关于工业地产开发企业财务管理与税务策划的分析

冯啸

摘要：社会经济的发展，带动了房地产行业的迅猛发展，房地产行业属于资金密集型行业，自身具有财务风险高、融资困难大和开发周期长等特点。近年来，地产行业数量持续增长，工业地产是房地产的重要组成部分，面对激烈的市场竞争环境，要想获得持续发展，必须要提高自身的财务管理水平，实行科学有效的税务策划，最大限度的降低企业的管理成本，提高资金的利用效率，提高工业地产的核心竞争力。

关键词：工业地产；财务管理；税务策划

工业地产是房地产中的重要组成部分，主要是指用于工业类土地使用性质的熟地、毛地和在该类土地上的建筑物和附属物，与商业、住宅和各类综合用地之间有着明显的差异。工业类土地用途较为广泛，主要用于物流仓库、厂房和工业研发楼宇的制造。工业房产的土地批租年限为50年，在获得工业用地后，需要按照产业企业的需求开展工业厂房建设项目，与已确定主题的产业企业强强联合，提高企业的项目收益。

一、工业地产开发企业财务管理与税务策划的关系

税务筹划是财务管理工作中的重要组成部分，财务管理和税务筹划在工业地产开发企业中两者具有密切的联系。税务筹划是判断企业财务管理水平的标准，确保企业财务管理工作的科学合理，对减少税收支出，实现地产财务管理战略目标，提高资金的利用效率具有重要作用。同时，房地产行业作为一项资金流动较为密集性的行业，强化税务筹划，对提升企业的财务管理水平和经济效益具有重要作用。税收筹划在执行过程中，需要严格按照税法规定的要求，结合企业的实际财务管理情况，将税收筹划纳入到税法规定的范围内，达到推迟纳税时间和降低企业税收支出的目的，促进企业的利益最大化[1]。并且工业地产企业的财务管理和税务筹划的目标具有一致性，都是企业理财行为的充分展现，能够保证企业各项财务管理工作的有效开展。工业地产企业的财务管理工作内容主要包括投资、融资、利润和经营，需要将税务策划融入到企业财务管理工作的各个环节中去。工业地产企业的财务管理工作受税收体制影响较大，财务管理目标的实现与企业的纳税成本有直接关系，管理者需要深入了解纳税成本和企业受益之间的关系。

二、工业地产开发企业的财务管理与税务策划存在的问题

（一）财务管理存在的问题

1.资金来源单一，融资难度大

本公司的工业地产项目主要是建标准化厂房，主要经营项目为开发厂房出售或者出租，需要有大量的资金作为支持。但是由于标准化厂房建设是一项高风险、资金密集型和长周期的行业，企业的资金周转率较低，资金回收速度较慢。企业的资金来源主要依靠债券、银行贷款和合作开发等形式來实现，但是仅能够满足企业的日常运营支出。通过调查分析可知，工业地产企业有60%以上的资金主要是来源于银行贷款，对银行有着较高的依赖性，导致企业在发展过程中，面临着利率波动风险、偿债风险和再筹风险等问题，容易出现资金链断裂现象，给工业地产企业的经营发展造成较大的影响[2]。

2.不重视全面成本管理，成本控制力差

工业地产企业是一项复杂的系统工程，在实际的工作过程中涉及到审批、融资、建设和销售等多个环节，导致资金的预算控制和管理存在较多的问题。合同管理是企业控制管理工作的关键，各大经济活动的开展都需要依靠合同来完成，一旦出现与合同要求不符情况，势必会增大成本控制难度。全面成本管理要求工业地产企业在发展中需要实现多层次、全过程和全方位的成本管理，但是企业在实际的运营发展中，忽视了项目策划、设计、建设和销售环节一体性的重要性，没有意识到全过程成本核算工作的重要性，导致成本管理偏离预算，出现财务部门信息不完整现象，影响成本控制效果。

（二）税务策划存在的问题

1.涉及税种多，在开发成本中占较大比例

工业地产涉及到的主要税种有企业所得税、房产税、土地增值税和印花税等内容。企业在实际的发展过程中，承受着沉重的税收负担，要想降低企业的税收负担，需要对税收筹划进行科学、合理的规划，提高企业的收益，提高企业的市场竞争优势。但是由于工业地产行业发展的时间较短，各项法律政策还不健全，影响着企业税务筹划各项工作的有效开展[3]。

