不动产登记资料利用途径的探讨

文·田军荣 于军

不动产登记资料利用途径的探讨

文·田军荣 于军

近几年国家对房地产市场进行宏观调控，实行差别化贷款及税收政策，房屋的交易、抵押等需查询房屋的自然状况及查封、抵押等权利限制状况，均要求住房贷款申请人或纳税申请人提供家庭住房证明；申请经济适用住房、廉租房、升学等，也需出具有无房产信息证明。不动产登记资料利用率呈跳跃式上升趋势。以我单位为例，不动产整合前的房产资料查询 2007年1623人次，2010年7322人次，2015年13761人次。如何准确、高效、便捷做好资料查询工作，让利用者满意，一直是困扰档案管理人员的问题。笔者针对资料利用工作中的查询途径问题进行探讨，希望能给从事档案管理工作的同仁一些启迪和借鉴。

一、不动产登记资料的作用

《不动产登记暂行条例实施细则》第九十四条规定，“不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。”《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”近些年，不动产登记对于明确物的归属，发挥物权的效用，保护权利人的合法权益，维护市场经济秩序发挥了十分重要的作用。

一是维护权利人的合法权益。登记资料全面反映了权利人的不动产自然状况和权利状况，具有法律凭证的作用，为权利人的物权提供了可靠的法律保障。特别是近十年来，随着房地产价值的攀升，房地产纠纷越来越多，登记资料为解决纠纷提供有利证据。

二是保障房地产市场健康、安全、有序发展。登记资料为国家调控房地产市场提供了依据和保障，房地产交易双方才会有安全感，登记资料对于房地产市场的稳步发展有着积极的促进作用。

三是为城市建设提供服务。利用登记资料可以全面、便捷地统计不动产状况及各种数据，为城市建设提供服务。

四是促进经济发展。权利人可以充分发挥不动产的占有、使用、收益和处分的权利，促进经济发展和社会进步。

二、不动产登记资料的利用现状

近几年人们对不动产登记的认识发生了翻天覆地的变化。

一是法律观念有了质的提升，进行不动产登记的意识越来越强。九十年代问：“为什么要办证，我买的房屋谁还能抢去？”而现在考虑买房，首先以“可不可以办证？”作为先决条件。

二是现在的年轻人已走出了老一辈“一栋房屋住一辈子”的观念，为了孩子入学、上班方便等原因频率换房。

三是贷款购房是绝大多数人的选择。九十年代初，人们买房申请登记，只有一份登记档案；现在预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、预购商品房抵押权预告登记转为商品房抵押权首次登记、注销登记、转移登记等，根据《不动产登记操作规范》中“资料立卷宜采用1件1卷”的原则，购买商品房最多可形成五份资料。2017年住房公积金开展“冲还贷”业务，系统每月自动进行冲抵还贷。购房人以公积金贷款的方式购房，只要交完首付，表面上不影响购房人的任何收入，很多人加入了购房、换房的行列。总之，诸多原因致使不动产登记资料数量呈几何倍数增加，资料的利用率也随之巨增。《物权法》第十八条规定，“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”法律赋予权利人、利害关系人查询的权利，让登记机构在应对不动产资料利用率屡创新高上，更应寻找对策和出路。

三、不动产登记资料利用途径的创新

2015年，李克强总理在政府工作报告中提出制定“互联网+”行动计划；2016年李克强总理进一步提出“大力推行互联网+政务服务，实现部门间数据共享，让居民和企业少跑腿、好办事、不添堵”。在“互联网+”的形势下，不动产资料查询工作怎样做到“群众不跑腿，让数据跑腿”，是登记机构必须考虑的问题。而“互联网”+不动产登记资料查询既不是简单的资料数字化，也不是登记部门局域网的资料查询，应是遍布整个社会的互联网查询，是以便捷、高效、安全的服务模式创新的资料查询服务。

（一）推进不动产登记资料信息共享机制

不动产登记资料信息在经济活动中利用频繁，税务部门在征收契税、所得税以及将来的房产税等需要不动产的登记信息；公安部门在办理落户及身份证等业务时需要申请人的正确住址；金融部门办理贷款需要申请人的不动产信息；现在除了上述部门外，法院、检察院以及纪委、组织等部门都需要核实不动产信息。因此，《房地产登记技术规程》规定，房地产登记机构可与公安、民政、税务、金融等部门建立登记资料相关信息共享机制。为保护权利人的合法权益及隐私，根据需要对不同的部门可以授予不同的查询权限。

（二）开通网上不动产登记簿查询平台

不动产登记是不动产物权的法定公示手段，是公示不动产物权变动情况，保障交易安全，服务经济发展的一项法律制度。不动产登记簿是法律规定的不动产登记机构管理的不动产物权登记资料，《物权法》第十六条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”

不动产登记簿的特征之一是公开性，也就是说不动产登记簿是不动产物权公示原则的具体体现，登记机构应为权利人和利害关系人查阅复制提供便利。登记簿可以在登记部门的网站上查询是合理合法的。为了保护权利人的合法权益及隐私，查询时可设置一定的条件。比如，不能简单的以权利人名称或身份证号码查询，因为目前身份证信息泄露现象比较严重，只以权利人名称或身份证明信息查询，不利于保护权利人权益和隐私。可以设定一定的组合条件，如以权利人名称和身份证明信息加手机短信验证码组合查询。为差别化贷款及缴纳税款，需要查询权利人名下的房产信息，人们无需在不动产部门和金融、税务部门来回跑，金融和税务部门的工作人员在权利人参与下查询，以网页打印件存档，既保证了信息的真实性又方便了群众。

（三）开设自助查询机服务

可以和银行联手，设置24小时不动产登记资料信息查询机，在银行的自助存取款机处存放，利用银行原有的监控设备监测，既绿色环保又减少社会资源的浪费。办理不动产登记时设置密码，群众在查询机上根据提示，输入身份证和密码，或者以姓名、身份证号码和不动产坐落为查询条件即可自助查询和打印不动产登记资料相关信息，既方便、高效、准确地利用资料，同时又减少工作人员的负担。

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[1]《中华人民共和国物权法释义》．法律出版社．胡康生主编．

[2]《房地产登记技术规程释义》．人民出版社．中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会编．

（作者单位：威海市文登区住房保障和房产管理局）