保障性住房居民福利及其测度研究综述

2017-02-06踪程

价值工程 2017年2期

踪程

摘要：保障性住房是改善中低收入群众居住条件的重要举措，也是促进社会和谐的重要基础。本文首先分析了保障性住房的产品属性，明确了保障性住房居民福利问题研究的必要性，然后从房价、住房政策、住房条件和环境、保障性住房等四个方面阐述了住房对居民福利影响的相关研究现状，接着从社会福利和个人福利两个层面对福利测度进行了综述，最后对保障性住房居民福利及其测度的相关研究进行了评述。

Abstract： Affordable housing is an important method to improve the middle-low people's housing conditions and also the important basis of promoting social harmony. In the paper， the property of the affordable housing is analyzed and the necessity of the research on the problem of affordable housing resident welfare is defined firstly. And then， this paper elaborates the research status of the housing's influence on resident welfare from the aspect of the housing price， housing policy， housing conditions and environments， affordable housing. Next the paper gives an overview of the welfare measurement at two levels of social welfare and personal welfare. Finally， the relevant research of affordable housing resident welfare and its measurement is to comment.

关键词：保障性住房；居民福利；福利测度

Key words： affordable housing；resident welfare；welfare measurement

中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）02-0240-03

0 引言

保障中低收入居民的住房需求是改善民生、促进社会和谐的重要基础。随着经济和社会的发展，居民住房需求的内涵和外延都在发生着深刻的变化，从注重“房”的物质需求到注重“住”的心理感受，从对“住房”自身的生存型需求到对“住房”周边配套的发展型需求，都深刻地反映这种变化。因此，保障性住房问题表面上看是为中低收入居民提供居住和生活等基本物质条件的问题，本质上是贯彻科学发展观，以人为本，改善包括就业、教育、出行等中低收入居民福利的问题，以真正体现政府实施保障性住房政策的价值。

保障性住房具有准公共产品的属性，应该反映中低收入居民的福利需求，而目前的保障性住房建设主要偏重于建造，其政策制定、规划选址、建设施工等方面的决策均能强烈反映出政府的意志，而从居民福利需求端考虑的不足，最终造成保障性住房这一“成品”与居民的福利需求具有较大的差距。

1 保障性住房居民福利研究的必要性

住房是居民的基本生存需要，住有所居是我国住房政策的基本目标，也是改善民生、促进社会和谐的重要基础。由于住宅的空间固定性，当居民购买（或租用）一套住房时，其所享用的不仅是实体建筑物本身，更重要的是与住宅相配套的服务设施（水、电、暖、气、垃圾回收设施等）、社区邻里文化，以及住宅所在地通往就业、教育、医疗、购物和其他城市公共设施的便利性。这些属性给住房消费者带来的效用或满足，被奥尔森（Olsen，1969）定义为住宅服务。从福利经济学和社会保障理论的角度来看，这种住宅服务就是住房所能带给住房消费者的效用，即住房福利，而且并不仅包括这些属性，还包括由于这些属性所能带给住房消费者的满足感或幸福感等主观感受。

对于居民来讲，其所购买的住房带给其家庭的福利变化即住房居民福利效应。相应地，对于中低收入居民来讲，其所享受到的保障性住房带给其家庭的福利变化即为保障性住房居民福利效应。但目前的保障性住房往往建设在城市边缘地区，周围配套设施不齐全，没有考虑到中低收入居民的福利需求，严重影响了保障性住房的社会价值。对中低等收入居民而言，在解决居住问题同时，又陷入了居住福利降低的尴尬境地（王祖山，张志军，2012）。因此，保障性住房居民福利问题的研究，有利于帮助深刻了解这部分居民的基本福利需求，有利于更好地实现社会公平，使中低收入阶层也能享受到经济社会发展的成果。

2 住房对居民福利影响相关研究

作为人类生存和生活的基本需要，住房状况的好坏直接关系到居民的福利状况。虽然改革开放以来，我国城镇居民的住房状况得到了明显改善，但不可忽视的是，住房方面存在着分配不合理的现象，人均住房建筑面积的增加并不代表中低收入城镇居民住房状况的改善（方福前，吕文慧，2009）。住房价格、住房政策、住房条件和环境都对影响着居民福利。

2.1 房价与居民福利相关研究

房地产是一种特殊的商品，可被作为投资品进行投资，Case et al.（2001）认为房价上涨可以给住房拥有者带来显著的财富效应，且从投资品属性出发房价上涨所带来的财富效应要大于股市。同时，房地产具有消费品和投资品双重属性，Bajari et al.（2005）从这一视角出发，建立了基于Hicks财富补偿原理的可用货币直接测度的社会福利净损失模型。高开仙、莫申生（2010）对我国房价上涨所引起的财富效应和社会福利效应问题进行了机理性的探讨。王斌、高波（2008）研究得出房价上涨对不同家庭会造成不同的影响，一方面可以给拥有住房的家庭带来财富效应，增加其家庭福利；另一方面，给无住房家庭增加购房负担，带来预算约束效应，造成家庭福利损失。宋吟秋等（2011）探讨了政府住房补贴对社会福利的影响，得出在保障性住房市场，社会福利损失的大小不仅和政府补贴的额有关，还和政府补贴的方式有关。

