楼市调控再度升级，市场降温趋势持续

文/王瑞红

楼市调控再度升级，市场降温趋势持续

文/王瑞红

2016年11月17日，四川成都市再出楼市限购新政，对市民购房进一步加强了户籍限制。成都市发布的《进一步促进我市房地产市场健康发展的若干政策措施》强调：要进一步加强成都高新区南部园区、天府新区成都直管区等热点区域住房限购措施，促进职住平衡，减少交通拥堵。自即日起，成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税满一年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在成办发〔2016〕37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买一套商品住房。不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。

政策效果明显 降温趋势延续

成都市发布通知，调整住房公积金贷款最低首付款比例：购买首套住房或已有一套住房，并已结清相应住房贷款余额的，最低首付款比例为30%；已有一套住房，但未结清相应住房贷款余额的，最低首付款比例为40%。对购买第三套及以上住房的缴存职工家庭，不予以公积金贷款。实行公积金贷款金额与职工缴存余额和缴存时间双挂钩政策：两人及以上的职工家庭贷款额度=（借款人公积金缴存余额+共同借款人公积金缴存余额）×20倍×缴存时间系数（上限70万元）；单职工家庭贷款额度=借款人公积金缴存余额×20倍×缴存时间系数（上限40万元）；缴存时间小于12个月的，时间系数设为0.5；缴存时间在12个月至24个月的，时间系数为0.9；缴存时间在24个月以上的时间系数设为1。

2016年11月14日晚间，西安、南京、深圳、武汉也分别出台楼市新政，从规范商品房明码标价、严格落实楼市调控新政、调整公积金贷款首付、提高主城区购房门槛等方面对现行政策进行加码。国家统计局去年10月14日发布的《2016年1月到10月全国房地产开发投资和销售情况》显示，随着调控效果的显现，全国楼市热度有所降温，销售量价同比增速开始放缓。而业内人士也多认为，随着楼市调控不断升级，未来多地楼市降温的趋势也将持续。

从四个城市已经出台的调控升级政策来看，武汉的调控力度相对最大。武汉市住房保障和房屋管理局去年11月发布的 《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》中明确规定，本市户籍禁止购买第三套住房，非本市户籍则需要连续在本市缴满两年社保或个人所得税，并且对于补缴的不予承认。根据该意见，限购和限贷的范围为武汉主城区和开发区，即江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区以及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区（不含汉南）、武汉市东湖生态旅游风景区等。

去年国庆节期间，武汉市提出了“实施投资性限购，强化差别化住房信贷政策”，即：对于武汉无住房的居民家庭，在主城区购买首套住房申请商业性个人住房贷款的，最低首付比例为25%，二套房首付比例为50%，购买三套房的暂停发放商业性个人住房贷款；非本市户籍居民家庭购买二套房的，暂停发放贷款，禁止在武汉主城区购买第三套房。相比武汉，西安、深圳和南京三个城市的调控政策升级主要是为了规范销售行为、调整公积金贷款首付和加快推盘。

业内专家分析认为，去年年底各地调控政策频繁出现升级，而从效果上来看，本轮房地产调控与往年最大的不同是持续地打补丁、加压力，叠加形成历史上最严格的调控执行力度。所以在市场影响方面，连续出台的政策效果非常明显，降温趋势得以延续。全国各地继续大力开展房地产市场整治行动，预计今年第一季度调控城市的政策环境都将维持从紧局面。去年11月以来，各地新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落，且非调控城市与调控城市的成交降幅基本一致，显示已调控城市的政策收紧效应也已波及其他城市。

整治力度加强 形成震慑威力

从整体上看，最近从银监会到地方，都开始明显收紧房地产信贷。信贷的收紧，将导致未来市场快速告别价格过快上涨。过去十几年的房地产市场波动历史，与货币政策效应完全吻合，一旦信贷政策收紧，房地产市场快速降温的幅度会更大。在前期限购、限贷政策出台后，去年10月中旬以来，全国各地前所未有地出现了房地产市场调控政策全面落地执行，这也使本轮房地产市场调控与历史上各次调控相比，政策执行力度最强。预计今年第一季度国内一些核心区域城市的房价走势仍将维持稳定，甚至会出现一定程度的下跌。

尽管去年9月30日以来，热点城市房地产市场和地方政府已经明确感受到了来自调控的压力，然而，这还远远不是围绕房地产市场调控的压力峰值与终点。在以控制资产泡沫为核心的政策诉求之下，更大的压力，也许还未显现。住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会去年年底部署开展了全国“商品房销售明码标价专项检查”，要求对房地产开发企业、中介机构商品住房销售中出现的价格违规违法问题进行集中查处，并“形成震慑”。罕见的是，通过要求上报查处情况、典型案例等形式，住建部、国家发改委向地方政府和职能部门提出了有关领域案例的查处数量要求。在此基础上，住建部和国家发改委还要求地方政府分阶段对查处结果进行汇总上报。

