我国房地产金融风险及对策分析

周勇

摘 要：房地产金融贯穿于房地产开发、销售等诸多环节，受制于传统房地产金融思维等诸多因素的影响，房地产金融管理措施、管理制度不完善，导致房地产金融服务能力不强，资金筹措效率较低，无法真正满足现阶段房地产项目的开发需求。本文立足实际，以期厘清现阶段房地产金融发展过程中存在的主要风险因素，从多个维度出发，采取针对性的应对手段，弥补房地产金融环节存在的漏洞，构建起系统、高效的房地产金融模式。

關键词：房地产金融 风险 对策

1房地产金融概述

房地产金融是指房地产产业在开发、建设、经营、流通和消费等过程中，借助货币流通和信用渠道，采取筹集资金、融通资金以及其他相关金融服务的经济活动和金融活动。美国房地产金融教授TerrenceM.Clauretie&G.StacySirmans;对房地产金融进行研究，包括了市场的各个方面。房地产金融本质是房地产在发展过程参与主体之间的资金流通，不单是房地产业或者金融业一方面的流通，而是两个产业在发展期间互相协调的成效。它的目的是利用一切能够可利用的金融资源作为房地产产业的发展的支持力量，保障在发展过程中资金流通顺畅，房地产行业健康发展。

房地产市场在持续的进步与发展，发展过程中的建设项目日益增多，资金需求也就愈加强烈，因而，房地产市场的发展与金融业有着必然的联系，且两者之间相得益彰。房地产金融有利于房地产业的长期发展，并持续不断的提升对社会福利以及社会经济发展等众多方面的促进效果。

2房地产金融的风险类别及其特征

房地产金融风险属于金融风险的一种特殊形式，指金融机构在围绕房地产业的金融服务中，因为各种原因导致资产及信誉受损的可能性。判定房地产金融风险的大小，可以用以下指标来进行衡量：第一，不良贷款率。就是不良贷款额与总贷款之间的比率，其数值越大则风险越大。第二，贷款集中度。就是房地产贷款余额与金融机构贷款余额总数的比值，其数值越大，表明风险越大。第三，贷款回收率。指金融机构以房地产业的累计贷款与贷款收回额之间的比值，其数值越大，表明风险越大。第四，房地产投资与投机的需求率。指房地产投资与投机需求的比值，数值越小则风险越大。由于投资与投机在实践中往往很难进行区分和识别，所以这一指标在实际应用中存在操作性不强的问题。

房地产风险可以分为系统性风险和非系统性风险。系统性风险，指的是会因为政治、经济政策、社会心理等原因导致房地产价值大幅下降，致使为房地产提供金融服务的机构产生损失的可能。房地产系统性风险所导致的后果非常严重，当系统性风险发生以后，作为房地产市场供给主体的开发商和作为消费主体的购房者履约同时出现困难，围绕房地产服务的金融机构即使采取各种措施，也无法避免严重损失。非系统性风险有以下六种：第一种，市场风险，指开发商、购房者和金融机构由于市场不稳定因素而产生的各种损失。第二种，信用风险，指由于借款人违约致使金融机构难以回收贷款本息，并因此遭受损失的可能性。信用风险主要来自于开发商或者购房者的违约行为。第三种，流动性风险。流动性风险主要由于金融机构在发展中无法降低负债水平或者增加资产造成，严重的流动性风险可能导致金融机构破产。流动性风险分为原发性和继发性，原发性风险指房地产行业长期贷款比例过高，致使金融机构出现流动性不足而产生风险，继发性风险是指房地产作为金融机构提供贷款的抵押物，由于贷款者难以还清贷款而对抵押物处理又出现困难，因此产生的金融机构流动性风险。第四种，利率风险，指因为利率波动而产生的风险。第五种，通胀风险，指金融机构因为通胀率不断增加实际利率不断下降所承担的风险。第六种，操作风险，指由于金融机构员工个人原因或者业务流程出现问题致使损失产生的可能性。所以，房地产金融风险作为金融风险的一种特殊形式，不仅具有金融风险所具有的一般特征，还具有隐蔽性、扩张性、周期性和可控性特征。

3房地产金融风险对策建议

3.1完善房地产金融体系

为了更好地发挥房地产金融在房地产项目开发、销售环节中的积极作用，弥补现阶段房地产金融体系存在的漏洞，金融机构在房地产企业运行过程中，应当根据现阶段房地产金融体系存在的问题，吸收过往有益经验，逐步形成多层次的房地产金融体系，提升金融活动的高效性，逐步扩大房地产企业融资渠道，探讨融资权益证券化的可能性，促进我国房地产行业的健康有序发展。例如可以借鉴澳大利亚等国家的经验，采取逆向年金抵押贷款的方式，为客户提供个性化的金融支持，确保各类资金较为方便地进入到房地产金融体系之中，在为消费者提供更为便捷的住房贷款服务的同时，降低房地产企业的融资难度，为后续各项开发建设工作的开展提供极大的资金支持。

3.2建立完善的房地产金融法律体系

为了确保房地产金融活动的有序开展，在不断进行金融体系创新的基础上，还需要强化金融法律体系建设，用法律法规来规范各项金融行为。例如以现有的法律法规为依据，根据实际情况，进行现行法律法规的添加或者完善，规范房地产金融借贷双方的行为，管控金融风险。强化房地产金融法律体系的落实，在不断完善房地产金融立法的基础上，相关主管部门与房地产企业之间要加强联动，互相配合，在强化房地产金融内部管理效能的同时，对违法行为实现及早发现与准确打击，确保房地产金融行为在法律法规的框架内有序开展，通过这种方式，稳步推动房地产金融活动的顺利进行，减少金融风险。

3.3强化房地产金融的合同管理

为了尽可能降低房地产合同的履约风险，在合同制定、签署的过程之中，要确保各项利益分配、安全监管以及质量管理等多种因素符合实际要求，确保各项金融活动能够按照合同内容执行。一旦履约过程之中，出现相关问题，工作人员也能够根据实际情况，采取更为主动的措施，来应对金融纠纷，避免重大金融风险的发生。

结 语

文章总结过往有益经验，采取针对性的手段，突出防范金融风险，推动房地产金融创新，逐步构建起系统、全面、高效的房地产金融机制。

参考文献

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