级的社区配套、国际化的设计管理团队等是其优势定位，已经被市场及业界认可。

2.仙林板块——人文改善类聚居区

仙林板块，最起初是大学城的代名词，该板块有着优越的自然资源与人文环境。南京地铁2号线东延线2010年开通以后，仙林与新街口的通勤时间缩短至20分钟，交通运载能力得以增强，仙林逐渐发展成为改善类宜居的人文板块。

而南京地铁4号线也将在2017年1月开通，作为交通方面重大利好，未来仙林板块的区域价值会进一步提升。目前，仙林板块已经发展起多个商业中心，包括亚东城、大成名店、金鹰奥莱城等。在地铁2号线周边，也有森林摩尔商业街区、仙鹤新天地、招商花园城等多个商业综合体。仙林作为南京三大副城之一，四大片区的白象、仙鹤开发已经接近尾声，麒麟开发过半，青龙将是未来5～10年整个仙林唯一一块可供完整开发的片区。至2016年9月份，该板块的住宅均价已经向着3万/m2靠拢，未来还会进一步上升。

3.麒麟板块——脱离刚需，奔向改善

麒麟板块的发展最出人意料，2016年4月15日，北京嘉诚集团最终以22353元/m2拿下麒麟G09地块，刷新区域最高地价，麒麟板块也一跃成为江宁区地价最贵的地方。麒麟自身地理位置优越，距离新街口直线距离只有10千米。麒麟科创园升级为江苏省级高新技术产业开发区，区域定位提升，板块的交通和配套都得到极大保障。该板块2016年年初的均价仅在1.2万/ m2，时隔8个月，毛坯均价已经涨到2万/m2以上，已经有项目均价卖到2.5万/m2以上，未来房价还会进一步上涨。

4.宝华板块——城东新兴刚需主阵地

宝华镇并不属于南京的区划范围，作为最靠近南京主城的卫星城，都市圈内离主城距离最近的板块，从南京新街口开车到宝华镇仅需1个小时，不少开发商的入驻，也使得宝华板块备受关注。至2016年8月，该板块房源均价在10000元/m2左右，只有仙林湖板块的一半。区域内已经有恒大、招商、远洋、碧桂园等品牌房企，配套设施在逐步完善。宝华板块虽不属于南京，但是其房价却比镇江市中心贵了一倍，究其原因，流传已久的“句容并入南京”的传言加剧了民众买房的投资预期。但是，句容真的会并入南京吗？

三、南京城市向东发展的反思与展望

人口数量增加，城市空间向外围区域扩展成为不可阻挡的城镇化趋势。十年前，上海市青浦区、嘉定区的开发也不完善，而随着主城区人口密度加大，城市开发向外围扩张，周边城区建设速度加快；北京与河北相邻区域原本缺乏关注，但新流入北京的大量外来人口遭到挤压，被迫向河北方向搬迁。造成这种局面，不仅是由于受城市资源紧张等负面影响，更重要的在于高房价对城市新流入人口的生活压力。

以南京为例，经过房地产开发，原先的城中村（河南村、天堂村等）区域房价成倍递增，外来居民或者城市贫困人口经济能力有限，被迫向主城区外围的新开发区域搬迁，这种情况在一定程度上加速了城市居民居住层次的分化。一个不可忽视的事实是，南京主城土地资源日渐稀缺，一方面土地拍卖价格不断提高，另一方面南京房价水涨船高。南京市每年流入外来人口10万有余，不仅帶来促进经济消费的巨大活力，同时也在就业、医疗、教育、住房等方面产生巨大需求。

回顾南京城东四大板块，紫金山已无土地可用，仙林的建设接近尾声，麒麟板块房价在2016年中经历一波高涨，许多利益相关者期盼句容并入南京，实际上是为了享受大城市更加优质的医疗、教育等资源，这也反映出不同等级城市之间资源不平等的现实差距。

四、试论卫星城镇句容并入南京的可能性

目前支持句容并入南京的论据主要有两点：一是人口补给理论，二是同质化倾向。所谓人口补给理论，即一个城市的规模与等级决定了其所需的人口数量。在《长江三角洲城市群发展规划》中，特大城市划分标准为城区常住人口达到500万～1000万。到2015年年底，南京常住人口仅有823万左右。从南京城市人口历年增长幅度来看，2007年的南京常住人口为741万左右，10年时间才涨82万。到2020年，南京常住人口未必能增加到950万。南京市人口自然增长幅度并不能满足城市规模与等级发展需求。此种情况下，直接吸收周边城镇居民以填补人口空缺成为一些人的呼声，“句容60万人口”首先被提起。第二点是同质化倾向。不可否认的是，南京与句容两地本身相邻，生活习惯相似，空间距离很近。两地的交通便捷，2012年已经实现公交卡一卡通，城际交通一体化快速发展。此外，南京与句容的教育资源也正在衔接，有关部门正在推进中小学联合办学。

本文认为，句容整体并入南京，可能性不大。首先，不可否认的是，南京句容一体化速度确实很快，这也是不可阻挡的趋势，但是这与“宁镇扬”都市圈的城镇化进程密不可分。联系加强、交通改善都是城镇化向周边区域扩展的有利影响，并不能成为并入的依据。其次，城市生态系统具有稳定性、系统性，轻易打破则容易产生问题。南京和镇江的发展都在稳步推进，如果把句容并入南京，南京城市人口增长的同时，镇江却会损失巨大的人口和土地，考虑到镇江本身的外来人口较少，镇江自身这一稳定的城市生态系统将遭到重创，谈何发展？从行政层面来讲，不同层级的区划调整需要国务院等相关部门的审核批准，牵一发而动全身。最后，对比北京、上海周边，河北廊坊、苏州花桥依然归属自身的行政区划，而卫星城镇建设的目的在于增强区域经济活力，促进资源整合，相邻城镇之间的同质性会增强。但统一区划，并入周边城镇的城镇化模型未免太具侵略性，也不符合城市空间和谐发展的理念。南京城市本身仍有大量土地尚未开发，空间内部并未充分扩展，未来五到十年，南京城市开发的重点仍会集中在江北、江宁等热点区域。

在城镇化发展过程中，享受城市开发带来的红利不应依赖于被动的区划调整，更重要的在于依托自身的产业优势，发展适合本地的经济发展模式。南京地处长江三角洲中心位置，交通便捷，通勤速率高，这为大都市圈的发展提供了必要条件。郊县城镇迫切希望融入大城市以获得优势资源导入，并以此来提升区域土地商业价值，促进经济发展，这一点无可厚非。但是区域发展不应过于行政化，特别不应随意打破区域空间已经形成的稳定生态系统，应避免可能产生的负面问题，当然如何协调资源配置、人口流动与房地产开发等问题仍值得进一步商榷。

参考文献：

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