据了解，此次部署专项检查的过程，相比以往最大的不同之一，是住建部、国家发改委对专项检查的工作方式提出了明确要求。“以前都是部署工作、提目标、分任务，但是，对工作方法是没有要求的。”一位地方住房和城乡建设厅的内部人士称。按照住建部、国家发改委的要求，在此次价格专项检查过程中，地方价格主管部门、住房和城乡建设部门首先采用的是随机抽查的方式，即事先不确定检查的目标和对象，而在确定检查行动开始时，随机选择楼盘项目、开发企业、中介机构及其门店进行检查，从而避免专项检查出现“走过场”、被检查单位和企业“有准备”的情况，以确保专项检查、整治的力度。

与此同时，国家发改委和住建部还要求地方有关职能部门在专项检查的过程中，要使用“交叉检查”的方式，对房地产开发企业、中介机构的商品房标价行为进行检查。这种检查方式可最大限度地避免出现内部检查消息泄露、查处力度不足、执法尺度不严等情况。各地方价格主管部门、住房和城乡建设部门按照国家发改委、住建部的工作部署，采用“下探一级”、“交叉检查”、“随机抽查”的方式，对辖区内的商品住房标价行为进行专项检查，并随时就有关情况与国家发改委、住建部进行沟通。

按照国家发改委、住建部的工作安排，专项检查工作从去年11月10日开始，到12月10日结束，为期一个月。按照两部委的要求，各地方价格主管部门告诫辖区内房地产开发企业、中介机构，必须严格按照《商品房销售明码标价规定》（发改价检〔2011〕548号）进行明码标价，严格执行“一套一标”，不得使用虚假或不规范的价格标示误导购房者等。

三波调控有力 收效十分明显

事实上，中央决策层在去年9月30日前，即针对当前部分热点城市房地产市场过热的苗头进行了两次讨论和研判。根据对部分房地产市场显露过热苗头的热点城市的研判，发布虚假信息、营造房价上涨预期、扰乱房地产市场交易秩序被确定为导致当前市场走势的主要原因。因此，在9月30日后，多个城市下发了稳定本地房地产市场的有关政策。在这些政策中，除了限购、限贷等政策口径得到从严调整外，规范本地房地产市场交易秩序也被作为稳定当地房地产市场的主要政策手段之一。

据西安市房屋管理政务网信息显示，从去年11月10日开始，西安市开展了为期3个月的房地产市场秩序专项整治工作，主要针对发布虚假房源信息和广告，通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作，哄抬房价，未取得预售许可证销售商品房，不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格，捂盘惜售或者变相囤积房源等9种行为进行严查整治。

南京市也出台了宣传调控政策、加快新盘上市、加强资格审查、强化市场监管等四项措施，严格落实房地产市场调控新政，力促南京市房地产市场健康发展。深圳市也决定自去年11月15日起调整公积金贷款首付比例。公积金缴存职工家庭名下在深无房的首付比例最低为30%，名下在深拥有一套住房的首付比例不低于70%。购买第三套住房的不予以公积金贷款。如果说“中东部省会城市崛起”是过去十年中国城市价值变化的第一个要点，那么第二个要点就是“北上深”小兄弟的崛起，轨道交通让城市圈成为现实，北京、上海、深圳周边的三线城市，未来发展可能超越一些二线城市，如廊坊、东莞、嘉兴等。至于苏州这种兼具“二线城市”和“上海亲戚”身份的城市，发展机会将会更多。

种种迹象显示，自去年“国庆楼市新政”以来的“第三波调控”已经全面展开，预计此类调控将会延续至今年年中。可以说，自去年9月30日至今，此轮楼市调控已经呈现出清晰的波浪态势。第一波：去年“国庆黄金周”前后，有二十多个城市先后出台各类房地产市场调控措施，如限购、限贷、加税等来规范市场。调控政策出台主体，全部是地方政府。第二波：央行、银监会、证监会和保监会，先后出台措施，要求严格执行限贷政策，收紧企业发债，规范银行理财、保险投资等资金介入房地产市场。第三波：从去年11月10日开始，热点城市再次开始出台调控措施，如杭州、南京、武汉和深圳等，调控主体再次变回地方政府。预计将有更多城市在本轮调控中追加措施，加强调控力度。

目前来看，第三波实行调控措施的城市，基本涵盖了全部内地楼市“最有前途的城市”。这些被重点关注的城市的现状，显然符合笔者一贯的观点：在“印钞票的时代”，投资主体成为“地方政府+国有企业”，机会开始向高级别的城市汇聚，改革开放第一个阶段崛起的“明星地级市”，甚至一些“计划单列市”，开始让位给省会城市，尤其是成都、武汉、郑州、长沙、合肥这种“省内没有竞争对手”的省会城市。在“有竞争”的省份，南京超越了苏州、无锡，济南正在赶超青岛，沈阳已经压过了大连。

基于此，有关专家认为，要想管住楼市，首先要管住这些热点城市。因此，“北上广深”四大一线城市当然是调控的重中之重，所谓“射人先射马，擒贼先擒王”；十几个热点城市基本都在“第一波调控”时出台过相应措施，今后或许将会继续增强调控力度。“第三波调控”所带来的影响是：从现在开始到今年年底，楼市都将维持高位震荡，个别热点城市的热点地区，房价甚至可能出现一定跌幅。楼市调控政策预计将维持到2018年3月，全国两会选举产生新一届政府之后，才可能出现新的变化。