房地产企业营改增后税务风险控制策略剖析

高艺

摘要：本文从实施“营改增”的意义出发，分析了“营改增”造成企业纳税风险的原因，对房地产企业“营改增”后税务风险的控制策略进行了探讨。

关键词：营改增；房地产企业；税务风险控制

房地产行业是我国的一个重点行业，国民经济有序运行离不开房地产行业的持续健康发展。增值税时代，房地产业由于业务复杂、价格敏感，税负变化备受关注。

一、实施“营改增”的重大意义

（一）进一步促进税收公平

增值税最大的优势在于逐环节征税，逐环节扣税，避免重复征税。由于增值税是以增值额为基础，从而不会出现原营业税在流转中的重复征税问题，全面“营改增”后，所有行业间均形成了抵扣链条，在制度上消除了重复征税，使得税收中性更加突出。在增值税中，增值额多的多缴税，增值额少的少缴税，使得我国在商品流转环节的税收更加公平。

（二）推动经济持续增长

一方面，“营改增”要做到所有行业税负只减不增，仅2016 年减税额度就将超过5000 亿元。而且此次“营改增”全面实施，涉及建筑、房地产、金融、生活服务4 个行业约1000 多万户纳税人，广大企业将受惠于这项改革，企业税负得到进一步减轻；另一方面，此次“营改增”抵扣范围进一步扩大，不动产等固定资产基本得到扣除，从而基本建立仅对社会消费资料的价值进行征税的消费型增值税体系，有利于进一步激发企业的投资热情，增强市场活力，用短期财政收入的“减”换取持续发展势能的“增”，为经济持续发展打下基础。

（三）倒逼财税体制改革

一方面，全面“营改增”后，地方主体税种消失，在财政分权的背景下，地方政府急需构建新的地方主体税种。在我国财政分权不够彻底的条件下，本次“营改增”可能促使中央政府开始下放税权给地方政府，建立真正的财政分权制度；另一方面，增值税作为中央与地方共享税，全面“营改增”后，地方政府财政收入面临更大的压力，需要对当前不合理的增值税分享模式进行调整，促进增值税分享体制的改革。

二、“营改增”造成企业纳税风险的原因

（一）税务风险管理意识不强

房地产企业刚刚完成“营改增”，企业内部的风险危机意识不强，大多企业还采取原有的“粗放式”经营管理模式。企业管理层及执行层纳税观念淡薄，税收遵从意识不强，往往只重视企业的财务风险，对税务风险管理不够重视，从而容易导致企业的税务风险。

（二）税务风险机构不健全

大多数企业没有设置专门的税务管理机构或税收管理岗位，有些虽然设置了税收管理岗位，但其职能定位主要是报税，而没有相关税务风险管理职能，在税收管理岗位的人员，一般是财务人员兼任，大部分缺乏必要的税收专业素质。

（三）会计制度与税法规定存在差异

会计制度与税法之间一直存在差异，“营改增”后，税法又出现新的问题，虽然国家税务总局与财政部不断出台相关文件进行补充和解释，但会计制度与税法规定之间的差异更加复杂，房地产企业必须认真地对改革后的财务、税务知识进行理解、学习掌握和运用，在实践中不断协调会计制度与税法规定的差异，这无形中为房地产企业的财务人员带来了巨大的考验，进一步扩大了企业税务风险。

三、房地产企业“营改增”税务风险控制策略

（一）培养财务人员税务风险控制管理意识

企业税务风险管理的好坏，主要取决于企业税务风险管理文化。首先企业治理层和管理层需树立正确的税务风险意识和理念。在全企业构建一种税务风险管理文化氛围，使财务人员做到遵纪守法、诚信纳税，使税务风险管理工作成效和每个人的直接利益相关，如此便可有效增强企业相关人员的税务风险管理意识。在实务操作中，财务人员要做好以下工作：加强抵扣凭证管理、规范财务核算、防范虚开发票风险、合法开展税收筹划及明确可抵扣及不可抵扣进项税业务等。

（二）完善内部管理制度

从税务风险内部控制的角度，对其在税务风险内部控制过程中的具体问题展开分析，并提出有建设性的意见，以解决该企业的税务风险问题。房地产企业的税务风险管理工作通过事先、事中、事后三大模块相互支持、密切配合，构架出一个完整的企业税务风险管理体系。在事先预防模块中，需要完善企业组织结构、树立风险管理企业文化、建设企业内部控制制度三方面；在事中防范模块中，运用财务指标分析法进行风险识别，运用定性与定量相结合的方法进行风险评估，对不同等级的风险点提出风险应对方案；在事后監督与评价模块，通过建立信息系统进行有效沟通，对风险管理体系进行全过程监督与评估，保证企业税务风险管理持续、有效运行。

（三）建立科学规范的税务风险管理机构体系

所谓“没有规矩不成方圆”，房地产企业应当首先确定税务风险内部控制的目标，在合法性、全面性、配合与监督三原则的指导下，根据行业特征与税收政策，从战略及业务层面识别、分析、评估税务风险，建立完善的企业税务风险内部控制体系。同时，加强动态税务风险评估管理以及加强员工涉税培训，更好地防范、降低、规避税务风险，达到创造企业价值的目标。只有这样，才能有效实施税务风险管理。

（四）全面梳理公司业务流程和修订合同的税务风险

一方面对过渡期合同进行梳理，区分新建、在建、即将完工、已完工等各种完工状态，以选择适用的相关过渡期增值税政策；同时，需要与合同签约方就过渡期合同的交易价格、增值税税负承担主体、发票的开具和取得要求、纳税义务时点等进行协商和重新确认，并签署相关的补充协议来明确上述条款变化。另一方面对现有合同模板进行修订：收集现有的销售合同、租赁合同、采购合同、总包合同等模板，对合同条款根据“营改增”做出合适的修改，如合同中明确包含增值税的价款，纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务等应税服务的情况下，在合同中分别列示服务内容、不含税价及对应增值税额等。

四、结束语

总而言之，“营改增”推行过程中，肯定会存在很多困难。房地产企业要在这个转型阶段，认真学习税收政策，合理控制税务风险，克服困难，争取能够在短时期内步入正轨，真正实现节税的目的。

参考文献：

[1]郑隽晓.房地产开发企业税务风险识别研究[M].云南财经大学，2015，5.

[2]康玥琪.关于房地产企业税务风险管理及控制模式分析[J]. 中小企业管理与科技，2016，6.

（作者单位：南京国际集团股份有限公司）