关于老龄化引发房价波动与房地产信贷风险研究的综述

张轩畅

[摘 要]房地产行业与银行信贷之间的联系非常密切。在以间接金融为主的我国，房地产行业对银行房地产信贷的依赖程度要显著高于西方金融市场发达国家，这加剧了房地产信贷风险银行系统累积的集中度。人口老龄化将给社会运行的方方面面带来巨大的影响，它对房价带来的最大冲击源于适龄购房人口减少引致的刚性需求减少，进而打破投资者对未来房价持续走高的预期，使投资性需求减少并最终从需求端引发房价的波动与回落。

[关键词]人口老龄化；房价波动；房地产信贷风险

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.24.074

[中图分类号]C924.2 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2016）24-0-02

房地产产业自从其诞生就一直广泛获得学术界的关注。基于不同的角度及延伸方向，形成了很多不同的派生理论。本文主要选取了人口因素对房价波动的影响及房价波动对房地产信贷影响的角度，对现有的文献进行了归类与梳理。

1 老龄化对房价波动影响的国内外文献

国外关于人口因素对购房需求影响的研究开始得较早，并且在初始观点的基础上，很多学者展开了一系列讨论，并且将得到的假说用于不同的国家与地区以期得到验证。而国内的讨论则开始得相对较晚，并且在结论上存在一定程度的分歧。

1.1 国外文献综述

Mankiw and Weil最早提出了人口因素对购房需求的影响。这一研究的成立主要基于以下两条假说。①房地产市场符合简单预期模型。即市场中的经济主体不具备前瞻性预期，他们不会在预期房地产需求会增加的时刻提前购置房产，从而使得房价上升期将早于真正的房地产需求增加期。②房地产的供给弹性很小。也就是说房屋的供给量几乎不会因为房价的波动而改变。他们研究了美国20世纪70年代房价快速上升的主因，发现50年代美国的婴儿潮（baby boom）的形成致使一大批适龄购房人口在20年后涌向房地产市场，需求的激增成为70年代房价上升的主因。并据此预测，由于70年代的生育率大幅下滑，美国的住房需求将会在90年代随之下滑并引发房价的下降。

之后的学者就这一问题展开了不同层面的讨论。在选取人口增速快的城市后，Poterba发现这些城市的房价并没有比其他城市获得更加快速的上涨，所以人口因素对房价波动的影响程度是非常有限的。而Case and Quigley回应认为Poterba的研究忽略了移民因素，移民的产生会改变城市人口规模与结构。如果站在国家层面来观察，国内不同城市间的移民因素可以相互抵消，所以选取城市人口规模与结构数据并不能推翻之前提出站在国家层面的人口因素作用假说。

其他基于生命周期消费理论假说的学者认为：Galling在使用美国1980年统计数据时发现，相较于50岁及以下群组，70岁及以上人口群组对房屋的购买意愿只有前者的50%不到。如果控制教育、收入等其他变量，住房需求会随着年龄的增长呈小幅上升趋势。

1.2 国内文献综述

国内最早关注人口结构对房价影响的学者顾鉴塘提出，中国的人口变动会对房地产市场的需求产生影响。住宅作为一种耐用消费品，不可避免地会由于人均收入与人均消费的影响，并且在分析时需要区分人口的地区及城乡差异。随后，孟星认为具有购房需求的主体集中在中年人群，随着我国未来几十年内这部分人口数量的减少伴随老龄人口的增加，住房需求将会一定程度上被抑制。陈彦斌、陈小亮在国外及历史经验的基础上提出，20岁以上人口对住房的需求大幅上升，并且持续到50岁。但在城镇化及家庭规模小型化的双重作用下，老龄化对住房需求的负面影响难以在最近20～30年内发生作用。

从实证分析角度来看，于学军在研究影响房地产需求的因素分析时，基于灰色理论引入不同年龄段人口分类因素，并发现不同于之前对25～35岁新婚人口对住房需求最大的猜想，20～23岁区段人口及36～40岁区段人口才是对住房需求影响贡献度最大的群组。帅友良、尹勤和张台秋在采用65岁及以上年龄段群组人口作为反映人口年龄结构变化的变量后发现，该群组人口对住房需求影响的结果无法通过检验原因可归结为当时老龄化程度并不算极端所致。

2 房地产价格波动对银行信贷风险影响的国内外文献综述

关于房价波动与房地产贷款的相互影响，国外学者形成了较为统一的结论，但对关于房价波动引发银行稳定性的效应持不同意见。由于对银行信贷的高依赖度，国内学者也形成了一套有别于国外学者的理论。

