浅谈上海市房地产经纪行业监管问题与对策

张 慰

上海理工大学管理学院，上海 200093



浅谈上海市房地产经纪行业监管问题与对策

张 慰*

上海理工大学管理学院，上海 200093

一、上海市房地产经纪行业的监管现状

房地产经纪属于特殊的中介行业，由于投资风险相对较小、投入资金少、入行门槛低等原因，导致整体从业人员素质偏低，再加上缺少政府监管，所以房地产经纪业的违法行为也比较突出。

2016年上海某房产中介事件，引发人们对于上海房地产经纪行业目前所存在问题的探讨。上海某房产中介事件在被上海市消保委曝光后，明显的说明了我国很多的房地产经纪行业在经营中存在着很多的不规范的行为，引发了各方监管部门的重视。随后，上海市银监局、工商局、住建委等各自对该房产中介公司采取不同的行政手段，例如暂停其相关的业务办理、并处以一定金额的罚款。

在监管实际行动中，在房地产中介的交易环节常常是纠纷和矛盾存在的爆发点，住建部门是当前分工与体制中房地产交易环节的主管部门，所以一旦在行业中出现了法律纠纷，那么住建部门就是首当其冲的交易主管部门。以法院审理的涉及房地产中介的案件为例，一旦发现纠纷是由于中介操作行为不规范而导致的，那么也会针对相关主要管理部门提出司法建议。

显然，在监管上还有很多的误区没有被相关行政部门及执法部门认识到。在实际操作上，对房地产经纪行业的监管在我国现行的法律体制中涉及到工商管理部门(市场监督)、发改委、人力资源管理等部门，政府监管效力显现不出来关键是因为目前各职权部门大多都各自为政，低调执法。

二、上海市房地产经纪行业监管中存在的问题

(一)房地产中介机构经营不规范

1.诚信从业素质缺乏。目前影响上海市房地产经纪行业发展的关键问题是由于行业整体缺乏诚信。主要表现为：(1)房源数据造假。房产中介机构为了实现自身利益的最大化，总是对客户过度承诺并且隐瞒房源关键信息，欺骗消费者。(2)使用存在霸王条款定制合同。利用自制合同给消费者规定了一系列义务和责任，在生意未成的情况下也凭合同中“霸王条款”向委托人索要“解约补偿”，导致双方权利义务不对等。

2.收费不合理。主要表现在以下几个方面问题：(1)佣金过高。因为目前我国没有统一的佣金收取准则，所以导致佣金潜规则的出现，同时由于各地方实行的佣金标准不同，导致佣金收取管理相对混乱。(2)乱收费。由于标准不一样，造成费外有费的现象，虽然各店的收费项目大同小异，但具体到部分项目标准却不一样，其中不少项目实际上国家早已明令取消。

(二)监管法律法规不健全

1.没有专门的房地产经纪行业监管法律。我国房地产经纪行业市场监管方面的立法工作严重滞后于行业本身的发展。《城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理办法》以及一些规范房地产经纪行为的地方性法规，只是以小部分章节规定了房地产经纪监管的内容，还没有专门的全国性的房地产经纪服务市场监管法。

2.监管立法位阶低。虽然我国住房和城乡建设部、许多地方各级政府制定了有关房地产经纪监管的制度，但多以规章、决定、办法等立法形式。从立法过程看，房地产经纪监管立法基本属于行政部门立法模式，立法层次上相对比较低，没有上升到法律高度，造成了监管透明度不高，违反规定的房地产经纪机构一般仅承担行政责任。

3.法律规定的可操作性不强。房地产经纪监管法律法规条文比较原则和概括，多停留在定性规定上，缺乏具体的实施细则，无明确量化标准，因此可操作性不强。

三、加强上海市房地产经纪行业监管的对策及建议

(一)完善房地产经纪行业备案制度

针对目前上海房地产经纪行业备案制度没有对应的法律依据，存在的性质不明确、不易操作、没有罚责等问题，应尽快制定位阶较高的备案管理办法。由于房地产经纪行业的客体是价值昂贵的房屋，该行业的有序规范牵动着整个社会民生的稳定根基，同时全国房地产经纪行业均实施备案制度而备案制度又无法满足行业有效监管的需求，这时，有必要制定高阶的备案管理办法来规范房地产经纪行业的备案行为，使其成为行业监管的有效方式。

(二)加强房地产行业信息化建设

与一般的商品不同，房地产由于价格高昂、稀缺性、难以模仿性和难以替代性。所以相较于一般商品，房地产经纪行业非常容易产生信息不对称的情况，市场机制不能完全发挥作用，也需要上海市政府发挥作用，强化房地产经纪信息化手段，减少信息不对称，完善市场发展。房地产经纪信息化主要是指信息技术在房地产经纪相关行业的运用，要充分利用网络信息化的发展使信息资源得到更大范围的共享，改善市场信息不对称的情况，提高房地产流通领域的效率和整个房产市场效率。

(三)充分发挥行业自律监管职能

上海市行业协会在市场监管中的作用和职责，主要是制定规范约束行业主体纪律，使行业自律监管发挥有效作用，推进行业内主体信用评级制度建设，进行业内机构的信用等级评定，定期向社会公示信用评价结果。

从行业长远发展来看，上海房地产经纪行业协会将必然承担上海市政府职能转变后的部分公共管理任务，政府对于管理房地产经纪行业中出现的职能失灵，非常重要的原因是不熟悉或者不懂得专业知识，那么就需要有专业知识的人士为其提供服务。行业协会是一个非营利的组织，它的监管不仅可以帮助政府大大提高监管的针对性，而且可以明显降低监管成本，因此，应该健全各项自律性管理制度，增强行业协会自律监管的能力，维护公平竞争的市场环境。

[1]曹伊清.房地产经纪监管的问题与对策[J].中国房地产，2016(25).

[2]廖俊平.再论房地产经纪行业监管[J].中国房地产，2014(03).

张慰(1989-)，女，上海理工大学管理学院，研究方向：行政管理。

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