《资产评估法》与现行房地产估价的差异探讨

文/徐峰

《资产评估法》与现行房地产估价的差异探讨

文/徐峰

《中华人民共和国资产评估法》（以下简称《资产评估法》）已由全国人民代表大会常务委员会于2016年7月2日通过，自2016年12月1日起施行。本次通过的《资产评估法》涉及六个专业，归属五个部门管理。按照国务院现行有关规定，评估行业在经过几次清理整顿后，划分形成资产评估、土地估价、房地产估价、矿业权评估、旧机动车鉴定评估和保险公估等六大类评估领域，分别由财政部、国土资源部、住房和城乡建设部、商务部、保监会五个部门管理。

目前房地产估价行业执行的国家标准为2013年6月26日由中华人民共和国住房和城乡建设部与中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局联合发布的《房地产估价基本术语标准》（以下简称《标准》）和2015年4月8日联合发布的《房地产估价规范》（以下简称《规范》）。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会是全国性的房地产估价和经纪行业自律管理组织，由从事房地产估价和经纪活动的专业人士、机构及有关单位组成，依法对房地产估价和经纪行业进行自律管理。

笔者将围绕《资产评估法》所涉及的房地产估价程序和技术上的一些要求，依据有关条款进行对比分析和探讨。

一、评估专业人员的差异

《资产评估法》的第八条明确规定：“评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。评估师是指通过评估师资格考试的评估专业人员。国家根据经济社会发展需要确定评估师专业类别。”而《立法技术规范（试行）（二）》（法工委发〔2011〕5号）中第十条对“执业人员”和“从业人员”作了界定：“执业人员”用于表述符合法律规定的条件，依法取得相应执业证书，并从事为社会公众提供服务的人员，例如《律师法》第二条对律师的规定、《注册会计师法》第二条对注册会计师的规定。“从业人员”用于表述在一般性行业就业的人员，如《社会保险法》第十条第二款的规定、《教育法》第四十条第一款的规定。

根据《国务院办公厅转发财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知》（国办发〔2003〕101号），目前国家设置的评估师有六大专业类别，即资产评估师、房地产估价师、土地估价师、矿业权评估师、保险公估从业人员和旧机动车鉴定估价师。

《规范》和《标准》对房地产估价的定义是：房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。并且要求估价报告经审核合格后，由不少于两名参加估价的注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章，并按有关规定和估价委托合同交付估价委托人。

《规范》中有条文作出解释：本规范将原规范中的“估价人员”明确为注册房地产估价师或房地产估价师。非注册房地产估价师只能作为“参与估价人员”协助或帮助注册房地产估价师开展有关工作，并且其工作的质量和后果均由注册房地产估价师承担。

笔者认为，上述条款的表述可以被视作国家将评估专业人员界定为执业人员（即注册房地产估价师）和从业人员的证据。根据《规范》中的规定，房地产估价报告的完成和签署必须由注册房地产估价师执行。

二、评估所涉当事人的差异

在《规范》和《标准》中，估价当事人是指与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。因此，“当事人”既包含了委托人，又包含了受托人。另外估价委托人在《规范》和《标准》里指的是委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人，俗称“客户”，不一定是估价对象的权利人。

《资产评估法》的第二十二条规定：委托人有权自主选择符合《资产评估法》规定的评估机构，任何组织或者个人不得非法限制或者干预。评估事项涉及两个以上当事人的，由全体当事人协商委托评估机构。委托开展法定评估业务，应当依法选择评估机构。这条规定第二款中所提及的“当事人”是指与评估事项有直接关系的单位或个人。这里的“当事人”是特指，即估价委托人和估价对象的权利人。从上文可以看出，《资产评估法》和《规范》中所指的“当事人”是有区别的。

三、评估业务承办人员的差异

对评估业务承办人员，《规范》中是这样规定的：除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应至少有一个注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作。《资产评估法》的第二十四条则规定：对受理的评估业务，评估机构应当指定至少两名评估专业人员承办。委托人有权要求与相关当事人及评估对象有利害关系的评估专业人员回避。

依据《资产评估法》第八条，房地产估价业务由两名注册房地产估价师承办，或者由一名注册房地产估价师和一名具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员承办，或者由两名具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员承办，都是符合规定的。从《资产评估法》第八条和《规范》、《标准》的对比分析可看出，它们对“评估专业人员”的定义是有所区别的。笔者认为，只有由两名注册房地产估价师承办估价业务，才能既符合《资产评估法》的规定，又满足《规范》的要求。

四、评估业务现场勘查程序的差异

《资产评估法》第二十五条明确规定：评估专业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行现场调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，作为评估的依据。

