房地产开发企业营改增涉税事项管理

曾强安

摘要：2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，增值税业务较原营业税业务复杂，会计核算难度大，纳入试点范围的企业有必要学习理解营改增相关政策，落实营改增相关工作，减少相关税务风险。房地产行业被纳入这次营改增的试点范围，房地产开发企业销售和采购业务量大，涉税事项管理不善造成的税务风险更高，更有必要加强营改增涉税事项管理规避税务风险。文章研究营改增相关政策，阐述房地产开发企业营改增涉税管理注意事项。

关键词：房地产开发企业 营改增 税务管理

2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点后，流转税将不存在营业税只有增值税和消费税。政府在全国范围内全面推开营改增试点的目的是消除重复征税，维护税制公平，减轻企业税负，推进经济结构调整和产业转型升级，促进服务业发展和商业模式创新。营改增制度设计是保证营改增后所有行业税负只减不增，激发我国经济活力，实现经济总量增长。房地产行业纳入这次营改增试点范围，房地产开发企业的税负能否实现只减不增，与其能否按营改增相关政策进行涉税事项管理有很大关系，只有按营改增相关制度进行涉税事项管理才能享受政策给企业带来的红利。房地产开发企业应从以下几方面进行营改增涉税事项管理。

一、按规定办理税务登记，确认本企业增值税纳税人性质

房地产开发企业应对照国家税务总局公告2016年第23号规定，若本企业年销售服务、无形资产或者不动产的年应税销售额超过500万元，应向主管国税机关办理增值税一般纳税人资格登记手续，年应税销售额未超过500万元，但会计核算健全，能够提供准确税务资料的，也可向主管国税机关办理增值税一般纳税人资格登记，偶然发生的转让不动产的营业额，不计入年应税销售额，应税行为有扣除项目的房地产开发企业，年应税销售额按未扣除之前的销售额计算。年应税销售额为不含税销售额，不含税销售额=销售取得的价款和价外费用之和÷（1+税率或征收率）。房地产开发企业兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和销售服务、无形资产或者不动产应税行为的，应分别计算应税销售额，分别适用增值税一般纳税人资格登记标准。没有办理增值税一般纳税人资格登记的，为小规模纳税人。

二、按规定选择计税方法

增值税计税方法有一般计税方法和简易计税方法，一般计税方法计税的应纳税额等于当期销项税额抵扣当期允许抵扣进项税额后的余额，当期销项税额小于当期允许抵扣进项税额不足抵扣部分，可以结转下期继续抵扣。简易计税方法计税的应纳税额=应税销售额×5%征收率，不得抵扣进项税额。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法，房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的2016年4月30日前开工的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法计税，一经选用36个月内不得变更。房地产开发企业小规模纳税人适用简易计税方法计税。

三、正确理解税率、征收率与税负

增值税是价外税，一般情况下发生销售业务开具增值税发票时应分别列明应税销售额和增值税税额，增值税税率是发生销售业务收取价款和价外费用中增值税税额占应税销售额的比率，是增值税税收制度的中心环节和基本要素，是计算应交增值税额的基础；征收率是应纳增值税额占应税销售额的比率；税负是实际计缴的增值税税额占应税销售额的比率。采取简易计税方法计税的征收率等于税负，一般纳税人采取一般计税方法计税的，应纳增值税税额等于销项税额减可以抵扣的进项税额后的差额，税负通常不等于税率。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税适用11%税率，采用简易征收方法计税的征收率为5%。房地产开房企业销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的增值税税负较原征收营业税税负降低了0.238个百分点，采取一般计税方法计税的其税负取决于与销项税额对应的可抵扣进项税额的大小，可抵扣进项税额越大，税负越低。

四、准确计算应税销售额和应纳税额

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，按照纳税申报期销售取得的全部价款和价外费用扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，当期销售房地产项目对应的土地价款按当期销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例分配支付的土地价款，房地产项目可供销售建筑面积不包括未单独作价结算的配套公共设施建筑面积。支付的土地价款一定是向政府或土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付并取得省级以上财政部门监（印）制的财政票据的土地价款，向其他单位支付的土地价款不得在销售收入中扣除，应税销售额=当期销售房地产项目收取全部价款和价外费用减当期允许扣除的土地价款后的余额÷（1+11%），销项税额=应税销售额×11%，应纳增值税额=销项税额-当期允许抵扣进项税额，当期允许抵扣进项税额大于销项税额的，可以留待下期继续抵扣。采用简易计税方法计税的，应税销售额=当期销售房地产项目收取的全部价款和价外费用÷（1+5%征收率），不得扣除对应的土地价款，应纳增值税额=应税销售额×5%征收率。