2.2 住房政策与居民福利相关研究

Allan H. Meltzer（2012）认为资产抵押和住房保障之间存在相关关系。Nobuhiro Kiyotaki et al.（2011）认为通过常规住房市场一方面为一部分人提供住房保障，另一方面为另一部分人造成福利损失；Lykova et al.（2004）和Priemus et al.（2005）分析了分散住房补贴方案和住房保障分别与租金水平、贫困陷阱、道德风险和管理问题等四个方面之间的关系；Haffner & Boelhouwer（2006）讨论了西方国家的基于收入调查的住房补贴制度；Mikeszova（2007）主要研究了住房津贴对住房市场的效率问题。

通过对国外住房政策在促进居民福利增进方面经验的借鉴，李斌（2002）认为我国住房改革政策涉及六个方面：推行住房公积金、买房给优惠、提租补贴、建设经济适用房、实施住房货币化补贴和廉租房。然而，这六个主要的住房改革福利都体现了社会结构本身的排斥性，即主要针对就业人口，而对被劳动力市场排挤的弱势群体则缺乏住房支持，这影响了居民福利的增进。

代兵和陈银蓉（2004）分析了我国住房补贴中的价格补贴和收入补贴对居民福利的不同影响。王世联（2006）认为市场经济机制已经在我国房地产市场中逐渐发挥资源配置的作用，但我国的房地产业的现状与居民的居住需求还不相适应的问题十分突出，住宅质量和住宅环境都难以令人满意。在维护住房保障公平、避免保障错配方面，钱瑛瑛（2007）提出要建立个人信用和收人信息系统，完善准入退出机制和动态跟踪管理机制等。国怀林，胡峰（2009）尝试探索新型城镇住房福利模式来解决城镇中低收入家庭居民的住房问题，居者有其屋，是维护基本生活的客观需要、追求社会公平的必然要求、维持社会稳定的重要因素、构建和谐社会的价值体现。

此外，为调动地方政府的积极性，也有研究者提出了地方政府公示住房保障规划，形成多方位的监督机制等设想。

2.3 住房条件和环境与居民福利相关研究

从原始的功能来讲，住房能提供冬天防寒、夏天避暑和保障安全的功能，因此居住的条件反应了福利的高低。Bratt R（2002）认为从某种意义上说住房是身份的象征，住房周边的交通、医疗、就业、教育等基础设施等影响着居民的福利。Ray C. Fair（2010）研究发现住房市场存在着不均衡性，住房条件和环境影响着住房价格，它们通过住房价格影响居民福利。Albert Saiz（2010）着重研究了住房供给的地理因素，认为地理区位影响着住房的区位选择并最终对居民福利造成影响。托达罗（1988）认为原有环境的制约，以及对美好生活的向往，是人口迁移的主要原因。早川和男（2005）提出居住福利的概念，认为住房既要满足居住者基本的生存条件，又应当重视周边公共资源的优化配置。

从某种意义上来说，作为居住环境中的一个重要方面，邻里关系的好坏能反映居民福利（方福前，吕文慧，2009）。贾燕等（2009）研究认为人均居住面积、房屋结构和装修水平对居民福利需求实现都有正向影响。

2.4 保障性住房与居民福利相关研究

保障性住房的根本目的是提升居民的总体福利，促进社会和谐。由于保障性住房多在城市边缘地带，交通、医疗、就业、教育等基础设施不完善，居民生活受到影响，因此，交通、医疗、就业、教育等可以反映保障性住房居民居住环境福利。

居住与就业的空间失配，可能诱致贫困和较高的失业率，严重影响中低收入居民福利。Marie Jahoda et al.（2010）通过对美国保障性住房的研究认为公共住房与种族之间存在着相关关系，种族因素通过公共住房影响着居民的福利。新加坡为其永久居民提供的组屋（宋培军，张秋霞，2004），香港政府为低收入居民提供的公共房屋（刘云，宁奇峰，2002；王坤，王泽森，2006）。郑思齐（2007）研究了就业与居住空间之间的关系，结合国际经验，分析了我国目前就业与居住空间分布的演化现状和保障性住房空间选址给居民造成的问题，给出了保障性住房空间选址的建议。马光红、严国梁（2008）基于经济适用房的空间失配与住房福利损失的视角，深入探讨了经济适用房选址与住房福利损失之间的关系，提出了经济适用房合理选址的措施建议。李梦玄、周义（2012）依据阿马蒂亚·森的可行能力理论，建立保障房社区居民福利的评价指标体系，使用模糊评判方法对被保障对象的福利变化进行测度。