这一条款是关于评估业务现场勘查程序要求的，涉及四个方面：第一，现场勘查程序的履行；第二，搜集必要评估资料作为依据；第三，对取得的资料进行核查、验证；第四，对资料进行分析和整理。《规范》在有关估价程序的条款中规定：对搜集的估价所需资料应进行检查。当估价委托人是估价对象权利人时，应查看估价对象的权属证明原件，并应将复印件与原件核对，不得仅凭复印件判断或假定估价对象的权属状况，《规范》还在条文说明中作了解释：虽然估价委托人应当如实提供其掌握的估价所需资料，并对其提供的资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责，但也要对估价委托人提供的资料审慎检查。对于估价对象的权属状况，当估价委托人自称是估价对象权利人时，不能仅凭权属证明复印件作出判断，应与原件进行核对。两者相比较，《资产评估法》较《规范》在取得资料的力度上要更进一步，更加突出了评估专业人员（即注册房地产估价师）的义务，不仅要审查核实资料，而且要去验证资料的合法性、真实性、准确性和完整性，此外，在程度上也作出了更进一步要求，即对搜集的资料要进行必要的分析、归纳和整理，其后才能形成评定估算的依据。

五、评估方法选择的差异

对评估方法的选择，在《资产评估法》第二十六条中，也有更加清晰明确的定义：评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。评估机构应当对评估报告进行内部审核。

上述条款是关于评估方法选择和机构内部审核的规定，涉及四个方面：第一，评估方法的选择应当恰当，应具体说明选择的理由和放弃的理由；第二，选用的评估方法数量，根据评估准则，除只能选择一种评估方法的外，评估业务必须选择两种以上评估方法，这是对所有专业类别评估的要求；第三，评估结论的形成，必须经过综合分析，充分阐述评估结论的选取；第四，内部审核，评估机构对外出具的评估报告必须经过内部审核。《资产评估法》在这一条款中，对选择估价方法作出规定：首先是要遵守所有专业类别评估的执业准则，其次要有两种以上的评估方法。估价方法的选择在《规范》中描述如下：当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍。当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。《资产评估法》和《规范》都强调用两种以上评估方法，《规范》更加注重于方法的适用性，并且明确，只要是适用的方法，都要运用。《资产评估法》表达了选择方法的最低要求，即至少两种评估方法。

六、评估报告签章、责任的差异

《资产评估法》第二十七条规定：评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估专业人员签名并加盖评估机构印章。评估机构及其评估专业人员对其出具的评估报告依法承担责任。委托人不得串通、唆使评估机构或者评估专业人员出具虚假评估报告。

上述条款是关于评估报告的签章、责任和委托人授意虚假报告的规定。评估报告须由至少两名承办该业务的评估专业人员签名，并由评估机构盖章，非法定评估报告可以由从业人员签名。

《规范》在相应条款中指出：估价报告经审核合格后，应由不少于两名参加估价的注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章，并应按有关规定和估价委托合同交付估价委托人。这说明无论是法定估价报告还是非法定估价报告，都必须由注册房地产估价师签名，“从业人员”不能签署房地产估价报告。换言之，房地产估价报告的法律责任是由签字的注册房地产估价师和房地产估价机构承担的。

七、评估档案保存期限的差异

《规范》对评估档案保存期限也有明确规定：房地产估价机构应及时整理和保存估价资料，并应保存到估价服务的行为结束且不得少于10年。保存期限应自估价报告出具之日起计算。

《资产评估法》第二十九条则规定：评估档案的保存期限不少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年。这一条款是关于评估档案的保存期限的，法定评估业务档案保存期限不少于30年（包括30年），非法定评估业务档案保存期限不少于15年（包括15年）。评估档案的保存期限，自评估合同终止之日起计算，这表示，对法定业务的事后追责期限为30年，对非法定业务的事后追责期限为15年。资产评估领域现有评估师超过13万人，评估人员大约60多万，评估机构超过1.4万家，涉及六个专业，归属五部门管理，评估对象可分六大类：不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。前面五类对应我国目前的资产评估、土地评估（估价）、房地产评估（估价）、矿业权评估、保险公估和旧机动车评估六大类评估行业，不同行业对档案保存期限的要求会有所不同。《资产评估法》涵盖了以上所有专业类别评估，因此，所有行业的保存期限都要严格按照《资产评估法》的要求执行。

八、估价委托人权利的差异

《规范》中未有条文对估价委托人权利这方面作出明确规定，但从对相关条文的解释可以看出，《规范》中隐含了这方面的要求。《规范》中规定：估价技术报告可按估价委托合同约定不向估价委托人提供。相对应的条文说明所作的解释为：估价委托合同中对是否向估价委托人提供估价技术报告未作约定或约定不明确的，如果估价委托人要求提供估价技术报告，则房地产估价机构应向其提供估价技术报告。这说明，委托人如果对房地产估价报告有异议，有权利要求估价机构提供技术报告。换言之，委托人可以要求估价机构对估价程序及如何得出估价结论等作出书面解释。而《资产评估法》的第三十条规定：委托人对评估报告有异议的，可以要求评估机构解释。这说明，评估报告出具后要求评估机构进行解释，是委托人的权利，即对估价报告作出解释是估价机构和注册房地产估价师的应尽义务。

综上所述，现有《规范》和《标准》与《资产评估法》规定尚存有一定差异，应根据《资产评估法》对前二者作出及时修改。笔者认为，房地产估价在实际操作中，除《规范》和《标准》的要求有更高、更严格的方面外，都必须按照《资产评估法》来实施，这样才能促进房地产估价行业更加规范、健康地发展。

（作者单位：上海城市房地产估价有限公司）