试用层次分析法分析房地产司法拍卖成交问题

李元福

摘要：司法拍卖是人民法院执行工作中的重要环节，涉案房地产的司法拍卖能否成交，直接关系到案件的审结效率和审结质量。但是，由于各种原因，房地产司法拍卖成交率一直不高，成为困扰司法执行的一大难题。笔者试用层次分析思路，结合实际情况，对房地产司法拍卖成交问题提出一些浅见。

关键词：层次分析法；房地产司法拍卖；成交问题

中图分类号：F713 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）028-0000-02

引言

近年来，伴随着社会主义市场经济的不断发展和经济水平的逐步提高，相应的经济法律纠纷和案件数量也随之不断增加，对房地产进行司法拍卖作为人民法院强制执行环节的重要内容，能否成交已经成为衡量案件是否执行到位的重要评价因素。但在实践中，国内房地产司法拍卖成交率近两年维持在30%-40%之间，与财产拍卖整体成交率60%-70%相差很大。从法院方面看，如果不能成交，执行部门和司法技术管理部门在查封扣押、委托评估、委托拍卖等诸多环节所做的工作，其实际成效“就等于零”，既浪费了司法资源，降低了法院工作业绩，又损害了司法权威和公信力。从房地产评估机构看，接受委托后，要详细了解案情，对标的物进行现场查勘、内部评估作业，并在出具正式评估报告前还需征求不少于一次的意见，工作量较大，而评估费用往往又与执行结果挂钩，所以房地产评估机构对于低成交率结果非常无奈，某些地方司法机关甚至还给评估机构设定了上年度参与的评估项目“零成交”而暂停评估委托的考核条件。本文尝试使用层次分析法来分析低成交率的形成原因，并据此提出相应的对策建议。

一、应用层次分析法分析问题思路简介

层次分析法（Analytic Hierarchy Process，简称AHP）是将与决策总是有关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。

应用层次分析法分析房地产司法拍卖成交需要分为两个步骤：第一个步骤，确定应用递阶层次分析思路，设置最终结果为第一层，将产生最终结果的直接原因作为第二层，再把第二层的直接原因作为第三层的结果，列出第三层的直接原因，直到最基础的直接原因为止，这个一层一层分析的过程，转化为图示就是层次分析图。第二个步骤，将实践中具体案例数据对应到每个层次的每个因素中去，并初步构建因素权重，就可以推导出因果关系的各种量化分析。

对于房地产司法拍卖成交问题，限于自身数据不足，在此只能以定性分析为主。

二、房地产司法拍卖成交递阶层次分析

应用递阶层次分析，首先分析导致房地产司法拍卖不能成交的第一层因素，主要是三个，第一个卖方原因，第二个是司法拍卖原因，第三个是买方原因。

对于卖方原因来说，第二层因素主要是四个，第一个是权证瑕疵，现实操作中，如果拍卖房地产没有权属证书或权证不全，也没有相关申报权属所需全套资料手续，就存在需要补办手续、补缴相关税费甚至无法过户的风险。第二个是物权瑕疵，拍卖标的物一般都不具备物权法规定的所有权的全部权能，最常见的情况是标的物已出租或其他原因占用，根据“买卖不破租赁”的原则，买方即使竞买成交，仍应继续履行标的物租赁合同的约定，而不能任意解除合同，尤其对于租期较长且租赁费用已提前支付的标的物，买方即使取得标的物所有权，也无法实际占有使用标的物；对于标的物被其他原因占用的（比如企业员工占用宿舍楼），造成清场交付难度大；还有周边群众因排斥外来人员购买而人为设置阻挠，往往使得本区域外买方退出竞买。第三个是价格瑕疵，从司法拍卖的程序来看，司法拍卖的标的物在拍卖前须经过法定程序进行评估。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。对于拍卖底价的确定问题，最高人民法院《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条规定，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价。对于流拍的财产，虽然第二、三次拍卖可以降价，但每次降价的幅度均不得超过前次拍卖保留价的20%。如果评估价偏高，对买方缺乏吸引力，直接导致无法成交。造成评估价值偏高的原因主要包括：一是对市场行情的分析过于乐观；二是未深刻理解司法评估的内涵；三是评估机构规避责任心理，担心被执行方提出异议，认为偏高评估即使首次拍卖未能成交，尚有基于上一轮每次降价20%的二、三拍。第四个是质量瑕疵，虽然买方在参与竞买前有权查看标的物现状，但许多质量瑕疵往往并不能仅从外观进行确定。在对标的物质量并不充分信任的情况下，买方也无法得到相关人员对房屋质量的承诺，往往导致买方放弃竞买，转而购买房地产商开发的对质量作出承诺的房屋。

对于司法拍卖原因来说，第二层因素主要是三个，第一个是时间限制，首先是司法拍卖程序时间限制，根据《拍卖法》规定，拍卖人应当于拍卖日七日前发布拍卖公告，实际操作中，一般公告时间没有超过1个月，拍卖交易时间也只有限定的几个小时之内，对于金额较大的标的物，买方如果需要集体决策或听取他人意见，会出现未及时出价导致买不到或流拍的状况；其次是成交付款时间限制，一般都是三至五个工作日付清全款，对买方财力要求较高，客观上缩小了买方范围。第二个是参与限制，司法拍卖对于买方，不仅仅有那些常见的法定限制因素，还可能有法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件的特殊规定，再次缩小了买方的范围。第三个是信息限制，拍卖公告一般发布在当地公共资源拍卖中心网站或刊登在当地发行的报纸上（大部分都发布在报纸中缝），传播面狭窄，公众知晓度不高，导致拍卖信息不能广泛传播更加缩小了买方的范围。