五、分清可抵扣进项税额和不可抵扣进项税额

进项税额是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。可抵扣的进项税额必须是一般纳税人用于应税项目的购进业务所支付或者负担的增值税额，并且取得增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证等合法的扣税凭证，没有取得合法的扣税凭证，其进项税额不可从销项税额中抵扣。一般纳税人用于简易计稅方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进业务支付或负担的增值税额不得从销项税额中抵扣，应计入相关项目成本。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分，不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）。非正常损失负担的对应进项税额不得从销项税额中抵扣，应从当期进项税额中转出，计入非正常损失。

六、正确开具增值税发票

增值税发票分增值税专用发票和增值税普通发票，房地产开发企业一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票；纳税人向个人销售自行开发的房地产项目不得开具或申请代开增值税专用发票，应开具增值税普通发票。采取简易计税方法计税一般纳税人和小规模纳税人可以自行开具增值税普通发票，必要时可以向税务机关申请代开增值税专用发票。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用差额征税办法缴纳增值税且不得全额开具增值税发票的，自行开具增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样。

七、及时申报缴纳增值税

一般纳税人于每月、小规模纳税人于每季终了后15日内向机构所在地主管国税机关申报缴纳增值税。为便于试点期营改增工作的顺利进行，税务机关会根据工作情况适当调整纳税申报期限，纳税人应密切关注主管国税机关的通知。房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，按照3%的预征率预缴增值税，预缴增值税额=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，适用一般计税方法计税的项目适用11%税率，适用简易计税方法计税的项目或者小规模纳税人征收率为5%，房地产企业应在收到预收款次月纳税申报期内向主管国税机关申报预缴税款。一般纳税人按期计算出应纳增值税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报缴纳增值税，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。增值税纳税申报已经开通网上申报功能，纳税人可以网上填报纳税申报表申报缴纳增值税税款。

八、清晰核算增值稅涉税业务

清晰核算增值税涉税业务，对增值税涉税管理十分必要。营改增后，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目，应分开核算各项目的收入和成本，分开核算各项目的增值税业务。房地产开发企业兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和销售服务、无形资产或者不动产应税行为的，应分开核算应税销售额，分别适用不同税率，如果不能开分核算，主管国税机关核定从高适用税率，目前我国增值税税率有17%、13%、11%、6%四档，不同应税行为适用不同税率。房地产开发企业一般纳税人应根据增值税业务特点设置会计科目核算增值税业务，一般应设置“应交税费”一级科目，下设“应交增值税”“未交增值税”二级科目，“应交增值税”下设置“销项税”“进项税”“进项税额转出”、“预缴增值税”“转出多缴增值税”“转出未缴增值税”等明细科目，核算按一般计税方法计税的增值税相关业务；核算采用简易计税方法计税的增值税业务只需要通过“应交税费——未缴增值税”科目核算即可。

十、堵塞增值税管理漏洞，避免增值税涉税风险

涉税事项管理不善会造成多缴税款或漏税造成税收滞纳金和罚款损失。因合同签订不严谨没有明确成交价格是否含税、未取得合法扣税凭证而未能抵扣税款或抵减收入、应分开核算而未分开核算造成从高适用税率等，都会造成多缴增值税款。应预缴增值税而未预缴、或抵扣了不能抵扣的进项税、扣减了不能扣减的收入，会造成计税错误少缴增值税，引起税收滞纳金和罚款损失。房地产开发企业应重视涉税管理工作，充分利用税收优惠政策，遵守税收法规，避免税务风险。J

参考文献：

[1]国家税务总局.关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告[S].国家税务总局公告2016年第18号.

[2]王连法.一般纳税人增值税会计科目设置及核算方法详解[J].财会研究，2010，（12）.

[3]王燕.房地产企业“营改增”后的财税问题研究[J].商业会计，2016，