3 福利测度相关研究

目前关于福利测度的研究主要集中在社会福利和个人福利两个方面。

3.1 社会福利测度相关研究

Nordhaus & Tobin（1972）提出了经济福利尺度（MEW）、Samuelson（1973）提出净经济福利（NEW）、Sen（1995）提出福利指数、Clarke &Islam（2003）提出净社会福利函数等以测度社会福利。中国学者主要糅合了森的福利指数与ASHA指数，构造了旨在反映综合社会福利的指数形式，如，朱荣科（1992）提出人文发展指数，包括寿命、知识、生活水平等因素；杨缅昆（2009）将社会福利指数定义为经济福利指数与非经济福利指数的加权平均数。

3.2 个人福利测度相关研究

阿玛蒂亚·森（2006）提出了功能和能力空间内的福利测量；韦伯·库克里斯（2005）认为用结构方程模型中的多指标模型能够更好地处理功能测量和加总问题。黄洪、严红梅（2009）通过协整分析和建立误差修正模型，将城镇居民的福利定量化。高进云等（2007），贾燕等（2009）认为一些福利指标具有模糊性，选用模糊数学方法对个人福利进行测度。高进云等（2010）基于森的可行能力理论框架，从居住条件、家庭经济状况、社会保障状况、环境条件、社区生活和心理状况等六个方面分析了被征地农民福利的功能性活动及其指标体系。高进云、乔荣锋（2011）通过建立多元线性回归模型，找出影响农户福利变化程度各异的主要影响因子。聂鑫等（2010）基于微观福利视角运用Logit模型探求对移民搬迁意愿产生较大影响的福利影响因素。袁方、蔡银莺（2012）从经济福利和非经济福利两方面来对福利测算，主要从农业收入变化、非农业收入变化、支出变化三个方面分析农户的经济福利变化情况，从社会福利、生活福利和环境福利三个方面来测度农户的非经济福利变化。

4 研究评述

通过上述分析可以看出，住房居民福利相关研究成果较为丰富，比较注重保障性住房供给研究，注重从效用角度来对福利内涵进行探讨。同时，在基本思想构建、理论研究等方面的研究不断深入，从房价、住房条件和环境、住房保障等方面探讨住房对居民福利的影响，从经济福利角度探讨了通过构建福利函数和运用定量方法对福利进行测度，同时在实证研究方面也有不少的收获。但是，当前研究也存在一定的局限性和不足。

4.1 居民福利的概念模糊

当前关于居民福利概念的界定可谓是不同的学者出于不同的研究目的和认识所给出的概念界定不统一，这就导致不同情况下的研究结论也各不相同，进而制约理论的进一步发展，对居民福利影响因素的识别和居民福利理论体系的完善和发展产生不利影响。

4.2 对居民福利影响因素考虑不周

首先在居民福利影响因素识别视角上存在缺陷。一般都站在社会福利影响因素的视角，而不是通过对居民福利需求的视角进行，而社会福利与居民福利之间是存在差异的，社会福利提高并不一定意味着居民个体福利的提高。

其次，对居民福利动态性的研究不够。以往的研究大多把某群体固定在某领域中某时间段的静态研究，没有考虑到居民福利需求的变化，其实居民福利是动态变化的，在不同阶段、不同情景下居民福利影响因素会发生变化，如保障性住房入住前后、租赁入住和购买入住、不同的地点、不同的周边配套设施等情况下，居民的福利需求都会有所不同，然而在这方面的实证研究存在不足。

最后，对保障性住房居民福利的影响因素及其内在机理缺乏定量的分析，尤其缺乏对居民非经济福利影响因素及机理的研究。

4.3 针对保障性住房居民福利的相关研究很少

目前针对保障性住房居民福利进行直接研究的文献较少，除了保障性住房居住福利（王祖山、张志军，2012）和保障性住房社会福利测度研究（李梦玄、周义，2012）之外，尚未见到其他文献的相关研究，因此在我国城镇化建设的大背景下，从居民视角对保障性住房居民福利进行研究具有重要的现实意义和广阔的研究前景。

通过国内外现有研究的比较发现，在居民福利领域我国学者应用阿马蒂亚·森的可行能力理论进行的研究较少，但国外现有的研究成果可以为相关研究提供了很好的借鉴和启发，虽然其研究的具体内容及结论会因不同文化、制度和管理体制等差异而不同，但其思想为居民福利研究奠定了良好基础。尽管人们已认识到保障性住房居民福利分析的重要性，然而在国内外学界很少有人研究保障性住房居民福利影响因素及其测度的问题，因而研究成果不多，这也为保障性住房的研究提供了一个新的方向。

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