对于买方原因来说，第二层因素主要是三个，第一个是市场环境影响，如受宏观经济形势影响，资金供求矛盾突出，房地产市场低迷，大量新建商品房都在滞销尚需降价促销，那么潜在买方对拍卖房地产持观望态度，那么拍卖就更难实现成交了。第二个是需求匹配限制，买房购买房地产，要么是自用要么是投资或者两者兼顾，标的物的功能用处如果不能和买方需求匹配，根本就不可能有人竞买更不可能有成交了。第三个是支付能力限制，拍卖成交后，往往要求买受人在很短时间内将除保证金以外的剩余价款向司法机关交付，且必须现金交付，不能贷款，导致只有具备全款支付能力的买方才敢参与竞买。

前述递阶分析内容图示，即如下图所示：

三、递阶层次初步数据分析

根据某房地产评估机构对近两年来57宗司法拍卖房地产评估案例成交结果进行初步分析，对前述递阶层次进行初步数据分析如下：

第一层，司法拍卖房地产评估案例共57宗，没有成交38宗。

第二层，没有成交的案例中，确定卖方因素的28宗，司法拍卖因素的7宗，买方因素3宗。

第三层，没有成交的案例中，确定主要决定因素为权证瑕疵的7宗，物权瑕疵的16宗，价格瑕疵的2宗，质量瑕疵的3宗，时间限制的4宗，参与限制的1宗，信息限制的2宗，市场环境限制的1宗，需求匹配限制的1宗，支付能力限制的1宗。

四、对策建议

1.查明瑕疵，尽可能扫除障碍

司法机关在委托评估前，应对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行尽可能详尽的调查，并做好相关调查笔录，方便评估机构做出较为合理的评估。同时，应加强标的物的监管，防止评估后短少，并应尽可能消除可能导致交付困难的各种因素。

2.加大宣传力度

拍卖机构应尽可能加大拍卖标的物的宣传力度。拍卖公告除了发布在当地公共资源拍卖中心网站、刊登在当地发行的报纸上及现场张贴外，还可以委托专业机构制作拍卖房地产的视频资料后，利用微博、微信公众号等方式全面展示。

3.建立司法辅助机构考评机制

在司法执行辅助机构选择方面，司法机构应明确准入标准，甄选实力强、信誉度高的评估、拍卖公司入库备选；在司法执行辅助机构考评方面，对申请入库的辅助机构资质等级、执业信誉、经营业绩、诚信严格审查，记分进行考核，并对其受托后是否遵守司法机关相关规定实行记分考核，作为下一年度优先辅助机构的考评条件。

4.增强服务意识，协助拍后交付

拍卖成交后，在买受人交清相关费用后，司法机关应及时协助买受人办理产权过户手续，以解除买受人后顾之忧。不仅告知负担风险，同时告知救济渠道，为其购买标的物提供保障。承办法官在启动拍卖程序时，应认真调查标的物是否存在其他物权，以确保买受人能成功过户或实现竞买目的。

5.探索新的拍卖价款支付机制

探索建立司法拍卖房地产权属和抵押预登记制度，搭建司法拍卖房地产按揭贷款平台，灵活增加拍卖价款的支付方式，扩大拍卖标的物买方群体，从而达到充分竞价并提高成交率的作用。

6.排除非法干扰，维护正常拍卖环境

拍卖机构安保人员应维护好拍卖现场秩序，不给买方造成心理压力。要留意在张贴公告、报名登记、接受咨询、引领查看等筹备过程中出现的新情况、新问题，对有可能出现扰乱拍卖现场秩序情况的，应及时报告司法机关，共同研讨对策，必要时请公安机关协助维持现场秩序。

7.充分发挥互联网优势

充分发挥“互联网+”优势，在保障网络司法拍卖公开、公平、公正、安全、高效，维护当事人的合法权益前提下，全面铺开线上拍卖工作，提高拍卖成交率。

五、初步结论

根据前面的调查和分析，我们可以发现，面对房地产司法评估成交的影响因素，作为房地产评估机构，直接能够掌控的只有价格瑕疵一项，在实证范例中只占3.5%的比例。而在对策中，除了加强价格评估专业性兼顾灵活性以外，还有一个甚好的选择，那就是与房地产中介机构进行业务联合，走合作共赢道路。如果对于每一宗房地产司法评估，都能通过房地产中介机构的市场渠道，寻找需求，甚至做到蓄积购买需求，何愁不能破解房地产司法拍卖成交率过低的问题。

附注：本文中未成交案例中主要影响因素的判断，首先依据案例本身最突出客观原因判断，将最有影响的客观因素作为影响因素；其次对于同时涉及两个及以上二级影响因素，按照专业认识来分析影响轻重排序，将最严重影响因素作为影响因素。