2.1 国外文献综述

关于房价波动与银行的稳定性间的关系，国外学者提出两个相反的看法：持第一种看法的学者Daglish认为，房产具有抵押物价值效应。即房价的持续上涨在提升了房产价值，增强了房企向银行偿还房地产贷款能力，也房地产贷款的违约风险下降。并且，房价的上涨使银行持有的房产抵押物价值同步增加，提高了商业银行的资本充盈度，降低商业银行系统性风险发生的可能性。而持第二种看法的Allen and Gale则认为偏离效应才是主要因素。Allen and Gale提出房价持续上涨的过程导致表面看似风险较低的房地产信贷会驱使银行以超出合理范围内的低利率来吸引房企，同时不断上升的房价也会使部分资质不良个人投资者选择从银行贷款投向房产以期待更大的收益。

在一个完整波动周期内，不同阶段效应的主导型很难进行事前预测，所以房价波动的净效应还在很大程度上依赖实证检验。从实证方面来看，Anglin在研究房价周期、多度信贷与亚洲金融危机三者的相互关系中在金融自由化的大环境下，人们过于乐观的预期与大量的国际热钱流入成为了房价过快上涨的两大推手，此时一旦宏观经济状况开始下行，资产价格极易大幅滑坡，从银行系统引发的金融危机就此生成。此外，关于房价格波动与金融危机之间关系传导的研究也比较广泛。Steiner Katharina基于地区性宏观数据，在充分考虑区域性差异的前提下对房产的价值进行了测算。在纳入测算的三种资产性变量房价、债券价格与股价中，房价对总体价格水平产生了最大的影响，并且不同的国家和地区在这一点上是具有可比性的。

2.2 国内文献综述

相较于美国、英国等金融体系发达国家，我国房地产投资更加依赖于银行信贷。伴随我国房价的上升与房地产市场的发展，许多学者对我国的房价与房地产信贷扩张以及由此导致的金融稳定性进行了不同角度的研究。

武康平、皮舜和鲁桂华在进行房地产市场和金融市场相互作用的机制改进时提出，处于我国现行房地产市场的供给市场弹性较小与央行在汇率上实行价格管制的环境中，两个市场中的风险会形成正向累积的叠加效应。胡国、宋建江提出房价的波动效应可以通过货币政策与具体的投资消费行为这两条路径传导至整个金融系统。段军山依据商业银行信贷集中模型发现商业银行有扩大房地产信贷规模的动力，但商业银行的过度乐观与其镶嵌在抵押住房贷款中对看涨期权的低估会致使房价上涨。文凤华认为房地产市场能够对金融稳定性施加影响的主要原因是银行业垄断利益造成过度贪婪导致的风控不力与金融体系预防性损失机制的缺失。

同时，也有一些学者提出不同意见。李健飞、史晨昱在进行我国房地产行业是否存在泡沫的讨论中指出，商业银行的过度放贷行为并不是房价上涨的原因。他们认为关于房价上涨，更合理的解释为个人购房者出于对未来房价持续走高的预期而产生出更多的购房需求而造成的。

实证方面，郑朝旭在建立了向量自回归模型的基础上，对资产的价格波动与银行的脆弱性进行了检验，发现股价和房价波动都对商业银行的脆弱性有显著影响，相较之下房价波动的影响更为重大。陈志英、韩振国与邓欣构建了多元 GARCH 模型来研究我国房价波动及信贷扩张对银行系统稳定性的影响，发现DSGE模型的拟合结果与多元GARCH模型高度一致，即房价波动与房地产信贷扩张以及两者的叠加效应具有GRACH效应。

3 结 语

国外对人口老龄化与房价波动以及房价波动对银行信贷之间的关系基于不同方面的分析已经形成了较为系统的理论体系，并且得出了较为统一的结论；而由于我国房地产市场起步较晚，社会福利结构、投融资环境等都与国外存在较大的差异，所以国外的研究成果在我国有一定的不适用性。就目前来看，我国在该研究领域的理论研究尚未达成统一的认识与结论，实证研究还存在一些不足：从研究视角来看，没有从人口结构变化、房价波动与房地产信贷风险这三者之间整体上进行整体联动分析，所得结论较为零散，缺乏系统性的整合研究；从研究方法来看，主要采用归纳演绎法、同向对比历史经验法以及采用不同省份间的时间序列数据分析，缺乏系统性的实证分析。