2.税收筹划无标准，导致风险增加

工业地产企业在运用税务策划时，不同的财务人员提出了不同的税务筹划方案，可知，税务策划没有固定标准和方法，主要依赖于财务人员对税法的了解程度。在实际的纳税过程中，纳税人和纳税机关存在权利和责任不对等情况，导致征纳双方对税收筹划的认定存在较大差异，增加了纳税风险。税收筹划涉及执法风险、信誉风险、法律风险和心理风险等方面的内容，纳税人需要考虑这些风险因素，加大风险应对能力，来降低风险。

三、解决工业地产开发企业财务管理与税务策划问题的对策

（一）财务管理措施

1.构建多元化融资渠道，完善金融秩序

构建多元化融资渠道，完善金融秩序是当前工业地产企业提高财务管理水平的有效手段，需要结合当前工业地产企业的实际发展情况，积极推进证券、信托和抵押等融资方式的发展，实现企业的金融产品创新，降低企业的融资成本，提升企业的融资管理效果。工业企业要想在激烈的市场竞争中取得良好的发展，需要积极与国外企业进行合作，将先进的财务管理经验融入到企业的融资中来，在企业内部构建多元化的融资模式，将项目预算与其他部门有机的融合起来，确保风险防控系统的完善和发展，对企业的各项融资进行准确的评估和预测，合理调度资金，加大资金管理，提高资金的周转率[4]。

2.重视成本管理，实行全面成本控制

内部成本控制是工业地产财务管理工作的重要组成部分，需要做好全方位、多层次和全员参与的成本管理意识，做好项目投资估算、设计预算和工程造价管理工作，在根源上强化企业内部成本控制管理。同时，企业需要结合实际的发展情况，构建完善的成本管理体系，明确责任主体和考核范围，严格按照考核指标的要求开展各项考核工作，严格贯彻落实考核指标，对考核结果进行系统分析，对考核结果进行反馈和完善。严格按照财务管理规章上的内容，开展各项成本控制工作，确保数据填写的准确性和真实性，严格审核账务，定期对账务进行清查，并及时做好会计实务登记工作，不给贪污腐败人员机会，实现对企业成本的全面控制[5]。

（二）税务策划措施

1.房地产各个环节的税务筹划措施

立项审批、施工建设、土地征收是工业地产在融资和项目开发阶段的重要工作内容，企业的土地增值税降低，所得税基础提高，税务筹划空间增大。工业地产企业在实际的发展过程中，当执行发行债券、资金拆借或向金融机构贷款时，产生的利需要在所得税前扣除，主要用于抵销土地增值税。如果利息税额较大，证明据实扣除，如果利息税额较小，可以不计算分摊利息，需要将工程竣工后的利息费用，纳入到企业所得税中。

2.调整应纳税额，加大成本控制

定价、交易等销售环节的税务筹划是工业地产企业中的重要工作内容，对企业营业税和增值税的支出会造成较大的影响，对工业地产企业的发展造成了较大的影响。房地产定价策略在实施过程中，需要严格按照土地增值税标准进行，需要严格按照四级累进税率制进行分析，如果增值税税率未超过20%，需要实行免征增值税优惠政策，需要对影响增值税应纳税额的项目进行调整，提高税收临界点方法的使用力度。同时，企业还可以通过销售公司或组建装修公司的形式，来分散销售收入，達到减免营业税和增值税的目的，做好成本控制工作[6]。

四、结论

本文对工业地产企业财务管理和税务策划进行简要介绍，重点分析财务管理工作存在的问题及解决策略。工业地产企业在经营发展中具有风险高、见效慢和融资难等财务问题，对企业的财务管理工作和税务策划带来了较大的影响。要想促进工业地产企业的可持续发展，需要确保财务管理工作的科学性和合理性，通过税务筹划，促进企业纳税收益额的提升，强化企业财务管理效果，降低企业的纳税成本收益，使企业在激烈的市场竞争中取得良好的发展。

参考文献：

[1]包书铭.基于商业地产开发企业财务风险管理[J].财经界（学术版），2015，05：135+137.

[2]蔡芳芳.税务策划在现代企业财务管理中的运用及意义探微[J].经营管理者，2015，15：39.

[3]梁彦博.加强商业地产开发企业的财务控制分析[J].财经界（学术版），2015，14：291.

[4]刘珺.商业地产企业存在的财务风险与加强财务预警研究[J].现代经济信息，2015，18：161+163.

[5]刘珺.商业地产企业存在的财务风险与加强财务预警研究[J].经济研究导刊，2015，24：132-133.

[6]王洪涛.商业地产（城市综合体）开发企业的全面预算管理[J].经贸实践，2016，10：33-34.

（作者单位：合肥工投工业科技发展有限公司）